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REALESTATEMARKETOUTLOOK世邦魏理仕研究部|亚太区大中华区房地产市场展望2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|©2019CBRE,Inc.2经济展望中国大陆目录零售物业中国大陆写字楼中国大陆报告摘要投资市场中国大陆工业物流中国大陆香港市场台湾市场2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|©2019CBRE,Inc.3贸易争端前景未明年中美贸易争端将持续影响大中华区的企业经营预期，并拖累经济增速至少个百分点。制造企业料将继续考虑搬迁中国大陆的生产设施，而中国台湾地区的需求则因劳动密集型制造业企业回归而上涨。尽管目前仅有少数中国港口城市的贸易公司缩减办公面积的实例，但商业环境的进一步恶化可能会波及金融和商业服务行业的写字楼需求。科技企业需求增长预期放缓年，北京、上海和香港的租户总计租赁面积逾万平方米，同比上涨。然而，融资、招聘和行业统计数据表明企业年的增长可能放缓，这一趋势下我们预计企业将适当增加共享办公空间的使用以应对，而非诉诸于长期固定租约。同时行业的积极面继续孕育，人工智能、云计算等新科技在金融、制造和零售板块的广泛运用将会催发新的写字楼租赁需求。共享办公持续活跃年，共享办公在大中华区写字楼市场上高歌猛进，全年吸纳面积约万平方米，为年的三倍。年共享办公将继续扩张，但增速可能放缓。一方面，在香港等空置率较低的市场，业主对引入共享办公空间持谨慎态度，尤其是欠缺经验的运营商。另一方面，共享办公运营商更多要求业主提供租金补贴和利润分成的轻资产倾向也将拖慢其脚步。规模效益将日益为领先的国际和国内共享办公品牌带来竞争优势，并可能促成更多的并购交易。零售革新继续演进世邦魏理仕预计，零售商和业主将更多地运用大数据、增强现实等新科技手段来整合线上和线下的平台，最终实现全渠道模式。这一进程不仅将催生更丰富的新零售业态并激发新的租赁需求，而且有助于优化效率及推升门店运营表现。年的另一大趋势在于跨界门店的不断涌现，该模式将延长消费者的店内逗留时间并增大交叉销售的机会。新基础设施加速城市群崛起作为中国目前增长最快的经济区域，包括港珠澳大桥在内的新建跨境基础设施正加速粤港澳大湾区内人员、货物和服务的流动。粤港澳大湾区、长三角和京津冀这三大城市群的区域一体化进程将继续带动周边二三线城市的物流设施需求。这些大城市群和物流枢纽的成熟尚需时日，并在未来引领大中华区的经济增长。大宗物业投资市场谨慎乐观尽管面临中美贸易争端、写字楼需求渐弱等压力，年大中华区商业地产投资市场依然录得亿人民币的可观业绩。年诸多影响因素犹存，但在货币宽松政策的支持下，预期内外资买家将继续在中国寻求投资机会。自用型和长线投资型买家料将活跃于香港市场。台湾市场将继续由本地需求驱动，中美贸易争端影响下的台企回归将激发当地的工业土地和物业的投资。年，不断累积的经济风险将使资本价值更加理性，大中华区整体收益率预计将稍有上升。报告摘要：大中华区市场趋势大中华区市场趋势2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|©2019CBRE,Inc.4报告摘要：大中华区市场趋势2019年主要城市物业市场租金及空置率预测城市年增长或变动方向写字楼零售工业物流香港租金-2.5%0.0%2.5%空置率↑→↓台北租金1.5%0.4%N/A空置率↓→N/A北京租金0.1%1.8%4.9%空置率↑→↑天津租金-1.3%0.5%2.5%空置率↑↓↓大连租金-1.6%0.5%0.0%空置率↑↓↓沈阳租金-4.0%0.4%0.0%空置率↓↓↑青岛租金-1.6%-0.5%-0.3%空置率↑→↑上海租金-0.3%1.0%5.5%空置率↑→↓南京租金1.8%2.0%5.5%空置率↓↓↓杭州租金0.3%2.0%3.0%空置率↑→↓宁波租金-0.5%1.0%3.0%空置率↑→↓苏州租金0.3%2.0%3.5%空置率↑↓→无锡租金-0.5%1.5%2.8%空置率↑↓↓广州租金5.7%1.4%3.0%空置率↑↓↓深圳租金0.1%1.0%3.0%空置率↑↑→成都租金0.0%0.9%0.5%空置率↑↓↑重庆租金-1.8%-0.5%-2.5%空置率↑↑↑武汉租金-3.0%0.5%0.0%空置率↑↓↓长沙租金-2.8%0.1%N/A空置率↑↑N/A经济展望中国大陆由于去杠杆化、供给侧改革和中美贸易冲突，年中国经济下行压力显现。年第四季度增长率降至，是年第二季度以来的最低增长率。62019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|©2019CBRE,Inc.年，面临中美贸易争端和国内经济转型的双重压力，中国增长将进一步下探。减税、区域一体化、刺激国内消费和扩大开放等多项措施将令中国经济更具韧性。年，内部持续去杠杆、供给侧改革与外部中美贸易摩擦快速升级相叠加，中国经济下行压力有所显现。全年增长，但同比增速逐季下滑，第四季度增速降为，创出年二季度以来的新低。月经济数据显示，出口、制造业、消费、房地产投资和销售增速继续下滑。世邦魏理仕最新预测将年中国经济增长下调至。逆风前行考验经济韧性经济展望数据来源：万得资讯，世邦魏理仕研究部，年月6.56.66.66.26.26.16.26.26.3世界银行国际货币基金组织世邦魏理仕20182019F2020F图表：中国经济增长预测(%)2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|©2019CBRE,Inc.7月初中美两国领导人在阿根廷期间会晤后，中美贸易争端迎来了天的“休战期”。美国暂缓对价值亿美元的中国进口产品施行的额外关税（现行为额外关税），中国则表示将从年月日起的个月内暂停征收对原产于美国的汽车和汽车零部件的加征关税，并恢复美国大豆进口。尽管缓和迹象已经出现，但中美贸易争端或者说竞争关系的长期性将成为年乃至此后影响中国经济的重大不确定因素。年中美贸易最具可能性的走向有二：贸易摩擦继续升级或者贸易更为平衡，而这两种走向叠加年“抢出口”透支效应均意味着贸易顺差减少后净出口将拖累中国经济增长。贸易争端下制造业亦面临更严峻的宏观环境。官方制造业新出口订单指数年月以来持续处于荣枯线以下，月广交会上对美出口订单金额骤减，规模以上工业企业利润增速也已出现高位回落。年，受大宗商品价格下跌、国内外需求减弱影响，预计工业企业利润增速将随一起继续下行。制造业增长和投资的亮点仍将是代表供给侧改革和产业转型升级方向的信息技术、生物、装备制造等高科技制造业和战略性新兴产业。受经济和收入预期变差、车辆购置税优惠取消后汽车消费大幅下滑影响，年国内消费减速明显。全年社会消费品零售总额增速为，较年下降个百分点，为年以来最低值。年随着个税起征点调高、个税专项附加抵扣的利好效应逐步释放，预计消费增速下滑趋缓并有望企稳，继续担纲经济增长的主引擎。月的中央经济工作会议对年的经济下行压力并不讳言，同时表示需要加强逆周期调节以稳定经济总需求。年的财政政策将加力提效，预算赤字率预计将向靠拢，减税规模在年万亿的基础上将进一步提升：个人所得税专项附加抵扣的实施细则也已公布且将与年开始执行，而增值税税率有望继年月后再次下调。积极财政政策的另一个发力方向是基础设施建设。受非标融资和政府隐性债务监管趋严的影响，年上半年基建投资增速持续下滑。下半年随着基建补短板启动，月起基建投资增速出现复苏信号。中央经济工作会议提出年要较大幅度增加地方政府专项债券规模，且新增地方债限额将提前至年初下达，预计年基建投资增速将温和反弹托底经济。投资重点除乡村振兴和粤港澳大湾区、长三角、京津冀为代表的区域一体化等传统领域外，人工智能、物联网等新型基建投资的力度将加大。年的货币政策将以稳增长为导向，松紧适度，保持流动性合理充裕。在稳金融大背景下，年不具备推出大水漫灌式的强刺激货币政策的可能性，预计和社融增速均较年温和回升。改善货币政策向实体经济、尤其是受贸易战影响较大的民营经济的传导机制、实现结构性宽信用是关键所在。除继续使用降准、中期借贷便利（）和逆回购等数量型工具外，央行年降息或定向降息的可能性正在上升。月日央行创设定向中期借贷便利（），利率，较优惠个基点，申请条件为获得资金后具备进一步增加小微企业、民营企业贷款的潜力的大型银行。事实上，此举已经可以被认作是针对民营企业的结构性宽松和降息。年国内货币政策宽松的外部制约因素依然存在，但约束性开始逐渐减弱。月日美联储如期进行年内的第四次加息，将联邦基金利率目标区间上调个基点至。同时美联储表示当前利率已抵达中性利率低端，点阵图预示年将加息两次，低于月议息会议预期。美联储加息预期减弱意味着国内货币政策将获得更大的腾挪空间。经济展望逆风前行考验经济韧性图表：制造业、基础设施建设与社会消费品零售总额数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，年月45%48%50%53%55%0%10%20%30%40%50%20052006200720082009201020112012201320142015201620172018YTD社会消费品零售总额累计增速（左）基础设施建设投资累计增速（左）制造业PMI年度平均值（右）2018（左轴）（左轴）（右轴）2019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|©2019CBRE,Inc.8当前中美经济周期错位和货币政策分化将对年人民币汇率形成一定程度的贬值压力，尽管近期人民币年期隐含的贬值预期低于，但贸易战导致的不确定性对贸易顺差乃至经常账户顺差的负面影响可能进一步拖累人民币汇率走势。贬值预期和顺差减少对外汇储备形成的威胁将令政府延续资本管制。年房地产市场的政策定调有所放松，在坚持“房住不炒”定位的同时，强调因城施策和构建长效机制，意味着此轮调控的政策底部已经出现。近期少数城市已部分放松限售、限价、限购等调控措施，商业银行房贷利率也有所下调。预计年库存水平较高、财政压力较大的三四线城市有进一步政策松绑的可能，但市场基本面的投资潜力欠缺以及棚改推进力度和规模缩小将抑制销售提振的空间。鉴于开发商土地购置增速年三季度后逐渐趋缓，其延后效应预计将带动年房地产开发投资增速下滑。松紧适度的货币政策和结构性宽信用背景下，年开发商的国内融资环境将较年有所改善，但幅度有限；销售放缓和债务到期高峰双重压力下中小发展商的现金流仍面临挑战，行业兼并收购将保持活跃。年是中国改革开放周年。年，改革开放将沿着产业升级、区域一体化、制度创新、行业开放等多个方向进一步深化：粤港澳大湾区规划出台、科创板设立、医疗和教育领域扩大开放等大事件都将为面临内外挑战的中国经济带来新的活力。2019年房地产市场的政策定调有所放松，在坚持“房住不炒”定位的同时，强调因城施策和构建长效机制，意味着此轮调控的政策底部已经出现。经济展望逆风前行考验经济韧性写字楼部分科技子行业的活跃需求和共享办公的持续扩张，有望在年支撑写字楼租赁市场。中国大陆102019亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|©2019CBRE,Inc.年，中国写字楼市场将在中美贸易争端、科技行业增长放缓、新增供应持续井喷等诸多挑战中奋力前行。共享办公继续整合并转换经营模式，而中国经济的进一步开放有望激活外资企业的写字楼需求。与年中国经济的起伏脉络仿佛，写字楼需求亦呈现前高后低的趋势。和共享办公继续扩张，但受下半年经济增长减速和在严监管、去杠杆下再次爆雷的影响，全年新增需求为万平方米，同比下跌。年，中国经济增速将进一步放缓，中美贸易争端前景未明也给企业在华业务决策增添了不确定性。有鉴于此，我们预测年全国个城市写字楼新增需求总量将小幅下滑至约万平方米。中美贸易争端对写字楼影响将更加清晰中美贸易争端是年全球大事件之一。爆发至今，中美贸易争端对国内制造和贸易领域的影响最为直接和重大，并已开始影响工业地产市场。在写字楼市场上，除广州、宁波等地出现零星外贸公司缩减面积的个案外，贸易战的影响迄今并无明确表现。然而，贸易战对市场预期的潜移默化或已开启，且不容小觑。从年的净吸纳量数据来看，经济贸易依赖度更高的港口和沿海地区城市的写字楼新增需求出现较为明显的滑坡，而内陆城市则表现相对平稳。这一差异可能与贸易战不无关系。世