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2019年上半年中国商业地产租金指数研究报告商铺租金指数运行分析/2百街商铺租金指数变化/3百MALL商铺租金指数变化/5租金运行趋势研判/7前言/1重点城市商铺租金指数分析/9北京/9上海/14深圳/19成都/24武汉/29主要研究成员：莫天全黄瑜白彦军周巍杜咏咏李璠璠魏云静姚卓陈文静程威李雪娇方肖龙昊辰曹晶晶李云鹤高梦琴胡国华付源吴建钦祝梓杰辛芸娜王新华战雪王雅涵仵世友张瑞尹建英葛海峰赵丽一高静张曼张志杰吴珊李建桥陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪钱慧群王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生童晓玲谢俊云田文刚李益峰戴小红方颃刘莉芬010203研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统1随着消费升级和城市化进程的加快，人们在追求幸福美好生活的同时对高品质商业的需求更为迫切。作为消费升级的重要载体，现代商业的创新发展以及调整升级，持续受到业内关注，新技术、新模式、新业态的发展不断为商业地产行业注入新的活力，提供新的市场机遇。纵观当前商业发展，随着增量向存量的过渡及运营战略的调整，商业地产行业竞争日益激烈。传统商业加快转型升级，数字化、智能化、专业化运营成为新的聚焦点。为在激烈的竞争中脱颖而出，商业运营企业不断关注并对接互联网、大数据定制、现代物流、人工智能等高科技手段，以提升客群的满意度和粘性。如零售商业更加注重对细分人群感受的关怀，通过新模式、新业态和新技术的变革为零售商业注入新的活力；而商务办公空间在融入多元功能业态的同时，也更注重办公空间自由、资源平台化、智慧运营以及绿色低碳办公等要素，在提升商业运营企业竞争力的同时，也将有效助力产业发展。未来商业地产行业在引导消费的同时，会更加融入生活，更具灵活性，并呈现出多元发展的商业新格局。商业地产行业在保持良好发展势头的同时，目前仍存在一定问题，如同质化竞争的日益加剧、新零售高期待值与运营现状之间的落差等，都对商业地产的运营创新提出了更高要求，而更加专业化和精细化的运营将成为商业运营企业打造核心竞争力的关键。在此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地产市场与商业资源供需两端精准对接、高效匹配，引领行业的稳健发展。前言22019年上半年中国商铺租金指数研究报告商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。从涨跌个数来看在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占72.0%，租金环比下跌的商业街占11.8%，16.2%的商业街租金与上期持平；在样本商圈中，租金环比上涨的商圈占72.9%，租金环比下跌的商圈占17.7%，9.4%的商圈（购物中心）租金与上期持平。从市场表现来看2019年一季度，我国GDP总量为21.3万亿元，同比增长6.4%，增速较上年同期收窄0.4个百分点。2019年1-5月，我国社会消费品零售总额超过16.1万亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期收窄1.4个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。重点城市新项目入市较多且租赁交易较为活跃，日益多元化的租赁需求给多数城市商业市场注入新活力，同时亦使其存量与新增零售项目价值获得提升。32019年上半年中国商铺租金指数研究报告2019年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占81.5%，环比下跌的商业街占3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京9条商业街租金环比上涨，1条持平，无商业街租金下跌，其中南锣鼓巷涨幅最高，达1.78%；上海11条商业街中，8条商业街租金环比上涨，3条持平，其中南翔老街环比涨幅最高，为2.75%；广州2条商业街租金环比上涨，1条商业街租金环比下跌，其中天河又一城商业街环比上涨1.42%，涨幅最大；深圳3条商业街租金环比均上涨，涨幅在0.5%-2.0%之间。2019年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占65.8%，环比下跌的商业街占17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京和南昌主要商业街租金全部下跌，成都、苏州、海口主要商业街租金涨跌互现，武汉、重庆等6城市商业街租金较上期均全部上涨或持平。其中，武汉6条商业街租金环比全部上涨；武汉光谷步行街租金环比涨幅为2.06%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2019年上半年，百街商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%。分城市等级来看百街商铺租金指数变化百街商铺租金变动情况42019年上半年中国商铺租金指数研究报告图：2019年上半年租金涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com-7%-2%3%8%13%18%23%-60-300306090120上海南翔老街武汉光谷步行街武汉武汉天地商业街深圳东门步行街青岛台东步行街上海四川北路商业街北京南锣鼓巷武汉汉正街广州天河又一城重庆解放碑商业街成都春熙路南京老门东苏州十全街海口解放西路广州北京路步行街海口中山路海口得胜沙步行街南昌胜利路步行街元/平方米·天平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）2019年上半年，在租金环比上涨的商业街中，上海南翔老街、武汉光谷步行街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中上海南翔老街环比上涨2.75%，涨幅位列首位；武汉光谷步行街、武汉天地商业街紧随其后，涨幅分别为2.06%和2.01%；深圳东门步行街、青岛台东步行街等5条商业街商铺租金环比涨幅在1.5%-2.0%之间；广州天河又一城、重庆解放碑商业街环比分别上涨1.42%和1.36%。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、海口得胜沙步行街以及海口中山路环比跌幅较大，均在1.0%（含）-2.0%之间；广州北京路步行街、海口解放西路等5条商业街环比跌幅在0.7%以内。百街商铺租金指数变化租金涨跌幅较大的商业街52019年上半年中国商铺租金指数研究报告根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2019年上半年，百MALL商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。分城市等级来看2019年上半年，一线城市中75.0%的商圈（购物中心）租金环比上涨，18.2%的商圈租金环比下跌，6.8%的商圈租金与上期持平。北京有7个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中东直门商圈环比涨幅最高，达2.10%；上海有17个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中淮海路商圈环比涨幅最高，为2.70%；广州有5个商圈租金环比上涨，1个持平，其中天河路商圈环比涨幅最高，为1.65%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达1.88%。2019年上半年，二线城市中71.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，17.3%的商圈租金环比下跌，11.5%的商圈租金与上期持平。除天津、武汉、重庆、南昌、杭州以及青岛重点商圈租金涨跌互现外，成都、苏州等5城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。重庆有3个商圈租金环比上涨，3个商圈租金环比下跌，其中观音桥商圈租金环比涨幅最高，为1.22%。百MALL商铺租金指数变化百MALL商铺租金变动情况62019年上半年中国商铺租金指数研究报告图：2019年上半年租金涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com-12%-2%8%18%28%-40-20020406080杭州湖滨商圈上海淮海路商圈杭州滨江商圈上海川沙商圈上海四川北路商圈上海虹桥商圈北京东直门商圈深圳东门商圈苏州观前街商圈成都建设路商圈上海长寿路商圈上海大宁商圈重庆南坪商圈北京远大路商圈北京鲁谷商圈重庆沙坪坝商圈北京西单商圈武汉后湖商圈天津劝业场商圈北京朝外大街商圈元/平方米·天平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）从商圈层面看，2019年上半年，在租金环比上涨的商圈中，杭州湖滨商圈、上海淮海路商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中杭州湖滨商圈租金环比涨幅最大，达2.83%；其次为上海淮海路商圈，涨幅为2.70%；杭州滨江商圈、上海川沙商圈等5个商圈租金环比涨幅在2.0%-2.5%（含）之间；深圳东门商圈、苏州观前街商圈、成都建设路商圈环比涨幅在1.7%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，北京朝外大街、天津劝业场等5个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间；北京鲁谷、北京远大路等5个商圈环比跌幅在0.5%以内。租金涨跌幅较大的商圈情况百MALL商铺租金指数变化租金涨跌幅较大的商圈情况72019年上半年中国商铺租金指数研究报告从短期供应来看，2019年上半年5个重点监测城市约有近200万平方米40个购物中心项目入市，较2018年下半年缩减约190万平方米，短期供应明显减少。2019年上半年新入市项目主要有上海浦东三林东方懿德城、成都绿地中心468·伊藤广场等。根据拟开盘商业项目情况，预计2019年下半年，将有超1200万平方米约150个购物中心项目入市；此外，北京房山理工大学家园、武汉光谷青年汇等商业街项目将进入市场，总建筑面积超15万平方米。从长期供应来看，2019年1-6月，我国商办用地成交规划建筑面积达8762.10万平方米，同比下降9.08%。从城市等级看，一线、二线商办用地成交规划建筑面积同比均下降。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的5.63%降至2.98%，二线城市占比由去年同期的51.55%降至44.34%。虽二线城市商办用地成交占比有所下降，但仍保持较高比例。总体来看，未来商业市场供应将主要集中在二线城市。供应方面租金运行趋势研判据商铺租金指数显示，2019年上半年，中国百街、百MALL商铺租金环比均上涨。从市场表现看，随着收入水平的提高以及消费观念的转变，消费者越来越关注购物的便捷性及体验感。基于此，国内外零售企业在布局新零售的同时，坚持对线下门店进行数字化改造，引入扫码支付、自动结账等服务。此外，大数据、人工智能和移动互联网等继续加持商业市场，“AI+美妆”、智能试穿、虚拟现实等技术，极大地增强了消费者的购物体验，激发了潜在的消费需求，对未来实体商业项目的需求也将有所增加。整体来看，2019年上半年，零售商业市场表现活跃，其中一线城市仍是零售商进行扩张的首选，但考虑到一线城市商业地产开发趋于饱和，而具有一定经济基础，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市将持续受到零售商青睐，未来新一线、二线城市商铺租金或将呈现不同程度上涨。82019年上半年中国商铺租金指数研究报告2019年1-5月，我国社会消费品零售总额为161332亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期回落1.4个百分点，其中全国网上零售额同比增长17.8%，增幅较去年同期回落12.9个百分点。按消费类型分，餐饮收入同比增长9.3%，增幅较去年同期回落0.5个百分点；商品零售同比增长8.0%，增幅较去年同期回落1.4个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类同比分别增长14.5%、11.3%和11.0%；通讯器材类、