中指2019中国商业地产发展白皮书2019734页

2019中国商业地产发展白皮书前言.................................................................................11、市场表现：经济增速放缓，商业地产市场承压.........................................21.1、商业地产市场：市场需求减弱，商业地产销售出现回落.................................21.2、市场变化逻辑：内外部环境承压，结构性机遇待启.....................................92、发展环境：场景体验、内容创新、技术升级引领商业地产新趋势.........................112.1商业逻辑：消费升级、业态更替，驱动商业地产高质量发展.............................112.2商业创新：差异化定位打造体验式场景，IP赋能丰富商业内容..........................132.3办公格局：空间优化挖掘商业价值，技术融合打造智慧办公空间.........................163、企业发展：布局潜力区域、强化产品运营，资本整合助推规模化扩张.....................193.1布局：深化都市圈战略，积极拓展核心城市外围潜力区域...............................193.2产品：精准定位与运营升级，打造个性化体验和差异化品牌.............................213.3资金：积极试水资产证券化，REITs落地基础不断夯实..................................263.4资本：并购与整合加速，“补短板”与“扩规模”成效显著.............................28结语................................................................................30专题：商业地产运营标杆企业及项目发展分析............................................31研究主办：中国指数研究院中国房地产指数系统主要研究成员：莫天全黄瑜白彦军尹建英祝梓杰付源仵世友张瑞陈文静程威李雪娇方肖龙昊辰吴建钦辛芸娜王新华周巍李璠璠杜咏咏魏云静姚卓曹晶晶高梦琴李云鹤胡国华战雪王雅涵葛海峰赵丽一高静张曼张志杰吴珊李建桥陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪钱慧群王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生童晓玲谢俊云田文刚李益峰戴小红方颃刘莉芬12019中国商业地产发展白皮书2019IP201922019中国商业地产发展白皮书11.12019112014-20195CREISFang.com3Fang.com20191-567567.9%201816.8%2.114.7%20191-591180.4%11.5%201620191-5454412.7%1本报告中所指的商业地产包含商业营业营房和办公楼两部分。5.9%6.5%6.4%6.2%5.0%4.6%4.1%4.3%3.8%3.4%2.9%3.1%2.1%2.3%2.4%2.8%2.5%2.3%15.1%15.2%15.4%14.2%11.8%10.1%13.9%14.6%13.4%11.5%9.6%8.4%7.5%7.2%6.9%7.6%7.0%5.9%-5%5%15%25%201420152016201720182019年1-5月201420152016201720182019年1-5月201420152016201720182019年1-5月开发投资额新开工面积销售面积办公楼占比商业营业用房占比32019中国商业地产发展白皮书20189.5%1.38.2%2011-20195CREISFang.com3Fang.com20191-566674.7%20184.1()20181-515%49.1%2011-20195CREISFang.com3Fang.com20191-5329312.9%2073122007259022504822530223172048420066666718.6%6.2%17.7%-3.3%-10.1%-0.9%-8.2%-2.0%-4.7%-20%0%20%40%0600012000180002400030000万平方米商业营业用房新开工面积（左）同比（右）78697759846990779252108121283811971329312.5%-1.4%9.1%7.2%1.9%16.9%18.7%-6.8%-12.9%-20%0%20%40%-20001000400070001000013000万平方米商业营业用房销售面积（左）同比（右）42019中国商业地产发展白皮书()10050-9040%50401020191-56667329320181.852.022011-20195CREISFang.com3Fang.com20191-5245117.5%()53995986688773496569641561406049245147.2%10.9%15.0%6.7%-10.6%-2.3%-4.3%-1.5%17.5%-20%0%20%40%60%02000400060008000万平方米办公楼新开工面积（左）同比（右）52019中国商业地产发展白皮书70%2011-20195CREISFang.com3Fang.com20191-5125112.2%20188.7()300100-16010%60150%50%20191-52451125120181.461.962005225428832505291238264756436312516.1%12.4%27.9%-13.1%16.2%31.4%24.3%-8.3%-12.2%-25%0%25%50%010002000300040005000万平方米办公楼销售面积（左）同比（右）62019中国商业地产发展白皮书2201910025.6/0.72%100MALL27.0/0.62%TMT20195.0/0.01%322014-20196300CREISFang.com3Fang.com20191-63001.0213.2%0.912本报告中的商办土地是指纯商办类用地，不包含综合用地和其他用地。3957278523642211234317083098215318941841186615110200040006000800010000123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456201420152016201720182019万平方米推出成交推出年度月均成交年度月均72019中国商业地产发展白皮书5.9%20191-63002179.6/6.6%9.21%20180.92013-20196CREISFang.com3Fang.com20191-6260.847.1%11278.3/m216.5%9.8%20187.620191-63937.412.8%2481.3/0.3%8.1%20182.520191-64629.30.1%20183.61409.8/2.0%201816.5%-0.3%2.0%-20%0%20%40%60%050001000015000200002013201420152016201720182019年1-6月2013201420152016201720182019年1-6月2013201420152016201720182019年1-6月一线城市二线城市三四线城市元/平方米成交楼面均价成交楼面均价同比82019中国商业地产发展白皮书18.22010-2019640CREISFang.com3Fang.com2010-20191-640201325232320172013402016556220177.6%2010-20191-620127.620161.92-60-40-2002040608005,00010,00015,00020,00025,00030,0002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1-6月万平方米土地成交规划建筑面积商业地产销售面积土地成交规划建筑面积同比(%)商业地产销售面积同比（%）92019中国商业地产发展白皮书1.212019GDP6%6.5%5.8%16.0%1.165.1%201877.8%12.7521-51613328.1%3864117.8%3041521.7%18.9%1226911.3%20191-5102019中国商业地产发展白皮书329312.9%201932017112019中国商业地产发展白皮书22.11GDP50002011GDP50002018消费升级服务消费提升消费体验升级三四线消费力量崛起业态变迁体验↑娱乐↑文化↑个性化↑感性化↑流量化↑社交↑商业载体城市综合体购物广场主题园区大数据&人工智能&VR技术技术应用技术迭代社会政治环境&宏观经济环境消费刺激/抑制结构调整场景↑内容↑122019中国商业地产发展白皮书44.2%1.6201855.410.8%6.010.5%,GDP2901.02.03.0X132019中国商业地产发展白皮书4.04.0IP2.2IP14.0Mall142019中国商业地产发展白皮书CocoPark1/4152019中国商业地产发展白皮书2IPIPIPIP305DIPIPIPIP3DChooLab162019中国商业地产发展白皮书heartfulfriendDIY4.0IP2.31172019中国商业地产发展白皮书PM2.52F2182019中国商业地产发展白皮书WeWorkSOHO3QWeWorkWeWorkVRAIMallAPP192019中国商业地产发展白皮书33.11---2030202019中国商业地产发展白皮书/201828.03%27.33%13.45%11.82%10.44%8.93%212019中国商业地产发展白皮书2201820112018201935233401802019-202090%LIVE222019中国商业地产发展白皮书2019-2020201920182019300CREISFang.com3Fang.com4.32%41.29%54.39%2.95%44.60%52.44%一线城市二线城市三四线城市外环：2019年上半年内环：2018年232019中国商业地产发展白皮书CREIS201930052.44%2019201820193.2118-35“”2017“”20-45——242019中国商业地产发展白皮书“3+3+3”40%“”“”“”“···”18-35“”25-45“”25-55“”“”/MALL252019中国商业地产发展白皮书25000㎡IP262019中国商业地产发展白皮书3.3REITsREITs1REITs40%REITsCMBSROEREITsREITs20181228-1-X100REITsREITs2019111--REITsREITsREITs272019中国商业地产发展白皮书2REITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITsREITs282019中国商业地产发展白皮书REITs2004REITs3.4201938.32100%4880%20192018105.9851%11.872019238.32100%2019251.12019237201964880%2019313.