搜索
中指研究院中房指数系统目录摘要......................................................................................................................................................1第一部分：2018年中国房地产市场形势总结......................................................................................41.政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性.............................................................................42.价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显.....................................................................53.供求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理..................................................................74.土地：推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出............................................................135.企业：业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理...................................................................16第二部分：2019年中国房地产市场趋势展望....................................................................................181.行业环境：宏观维稳，微观灵活.................................................................................................182.市场趋势：市场逐步调整，投资、新开工增速回落至中低位水平.............................................223.关注点：探寻周期运行轨迹，理性应对市场波动.......................................................................28研究主持：中指研究院中房指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang.com主要研究成员：中指研究院：莫天全黄瑜葛海峰白彦军陈文静程威李雪娇方肖龙昊辰吴建钦杜语轩祝梓杰辛芸娜王新华周巍杜咏咏李璠璠魏云静姚卓曹晶晶黄圣李云鹤高梦琴胡国华张晓萌战雪王雅涵仵世友张瑞刘德炳尹建英赵丽一高静张曼吴珊张志杰蒋云峰陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪钱慧群王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生童晓玲谢俊云田文刚李益峰戴小红刘文静刘莉芬中国房地产市场2018总结&2019展望2018年12月15日中国房地产市场2018总结&2019展望1本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。摘要一、2018年中国房地产市场形势总结1.政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性2018年上半年、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。在此基调下，地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点。全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性效果。2.价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显整体来看，从2018年三季度开始，部分城市房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果，市场预期明显转变。2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。3.供求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理全国层面，截至11月，全国商品房累计销售面积为14.9亿平方米，同比增长1.4%，增速持续回落，去年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年明显降温，全国市场热度下降。城市层面，从数据上看，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，三四季度房企供应放量增长，短期供不应求态势缓解，近几个月可售面积同比持续回升，更趋向合理区间。2019年，市场会延续下行，房企会面临更严峻的业绩挑战。成交结构方面，多数城市各层次产品价格小幅提升，重点城市各类楼盘价格涨势得到控制。4.土地：推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出供求方面，2018年1-11月，全国300个城市各类用地和住宅用地供求均继续增长，其中住宅用地推出同比增长近三成。价格方面，随着房企对市场预期的改变，土地竞拍热度降低，各类用地成交楼面价、溢价率均出现下降，全国300个城市各类用地成交楼面价同比下跌10.0%；平均溢价率为14.2%，较去年同期下降了16.4个百分点。土地市场降温显著，流拍情况显著增多。今年以来，流拍总量已明显超越去年全年，财政压力较大的城市降低流拍地块起拍条件争取再入市的积极性较高。2中指研究院中房指数系统本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。5.企业：业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理业绩方面，2018年，品牌房企销售业绩保持增长，碧桂园全年销售金额有望突破7000亿元，恒大和万科紧随其后，龙头企业规模效应突出。拿地方面，企业拿地补仓节奏放缓，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额的比重接近三成。融资方面，房地产金融监管从严，行业融资通道收缩，企业资金承压，大型房企融资优势依然突出。策略方面，随着调控政策持续深化，企业随行就市加快推盘、积极营销，通过多元化布局确保自身现金安全与稳健经营。二、2019年中国房地产市场趋势展望1.行业环境：宏观维稳，微观灵活经济方面，2018年经济国内外承压，下行趋势明显。展望2019年，中美贸易争端短时间缓和，长期走向不明确，将进一步影响未来经济形势走向。若中美两国达成进一步协议，对外贸易压力将有所缓和，有助于经济运行保持平稳，货币政策将继续维持稳健中性；否则，经济数据的走弱或要求货币政策有进一步的调整，明年仍有再次降准可能。同时M1、M2同比增速持续放缓，实体经济流动性未见明显改善，明年或更加注重疏通货币政策传导机制以保证流动性传导至实体经济。房地产政策方面，在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。2.市场趋势：市场逐步调整，投资、新开工增速回落至中低位水平根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，新开工、投资中低速增长”的特点。需求端，调控坚定推进进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%~7.0%之间；其中一线城市销售面积稳中小幅回升的概率较大，二线城市分化显著，行情对冲后整体销售规模或有小幅调整，三四线市场需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大。供应端，一方面，受限于销售规模的下行调整，房企开工积极性将明显减退，同时销售回款不畅也将制约房企投资热情；另一方面，近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑，保障新开工规模继续增长，同时也会带动投资额的上行。预计全年新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%~6.6%之间，投资增速在3.7%~5.7%左右。价格方面，随着预期逐渐巩固，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌可能，但跌幅有限。中国房地产市场2018总结&2019展望3本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。3.关注点：探寻周期运行轨迹，理性应对市场波动2019年，房地产市场将整体承压，若能及时研判市场趋势、顺应市场周期规律，因时因地调整策略，房企仍能在整体调整的大背景下正面机遇。本部分从房地产市场周期研究出发，探寻过去市场小周期中的发展规律，确立各个转折点影响市场走势的关键性因素，然后基于关键性因素的变化预测未来我国房地产市场的走势，摸索周期发展轨迹。最后我们将探讨企业策略，在城市分化背景下，基于市场周期判断，在投资布局、产品及终端销售等维度提供建议供房企参考。(1)市场周期：市场周期明显延长、波动幅度趋向平缓2009年以来至今，我国房地产市场曾经历过两轮完整的市场小周期，平均时长均在三年左右，但受市场发展阶段、调控环境及市场供求关系等多方面影响，各个阶段时长及走势具有明显差异。通过对前两轮市场周期的细致研究，我们发现，当全国统一强力调控（包括刺激）时，市场周期与政策周期基本一致，政策力度越大，周期波峰、波谷距离越大，波动幅度也就越显著；而当市场供求严重失衡，其对市场预期的影响将明显导致政策效果出现滞后。本轮周期因城施策特征凸显，引发上行周期出现周期轮动，进而导致本轮周期明显延长，波动幅度也相对较小。基于对调控政策持续且趋稳、市场供求关系短期逆转的判断，预计2019年市场将继续稳步下探，下半年触底的可能性较大，未来市场将在稳中小幅波动，周期波动幅度相对缓和。(2)企业策略：聚焦主流市场精准布局，做好产品，积极营销实现稳健发展一直以来，行业领先企业得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的资金和土地储备，销售业绩保持快速增长。但当房地产企业规模化发展到一定程度时，不可避免的会面临着市场调整带来的业绩增速放缓问题。对于多数企业来说，未来仍需准确把握市场周期走势，聚焦主流市场需求。一方面，从城市发展的小周期来看，中西部二线城市此轮繁荣行情启动较晚，居民财富能力尚未透支。同时，各项政策利好助推城市价值不断提升，房地产市场有望随着人口回流与扩张进入快速发展期。另一方面，从城市发展进程来看，城市群核心城市及其周边的三四线城市仍将为企业带来较大发展空间。产品方面，紧抓高性价比及强产品力的刚需和改善类产品，围绕客户需求提升产品品质与服务。销售方面，精准推盘、灵活定价，创新营销渠道加快销售去化。4中指研究院中房指数系统本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。第一部分：2018年中国房地产市场形势总结1.政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。图：2016-2018.11出台限购及限售政策城市分布数据来源：中指研究院综合整理可以说，近期房地产市场出现的