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01整体市场整体办公市场环境随着中国整体城市化进程的不断深入，国内各个主要城市关注的物业焦点开始更多地从以销售为主的住宅物业转向以持有为主的商用物业，其中办公物业的受关注度提升尤其明显。从主要相关城市的实际开发情况来看，近几年已经可以明显的发现越来越多的优质办公产品开始在各个城市出现。全国多个城市办公市场呈现升级换代趋势1、全国办公物业发展概况重庆来福士2019年交付杭州来福士2017年交付北京中国尊2018年交付上海虹口来福士2019年交付天津周大福中心2019年交付长沙国金中心2018年交付2整体市场结合高端办公市场来看，未来将会有更多地标型办公产品出现在更多城市，全国的商务楼宇市场将进入快速发展的阶段。从现有市场的地标型办公产品的发展结构来看，截止到2019年国内（不含港、澳、台）市场上超过450米的地标型办公产品仅有6个，而现在已经确定交付周期的超高层项目已经达到了16个，而如果加上工期尚未确定的项目这类项目的市场开发数量将达到27个，单从顶端市场来看就可以发现，未来10年中国商务楼宇市场将进入相对高速发展状态。项目名称（预计竣工时间）4504504524584704924805005015185185185285305305585685885976006326426486506506606666766807007007007290100200300400500600700800广州国际金融交流中心（待定）苏州国际金融中心（2020）长沙国际金融中心（2018）重庆重庆天地（2022）重庆江北嘴金融大厦（待定）上海环球金融中心（2008）天津广东大厦（2019）武汉绿地中心（2020）西安中国国际丝路中心大厦（2023）沈阳绿地中心（待定）福州世茂518（2024）济南恒大国际金融中心（2024）北京中信大厦（2018）广州周大福中心（2016）天津周大福滨海中心（2019）昆明华成国际大厦（待定）沈阳宝能环球金融中心（待定）天津罗斯洛克国际金融中心（2020）天津高银中国大厦（2020）深圳国际金融中心（2017）上海中心（2014）深圳塔（2026）武汉周大福金融中心（2025）广州钻石大厦（待定）江阴华西中国龙大厦（待定）武汉王家墩地块（待定）武汉汉正街改造项目（待定）成都天府中心（待定）深圳布吉塔（2028）深圳深港国际中心（2024）深圳湖贝塔（2026）青岛777大厦（待定）苏州中心（2022）单位：米建筑高度从辐射范围来看，除了传统的北、上、广、深四个主要城市外杭州、成都、郑州、重庆、武汉等城市也开始规模性的打造大规模商务区。北京上海深圳郑州成都杭州广州西安重庆武汉随着中国整体房地产市场从高周转快销产品开始向运营型物业市场发展的阶段，经营型物业尤其以办公产品为代表的项目开发开始进入了相对高速发展的阶段。3整体市场2、全国主要办公市场发展分布结构全国有多个城市开始进入商务发展阶段，有多个城市的办公物业市场已经开始体现出可观的规模。4整体市场单位：万平方米中国主要城市优质办公产品市场体量结构图18.0%8.4%16.6%4.9%23.2%23.0%19.0%35.0%37.0%35.1%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%02004006008001,0001,2001,400上海北京深圳广州杭州成都郑州重庆武汉西安存量空置率从现有主要城市的存量结构来看，以上海、北京、深圳为代表的主要商务城市存量已达到发达国家水平，但整体空置率水平除北京外其他城市相对国际成熟城市尚有较大的差距，供需结构并不平衡。而几个主要的省会城市的表现，除去广州之外其它城市的空置率的市场偏离度要明显偏高，市场表现说明短期内客观需求远不能满足市场现有供应，同类商务市场还需要较长一段的消化周期。结合各城市市场存量及空置率情况来看，总体而言现有商务楼宇市场整体开发速度相对过快，市场需求滞后明显，预计短周期内整体供需结构失衡相对明显。•以上海、北京、深圳为代表的一线城市已经进入了高速发展阶段；•以广州、杭州、成都、郑州为代表的省会城市则进入了发展阶段；•以重庆、武汉、西安为代表的中西部城市也开始进入初步发展阶段。从整体商务楼宇市场结构来看备注:数据截止时间2019年6月底5整体市场3、主要城市市场供需发展结构从市场供应体量来看，虽然2018年的市场供应量已经具备一定的规模，但2019年相对2018年的供应还有大幅的的增长。在主要开发的10个城市中，除了武汉及郑州在2019年的供应体量没有出现大幅度偏差外，其它8个城市均有大规模的供应增长，而主要城市的平均供应增长幅度已经接近100%。以上海、深圳为代表的多数城市开始进入供应市场放量状态，多数城市将进入商务楼宇规模性开发的阶段。城市预计增幅上海148%北京57%深圳99%广州121%武汉-19%杭州171%成都119%重庆92%西安186%郑州10%平均增幅98%0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0上海北京深圳广州武汉杭州成都重庆西安郑州2018新增2019预计新增单位：万平方米2018及2019年主要城市办公市场供应结构图2019相对2018供应体量增长比例6整体市场从市场消化情况来看，除去深圳市场在2019年上半年需求表现上超过2018年的50%，剩余城市在需求表现上均未出现高于去年市场的状态。城市吸纳占比上海40%北京-4%深圳80%广州36%武汉29%杭州17%成都28%重庆19%西安26%郑州36%平均占比31%2019上半年市场净吸纳量相对2018全年吸纳量比重从需求市场表现来看，虽然供应市场相对放量，但由于受到外部经济环境尤其以“中美贸易战”为代表的市场预期影响，2019年整体市场的需求体量相对2018年有比较明显的下降。结合供应市场况来看，中期内供应市场的放量现象将相对明显，而短期内需求市场比较难出现大幅度增长的态势，因此在短期内整体办公市场供需矛盾关系的激化将会是大概率事件，市场将很可能进入结构性发展状态。单位：万平方米2018及2019年主要城市办公市场需求结构图-20.00.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0上海北京深圳广州武汉杭州成都重庆西安郑州2018年净吸纳2019上半年净吸纳市场焦点上半年市场焦点7市场小结市场小结•中美贸易战升级中美贸易争端进入拉剧战阶段，外贸出口受阻，实体经济受挫，引发办公市场需求端的震荡，尤其以外资企业、制造业与出口企业类企业的不稳定性更高。同时由贸易争端而引发的外汇市场预期情绪的转变将直接影响人民币汇率及股市表现，房企海外融资环境恶化。快销向持有转变——全国范围内房地产市场开始从以住宅销售为主的快销市场开始转向以商用物业运营物业为主的持有型物业，其中商务楼宇占据了主要市场份额。地区发展多样化——现有已发展的主要城市已经超过10个，且这些城市也不再仅仅聚集在长三角及滨海城市，中部和西部地区也出现了代表型城市。规模性开发——现有各个城市都将开始进入规模性开发状态，整体商务楼宇市场的开发规模预计将进入相对高速增长状态。8•融资渠道趋紧，下半年将迎来房企债券到期高峰，房企再融资能力将面临考验。市场焦点•轻资产模式长租公寓频繁爆仓,品牌房企纷纷剥离长租公寓业务；融资收紧，盈利模式未知，长租公寓行业依旧破局无门1月2月3月4月5月6月上海遇见资金链断裂苏州乐栈资金链断裂朗诗宣布计划剥离长租公寓业务远洋集团宣布计划年内剥离长租公寓万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。2019年在近期政策不断加码规范房企融资、抑制房企高溢价拿地的环境下，部分债务到期压力大、融资结构中非标占比高的房企或面临再融资压力，直接影响企业的信用资质和偿债能力。92019年上半年商办类土地成交明细•上半年共计8幅商办类土地成交，以外围区域土地供应为主。土地市场土地市场除去当前处于规模开发状态的青浦及闵行区域外，浦东川沙、奉贤南桥及宝山大场均有可观体量土地供应，多以商办及商住办等综合属性存在。序号地块名区域用途土地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率成交总价(万元)溢价率成交楼板价成交日期开发商地址1静安区南西社区c050401单元115-12地块静安商办9,37588,9669.49580,20023%65,2162019/1/24上海泓喆房地产开发有限公司,宁波梅山保税港区盛石投资中心（有限合伙）,上海万法信息技术有限公司东至:石门一路,南至:旺旺大厦,西至:张家2浦东新区川沙新市镇城南社区c04-12、c04-13、c04-14地块浦东居住、商办61,408122,8152294,5240%23,9812019/2/25上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司东至:川沙路,南至:华川西路和c04-16、c04-17、c04-18地块,西至:艳阳路和c04-18地块,北至:杨家港南路（地块四至范围应以附图红线为准）3奉贤区南桥新城10单元07b-02区域地块奉贤商住办66,397199,1923164,8120%8,2742019/3/20深圳市盛烁企业管理有限公司东至:光迎路,南至:南港路,西至:金海路,北至:百秀路4青浦区徐泾镇诸陆西路北侧a5-13地块青浦办公、租赁41,868125,605369,0830%5,5002019/3/25上海吉利极创汽车设计有限公司,上海中谏建设发展有限公司东至:a5-14地块,南至:诸陆西路,西至:徐创路,北至:a5-14地块5闵行区浦锦街道中心区6.5平方公里32-5地块闵行办公11,1718,6020.777,0600%8,2082019/4/30上海市闵行区产业引导投资管理有限公司东至:浦锦路,南至:北江洲路,西至:用地红线,北至:用地红线6长宁区天山路街道115街坊9/2丘b7-2地块长宁办公15,30853,5783.5242,05749%45,1782019/5/6金亨集团有限公司东至:娄山关路,南至:仙霞路,西至:古北公寓,北至:紫云西路7宝山区大场镇w121301单元28-02地块宝山商办22,21688,864484,4220%9,5002019/5/10上海临港南大智慧城市发展有限公司东至:28-01地块（近祁连山路）,南至:28-01地块,西至:祁健路,北至:28-01地块（近南大路）8长宁区程家桥街道249街坊5/1丘iv-r-07地块长宁办公12,44722,4051.870,552110%31,4892019/5/27上海春秋置业有限公司东至:虹桥路2545弄,南至:虹桥路,西至:虹桥路,北至:友乐路10•张江副中心第一期启动区规划获批，91亿商办地块挂牌，320米地标双子塔预计今年底前动工将由张江集团携手张江高科、陆家嘴集团推进张江城市副中心先期0.9平方公里开发建设。张江副中心第一期启动区规划已于今年6月获市政府批复，并发布土地出让预申请公告。金桥副中心、川沙副中心规划形成稳定方案。出让资料显示，整个张江核心区9幅地块将建设320米地标双塔、1栋160米、1栋150米、1栋140米、1栋110米、2栋100米共8栋超高层建筑及大型商场，预计办公总供应体量将达百万方。•中心城区旧改放量，华润联合体58亿拿下南京西路张园地标，刷新上海商办土地成交单价记录1月华润联合体以58.02亿价格夺得静安钻石地块南西社区115-12地块，以88,966㎡地上建筑面积计算，楼板价约为6.52万元，已经刷新了上海商办土地的楼板价记录。该幅地块占地面积9,375㎡，容积率9.49，限高180米，地上建筑面积8.9万㎡，可以建设一座180米的地标办公楼以及紧邻地铁的地下商业，地块为13号线南京西路站正地铁上盖，未来更会通过地下通道联通2号线与12号线。土地市场租赁市场租赁市场11近三年非核心商务区办公产品供需走势图单位：万平方米020406080新增净吸纳量近三年核心商务区办公产品供需走势图单位：万平方米0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.