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CAADAnalysis062019月刊总第期18中国首个房地产大数据月刊数读地产—06月刊主办单位：上海中估联信息技术有限公司数据来源：中估数库数据分析：中估联行200+城数据分析师算法支持：中估联算法团队市场研究：文婕、刘强龙目录核心指数趋势分析深度解读综合数据基本动态/基本动态/中估住宅指数房地产市场城市月度基价分析政策走势/宏观经济指标土地成交数据中估住宅指数(各城指标)(2019年·06月)(2019年·06月)P01P10P12P14P16LBI指数(全国土地价格泡沫指数)P22P20中估市场指数P23P07CONTENTS中估数库长租“群雄争霸”VS流动家庭“新”透视2025年逆袭|“置换生活”成新宠，农村养生地产崛起监控市场的指标体系核心指数基本动态/风险识别/核心价值核心指数数读地产①同比环比均价（元）中位价（元）2.7%8.4%23,73313,746中估住宅指数中估住宅指数-核心20城June201901基本动态郑州成都北京合肥广州深圳厦门青岛西安南昌石家庄太原长沙昆明重庆南宁上海南京武汉杭州144.9142120.2156.1142.2163.9116.9150.1184.5159.6155.7142.5199.8115.3138.5122.699.3116.5（2019年·06月）指数详情见附表一129环比上升环比下降环比持平3、计算模型：对于某城市的中估指数，采用计算当期的城市基价相对于基期基价的涨跌幅，具体如下公式：*式中为本期的中估指数，为计算当期的基价，为基期的基价。DnPnP1Dn=PnP1_+1001、指数基期：2017年1月为基期，基期指数100点；2、数据来源：中估数库的房地产价格数据库中的基准价格数据，基准价格是通过各地估价师现场踏勘结合实际成交情况综合调研分析得到的存量住宅价格，而城市基价和20城基价均采用案例加权平均计算得到。核心指数数读地产重点城市商办价格环比指数北京呼和浩特杭州宁波南昌合肥济南福州长沙商业价格指数成都兰州重庆贵阳大连青岛石家庄长春哈尔滨天津5.5%9.2%4.1%-1.2%深圳海口广州南宁昆明办公价格指数核心指数数读地产①环比1.87%中估商办指数（2019年·05月）174商业地产价格指数环比0.49%111办公价格指数1、指数基期：中估商业地产价格指数和办公价格指数都以2017年1月为基期。2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。计算：R(n)=(1+a)*R(n-1)式中：a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值R(n-1)：上期指数值R(n)：本期指数值指数详情见附表一2.8%-2.5%13.3%2.4%-3.4%9.0%3.9%1.7%-7.6%-2.5%-1.6%2.0%-2.1%2.4%5.4%5.7%0.6%-0.4%-6.7%1.5%1.2%-2.5%-4.4%-0.5%3.9%4.2%-0.7%5.5%6.6%-0.4%1.0%3.0%-4.7%-3.3%18.6%3.5%10.4%-0.6%-7.1%-6%-4.7%June.201902核心指数数读地产环比-1.1%中估住宅租金价格指数（住宅）（2019年·05月）1181、指数基期：住宅租赁指数以2018年1月为基期，基期指数100点。2、计算模型：计算模型取各样点价格涨跌幅数值作为样本参数，采用如下公式进行。计算：R(n)=(1+a)*R(n-1)式中：a：本期样点价格涨跌幅数值的加权平均值R(n-1)：上期指数值R(n)：本期指数值西安武汉杭州宁波南京苏州长沙贵阳东莞南宁成都重庆青岛天津沈阳郑州-3.1%-0.7%上海-4.1%-0.2%厦门昆明兰州-0.3%-0.8%-5.1%-1.1%-2.3%-0.4%-1.4%4.8%0.7%1.2%2.4%0.8%-3.2%3.0%0.3%呼和浩特-1.8%-2.8%June.201903核心指数数读地产2019年05月全国重点城市出让宅地LBI分布情况LBI定义：真实地价：考虑扣除非商品性房屋（保障房、无偿还建房等）分摊地价后的经营性土地的实际价格。均衡市场地价假设土地完全竞争市场供求均衡的价格，其价格水平为运用假设开发法依据房地产价格倒推出的地价。通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。LBI真实楼面地价均衡市场楼面地价1=-June.2019040-30%30%-70%70%-100%100%-10%-0-30%--10%-70%--30%-70%LBI值泡沫分档泡沫可控泡沫较小泡沫较大泡沫严重无泡沫，存在开发风险有一定开发风险开发风险度可控无开发风险度指数详情见附表二核心指数数读地产June.2019052019年05月重点城市宅地市场PLBI（地块市场泡沫）TOP10地块分布图规划建筑面积(万m2)6以下6-99-1212-1515以上PLBI值兰州太原南京合肥成都珠海34%22%31%24%20%84%26%19%23%93%Top1晋源区贾家庄街以南,四至为:东至规划路、西至规划路、北至规划路规划住宅建筑面积(㎡):60955.36地价贡献率:105%均衡市场贡献率:54%PLBI:93%Top2溧水经济开发区星河路以东、团山东路以南地块规划住宅建筑面积(㎡):406955.8地价贡献率:51%均衡市场贡献率:28%PLBI:84%昆明南宁Top3七里河区晏家坪片区B259号规划路南北两侧,B268号规划路西侧规划住宅建筑面积(㎡):36070地价贡献率:84%均衡市场贡献率:62%PLBI:34%Top4温江区柳城街道新华社区一、二组规划住宅建筑面积(㎡):183810.3地价贡献率:78%均衡市场贡献率:59%PLBI:31%Top5昆明市盘龙区青云街道办事处规划住宅建筑面积(㎡):228411.8地价贡献率:62%均衡市场贡献率:49%PLBI:26%市场活跃度指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交量份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期市场活跃度指数。资金流动性指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市在全国中的成交价份额与基期的比值，再乘以基期指数，得到城市当期资金流动性指数。指数详情见附表三市场活跃度指数资金流动性指数郑州成都北京合肥广州厦门青岛大连西安南昌石家庄太原长沙昆明重庆福州上海南京武汉杭州深圳乌鲁木齐核心指数数读地产2019年05月全国重点城市市场活跃度及资金流动性指数核心指数数读地产June.201906-15.7%-14.7%9.1%11.1%呼和浩特-40%107.7%157%-16.9%-15.6%-6.3%-1.7%1.3%-4.9%-6%-14.3%53.3%48.2%1.8%8.6%-21%-18.1%兰州-5.8%-18%-4.9%9.3%1.8%2.5%-0.7%-10.6%-17.3%-48%-41.6%-24%-27%-8.5%-3%-0.8%-0.7%-22.5%-20.8%-23.4%-22.8%5.4%9.0%-9.7%-8.7%39.1%30.8%（2019年·06月）作者：文婕核心指数数读地产June.201907房地产市场城市月度基价分析一线城市基价及环比波动图全国重点城市基价涨幅低位反弹，全面增速全国基价环比涨幅走势图基价含义1、基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过合理的算法计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，即不包含别墅和辅房。2、北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值。3、其他城市的价格为主城区公寓住宅基价平均值。截至2019年6月，中估联数据中心基价上线的城市共243个，我们选取其中110个重点城市进行基价数据发布。中央多维度改善群众居住条件，加快建立住房保障体系，推进住房租赁市场发展，规范棚改项目融资；严控地方政府隐性债务，强调专项债券必须用于收益良好的重大项目；警惕各地房地产金融风险，防止过度融资导致泡沫化严重。随着全国住宅市场活跃度回升，二手房价格涨幅低位反弹，本月全国重点城市的基价环比涨幅保持在0.51%，涨幅较上月扩大了0.34个百分点。各线城市全面增速，一线、二线和三线城市平均环比分别上涨0.44%、0.72%和0.44%。全国涨幅最大的城市为乌兰察布，涨幅达4.19%，降幅最大的为台州，环比下降3.63%。关键词一线城市基价均上涨，涨幅0.44%关键词4个一线城市平均上涨0.44%，涨幅较上月扩大。城市分级基价环比涨幅走势图0.50%0.00%0.51%1.00%0.90%0.70%0.80%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.10%0.11%0.63%北京上海广州深圳583645049332143537650.00%0.40%0.80%1.20%1.60%0.98%0.68%0.80%0.57%0.57%0.44%0.04%0.19%0.31%0.31%0.61%0.17%0.51%0.59%1.41%0.80%0.00%0.80%1.60%2.40%3.20%4.00%-0.80%-1.60%一线二线三四线核心指数数读地产June.201908三线城市基价涨幅TOP10三线城市基价跌幅TOP10三线城市及以下等级城市方面，87个重点城市环比平均上涨了0.44%，其中54个城市环比上涨，平均涨幅为0.9%，14个城市的基价环比下降，平均降幅为0.6%，二手房价上调的城市数量较上月大幅减少。乌兰察布居首的主要原因：2019年全市计划投资重点项目556.71亿元，至今完成投资78.44亿元，开复工项目144项，综合开复工率为51.1%。其中包括国道335线黄家滩至小文公二级公路、S105旗下营至科布尔二级公路、乌兰花至艾勒格庙旅游二级公路、苏尼特右旗至化德高速公路、G5511白音察干至安业高速公路等项目；此外，危桥改造工程、农村公路安全生命防护工程、农村公路新建桥梁工程和国省干线服务设施改造工程4类交通建设项目正筹备建设中，为未来城市的快速发展奠定基础。三线城市乌兰察布居首，涨幅为4.19%。关键词二线城市二手房基价微涨关键词二线城市方面，19个典型城市环比平均涨幅0.72%，涨幅扩大，其中14个城市基价上涨。宁波、西安、兰州的涨幅排名前三，分别上涨3.24%、1.87%和1.8%。宁波基价本月涨幅为3.24%，位居第一。二线城市基价及环比图深圳、北京和上海：涨幅明显6月二手房市场基价环比分别上涨0.63%、0.51%和0.5%。受金三银四及大量刚需新盘相继入市的影响，深圳商品住宅成交量创下了近三年的新高，北京本月商品住宅成交量剧增，同比上涨163.66%，一手房市场的火爆带动两地二手房市场上涨；近日，韩正主持召开推动长三角一体化会议，加快推进自贸区高质量发展及长三角一体化进程，而上海本月供应量缩减将近过半，短期市场供不应求。广州：增速减缓6月二手房市场价格环比上涨0.11%。1-6月广州商品住宅供降需升，销供比1.14，供不应求。外围仍然是成交主力，增城领跑，荔湾区成改善型客户首选，作为粤港澳示范区的南沙表现持续亮眼。第二、一城一策，人才购房补贴60万、房贷利率松动、首套2成等利好加持；第三、长三角一体化推进、城镇化新政引导、开发商加仓宁波。宁波房价上涨的主要原因有：第一、新商品住宅供应主要集中于郊区鄞州，而主城区供不应求，导致二手房市场走高；05000100001500020000250003000035000400000.00%-2.00%-3.00%-1.00%1.00%2.00%3.00%4.00%兰州南宁西安乌鲁木齐南昌武汉福州银川长沙南京厦门大连重庆郑州青岛宁波杭州合肥太原0500010000150002000025000元庆阳乌兰察布秦皇岛酒泉邯郸金昌苏州来宾柳州崇左4.19%4.15%3.97%3.12%2.99%2.57%2.38%2.34%1.56%1.46%4