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米阳研究部代理负责人北京及华北区值此迈向新年之际，宏观压力将诸多不确定因素带入2019年。在谨慎的市场氛围中，我们预计各方参与者均将选择更为保守的方式，平稳驶过前方的风浪。尽管受到贸易战持续紧张的态势以及经济下行压力的影响，我们仍然看到2018年北京商业地产表现强劲。这一年，TMT行业（IT科技、媒体和通信）快速扩张，工业物流市场租金涨幅创下新高，而外资投资者活跃度也显著提升，整体市场全年大宗交易总额同比增长百分之五十。进入2019年，预期下调为全年发展奠定基调。在如今的经济形势下，保守谨慎的策略成为趋势，将会对市场产生切实影响。尽管如此，快速成长的初创企业仍将保持良好的发展势头，而消费需求结构将进一步向生活方式品类转型。投资人对长期的资产增值前景依然充满信心，不断寻求投资机会。本报告聚焦2018年的市场亮点以及2019年的展望，我们致力于分析重塑市场格局的最新趋势，也希望能为您在新的一年提供有价值的商业参考。年总结尽管经济预期走低，需求仍超过新增供应市场需求的主要来源，其租赁活动占市场成交的以上虽然经济下行压力逐步引发市场担忧，但年北京办公楼租赁需求依然保持旺盛。年底入市的项目在年被市场迅速消化，全年净吸纳量达到近平方米，较新增供给总量（平方米）高出。尽管这一年北京录得几宗大型租赁交易，但由于整体市场空置率极低（年底达），大面积的租赁需求仍然难以得到满足。内资企业仍为，其中、金融和专业服务业企业今年表现最为活跃。繁荣的产业反超金融行业成为主要需求推动力在下半年，迅猛发展的行业（科技、媒体和通信）超越了金融业，成为北京最大的办公楼租赁需求来源。类企业支撑了全年约的租赁需求全国家“独角兽”企业中有家位于北京，并不断扩张办公面积；而众多迅速崛起的创业型企业也在北京不断成长。在这一行业扩张的同时，一些初创企业也出现了部分关停和退租的现象，其中尤以的案例最为市场所关注。虽然行业面临不断的重整和洗牌，但其他快速发展的初创企业或行业巨头也随时等待着扩张的机会，在这些办公面积空出后迅速将其吸纳，从而保障了整体租赁需求的稳定。联合办公行业进入整合期，租赁需求产生波动年上半年，联合办公运营商保持活跃。众多品牌持续扩张，在全市范围内不断签下大面积的办公空间，且价格敏感度的明显降低令他们得以进驻更高品质的办公楼宇。但是下半年，联合办公租赁需求显著放缓，行业整合促使许多品牌将注意力转向项目运营。一些大型国内、外品牌收购了小型或过度扩张的运营商，促使其租赁问询量相应减少。与此同时，由于部分联合办公项目的租户结构与办公楼业主的传统租户不断重合，而随着灵活办公的理念进一步传播，部分业主开始将更多的联合办公品牌视为直接竞争对手，不愿考虑其大面积的租赁需求。市场平稳驶过供给浪潮全年办公楼空置率仍保持低水平，基本未受到个新项目共计超过平方米新增供应入市的影响。尽管市场目前正处于新一轮供给浪潮之中（本轮供给高峰始于年，预计到年逐步结束，部分项目仍有延期可能性），但由于大量新增供应为自用型办公面积或目前预租表现强劲，今年供应浪潮对整体市场并未产生显著影响。核心区开发进程重上轨道年末，在多次延期之后，核心区在解决阻碍该区域发展的几项重大问题方面取得了重要进展，多个项目重回正轨，年第一批办公楼准备入市。从年起，有关部门将为核心区即将开业的项目（的部分区域）提供暂时性解决方案。据传，此前该区域内针对办公楼的限高政策也在年底对特定业主有所放宽，令停工项目有望重新开工。租金优于预期，保障全市租金平稳增长今年办公楼全市整体租金实现平稳增长，年增长率录得，其中中关村和望京子市场以行业为支柱，引领租金涨幅。行业聚集区域空置面积紧缺，区域内项目基本不会面临新增供应所带来的市场压力，且年进入望京的新增面积主要是自用型办公面积。区域租金年增长率超过市场预期而达到，主要得益于核心区的进一步推迟。该地块未来开发体量巨大，但新项目群的开发和竣工时间已逐渐错开、拉长，因此区域现有项目的业主感受到市场竞争逐渐降压，并得以加快涨租步伐。年展望市场预期悲观，准备迎接风暴受经济增长负面预期和贸易战紧张局势的影响，虽然没有任何市场指标显示办公楼市场不健康，但业主方和租户方均从年末开始采取保守的应对策略。尽管北京总体空置率仍在全球最低水平之列，业主方已纷纷下调年预期。即使项目已满租或接近满租的业主，也有计划放宽优惠条件以预防潜在波动、保证租户稳定。而租户预计短期内将更倾向于在原址续租、推迟扩张计划，市场租赁活跃度将有所下降。类企业将持续引领市场租赁活动的增长。行业租赁需求势头良好，且备受现行政策支持，预计将持续快速发展。独角兽企业和科技行业巨头预计将在全市范围内寻求更多办公面积。金融行业预计将面对持续加强监管与扩大对外开放并举的政策环境。公司等高风险企业将得到进一步规范。在新出台的政策指导下，商业银行纷纷宣布成立理财子公司，预计将为办公楼市场提供新的需求来源。年办公楼市场净吸纳量预计达到约平方米，将为年之后的最高值，其中三分之二（略超过平方米）的吸纳面积为自用型办公面积。在北京南部，丽泽金融商务区预计将逐步发展为一个新兴的重要子市场，支持北京整体办公楼市场的发展。由于城市中心现有办公区域的可租赁面积持续减少，而丽泽年有多座办公项目计划入市，该区域预计将吸引更多有大面积租赁需求的公司的关注。尽管区域内基础设施建设目前尚不成熟，丽泽金融商务区的建设规划起点很高，除两条地铁线贯穿之外，还包含一座城市航站楼直通在建的北京大兴国际机场。建成后，交通基建预计将显著提升该区域的连通性，保障丽泽与其他成熟区域之间的便捷联系。由于丽泽租金更低、可租赁面积充足，该区域有望效仿望京区域的成长路径，而望京目前已发展为一个成熟的商业区，成为办公楼市场中的有力竞争者。核心区内的第一批项目终于计划开业。由于多个项目确定将更多面积留作自用，市场所面临的供应压力将比原先预计的更低。该区域内仅有的供给预计将为可租赁办公面积，较年底的预测值降低了个百分点。由于核心区为北京目前规划的最后一块区位核心的开发地块，尽管即将入市的可租赁面积大部分已实现预租，高品质的办公项目仍吸引了市场的浓厚兴趣。因此，我们预测办公楼市场租金将在年上半年下跌，但随着政策出台缓解经济压力、支撑市场需求，租金将在年底之前小幅反弹。中和作用下，年整体租金增长预计保持平缓，年增长率约为，中关村等行业主导的子市场预计仍将为增长的主要驱动力。和周边区域将更多地受到新增供应和预期下调的影响，年租金水平预计持平。年总结紧缩的信贷环境中，市面上的可售资产增多在融资环境收紧、贷款受限的情况下，国内开发商和业主不得不重新审视现有策略，出售原来不考虑卖的资产，也相应推动市场流动性增加。迫于财务压力，国内的资产持有者愿意适当降价，因而吸引了外国投资者浓厚的投资兴趣。因此，过去几年因为收购策略更为保守而少有投资机会的外国投资人，则有更多机会大显身手。此外，在年，外资机构投资者对中国市场保有信心，持续为亚太区域房地产投资基金募资。外资投资者成交占比近，较前一年显著增长在年，北京投资市场录得宗以上重要大宗成交，总成交金额达亿元人民币，尽管仍落后于上海（年成交金额高达亿元人民币），但较年同比增长。虽然年成交总数量略低于年，但年底仍有几项交易正在谈判过程中。居高不下的办公楼租金持续吸引投资者对办公楼市场的强烈兴趣，而对中国中产阶层消费人口基础的信心则推动有经验的投资人对零售物业重燃热情。全年大宗成交中约有的交易为国外投资者完成，较去年有显著增长。另外，作为新兴的北京城市副中心，通州吸引了国内外投资者在该区域不断寻求机会、促成交易。年展望国外投资者寻求机会，稀缺可售核心资产浮现随着市场中的投资活动不断增加，且年底仍有多宗交易正在谈判进程中，年大宗交易成交额将进一步增长，全年总成交金额预测将达到亿元人民币。鉴于融资政策没有松动的迹象，内资业主财务压力的加剧预计将推动他们更快促成交易。这将引发销售价格在一定程度上降低，促使外国投资者获得更多机会、提升市场参与度，并且有望在年达成更多交易。此外，资金压力预计将会推动更多业主考虑出售其核心资产，这样难得一遇的投资机会在过去五年的成交中都颇为罕见。年总结线上线下加速整合年，更多电商企业积极寻求线下合作伙伴，线上线下一体化进程加速。随着线上市场趋于饱和，互联网行业巨头开始拓展线下客户基础，而零售业主方则期望有效利用合作伙伴的大数据和科技资源、有针对性地提升消费体验，从而满足人们的需求并最终提高销售额。作为发展前景巨大的“新零售”浪潮中的先驱者，“新零售（生鲜）超市”迅速兴起并在这一年中持续扩张。线上零售品牌也不断寻求在实体市场中提升影响力。例如，家居品牌造作和内衣品牌内外在年均积极推进线下扩张战略。零售商深耕细分市场，创造消费需求零售商不断创新，扩展产品及服务范畴，并开拓新的细分品类，以进一步发掘日益成熟、精致的消费者的深层次需求。品牌不断通过定制化的产品和活动，与消费者的个体意识产生共鸣、与个性化的偏好寻求契合。非标准类影院先于消费者意识到观影周边服务的需求，提供包括私人放映厅、观影与用餐相结合、以及儿童派对活动等附加服务。国内、外的运动品牌设立运动潮牌的品牌线，吸引追求时尚且注重运动理念的消费人群。健身业态已从传统健身房延展到小众健身工作室。而家居配饰品类也迅速扩张，发掘消费者对多种风格的居家生活装饰等小物品的需求。国内时尚零售商快速扩张随着国内消费者对国际品牌追求热度逐步降低、而对品质和性价比的关注度有所提高，国内时尚零售商借此机会不断扩张版图。成熟的国内品牌已由传统女装延展至男装、童装、内衣和配饰领域，引领这一扩张趋势。例如，鄂尔多斯集团已从原先仅有的鄂尔多斯品牌，拓展至新品牌和，分别针对更高端的消费者和注重性价比的人群。江南布衣也在女装之外延展出新的子品牌，包括男装、童装和家居用品。随着许多国内零售商在供应链、采购和分销等方面积累了更多经验，他们在当地市场的影响力也有显著提升。许多本土品牌的策略也更加灵活，采取从线上到线下（）的策略，且多与国内互联网巨头合作。诞生于天猫平台的内衣品牌内外凭借大量线上消费者区位和偏好的数据，制定实体店面的选址和进货计划，并通过社交媒体和其他渠道帮助门店进行定向营销。此外，资本涌入进一步促成了本土品牌兴盛发展的态势，从瑞幸咖啡和北欧风格的生活方式品牌这两个案例上则可见一斑。市区供应量下将，供给增长集中于郊区市场年，市区新增供应量仅为平方米，占全市总量不足％，进一步凸显了郊区零售市场的增长前景。市区和郊区净吸纳量分别录得平方米和平方米，进一步拉低市区和郊区市场的空置率。这也体现了开发商操盘策略的一种变化过去即使项目高度空置，开发商也希望尽早推动项目入市，而如今他们倾向于推迟项目开业时间，确保项目以满租或者接近满租的形象开幕。近期开业项目租赁策略成功、表现强劲近期入市的购物中心大多在这一年表现强劲项目多以较低租金水平入市，成功引进丰富、优质的租户组合，并随着客流量的增加快速提升租金水平。这种策略在市区和郊区市场均有显著成效，与前几年屡见失败的定位失误和高价入市策略截然不同。活跃的餐饮租户面临租金高涨由于传统时尚业态持续面临来自在线零售的竞争压力，业主方不断寻求新的租金增长渠道。随着餐饮业态在大部分项目中占租户结构和新签租约的比例越来越高，优质项目已经开始从餐饮租户中获取新的租金收益增长点。但餐饮零售商成本的不断上升压缩了其利润空间，更多租户将面临更大的经营压力。年展望购买力预计下降，消费者优先保持生活品质类消费随着经济放缓，收入预期和就业机会减少，消费人群的购买力和购买意愿预计将会降低。虽然经济下行压力会削弱消费者信心，但我们预计消费者仍有意愿为保障良好的生活品质买单。换言之，经济放缓不会触发消费骤停，相反可能促进整体需求的转变消费需求结构预计将侧重于生活方式型的产品和服务，餐饮和娱乐租户仍将受到市场推崇，儿童品类和化妆品也有望继续热卖。而并非保障生活质量的必要消费则不在优先考虑的范畴，例如优质时尚或轻奢商品。在目前经济气候之下，租户在制定扩张计划时会更加谨慎；业主也将相应地调低预期、理性设定目标，预计将导致年租金增