全球优质房地产和投资的展望2019财富报告中文莱坊2019398页

2019年第13版2019年《财富报告》委托人AndrewHay勋爵编辑AndrewShirley全球研究部主管LiamBailey撰写莱坊研究部TomBillAnthonyDugganKateEverett-AllenGráinneGilmoreFloraHarleyNicholasHolt纪言迅SophiaKingWilliamMatthewsLilyNguyen首席经济师JamesRoberts营销、传播与数字组主管SimonLeadbetter出版创意部主管ChristopherAgius出版部主管KateMowatt企业传讯部主管AliceMitchell副编辑LouiseBell,SunnyCreative封面BenFearnley插图MutiSHOUT数据可视化NicholasRapp印刷Optichrome所有莱坊员工的联系方式如下：名.姓@knightfrank.com名词解释UHNWI超高净值人士，即剔除自住住宅后，资产净值超过3,000万美元的人士HNWI高净值人士，即剔除自住住宅后，资产净值超过100万美元的人士豪宅某一地区最理想且最贵的房地产，售价在其所属市场中通常为最昂贵5%。豪宅市场的买家从来源地来看，呈现出国际化特征现已发布立即通过您的设备浏览《财富报告》和全球房地产资讯数据来源《财富报告》的核心发现来自于莱坊的专有研究数据以及精心筛选的第三方数据。本报告的一些主要资料来源如下：专有研究PIRI100莱坊“国际豪宅指数”（PIRI100）今年已进入第12个年头，主要追踪全球高端住宅市场的豪宅价格走势。根据莱坊全球研究团队的数据所编制的这一指数覆盖了主要金融中心、门户城市和第二居所热点（包括沿海和乡村），以及领先的豪华滑雪度假村。态度调查2019年的态度调查是基于2018年10月和11月莱坊对600位私人银行家和财富顾问所做的调查问卷，这些人员为超高净值客户管理着超过3万亿美元资产。特别感谢以下机构的参与：阿尔法银行、澳新银行、巴克莱银行、国泰世华银行、花旗私人银行、中国信托（菲律宾）商业银行、ICEALION资产管理麦格理银行、马来西亚银行菲律宾分行、莱利银行私人财富、肯尼亚国家工业信贷银行集团、加拿大皇家银行财富管理、三井住友信托银行、TrustPlutus财富经理（印度）以及大华银行私人银行。第三方数据GlobalDataWealthInsight作为今年的高净值财富分布数据的供应商，GlobalDataWealthInsight提供了全球超高净值和高净值人群的优质情报。对正在以及希望与富人及其家族合作的人员和机构而言——包括财富经理、非营利性机构、学校和大学、赌场、房地产代理机构、专业投资者和奢侈品品牌，WealthInsight是一种直观且必要的资源，它可以提供丰富的研究产品和定制服务。[e-mail]超级游艇情报超级游艇情报局拥有业内最大的内部研究员和分析师团队以及最受尊敬的市场评论员，是这一专业领域内最受推崇的市场分析、洞察和咨询服务供应商。[e-mail]成立于2011年，致力于为私人飞机市场提供涵盖整个供应链的商业情报——从机场、运营商和制造商，到行业投资者和金融分析师。[e-mail]/wealthreport《财富报告》欢迎阅读《财富报告》为客户预测未来12个月的发展趋势是一个有趣的过程。我在一年前的卷首语中所提及的诸多全球性问题、政治性问题和经济性问题非但远未解决，反而有所增加且变得更加复杂。然而，我对未来一年仍持乐观态度。虽然可能存在着挑战，但随着市场的变化，我们的客户也会有相当大的机会。在今年的《财富报告》中，我们重点剖析了全球范围内能够为地产投资者提供机会和选择的商住市场。为帮助我们的客户获得这些机会，我们设立了专门为您的物业需求提供支持的私人办公室。更多信息请阅读第40页。我们还不断扩大全球业务网络。我们在新西兰成立了新的协会组织，在欧洲和中国拓展了平台，而且看到了未来五年日本市场存在的巨大机会。由于世界上许多地区都缺乏明确的政治领导，在提供各类公共产品方面，个体和私营公司逐渐占据主导地位。我感到非常自豪的是，在本版《财富报告》中，我们成功邀请到包括LisbetRausing博士、KristineTompkins、JochenZeitz、CarolineRupert、RichardBranson爵士在内的一些全球著名自然资源保护主义者，与我们畅谈了他们利用财富和房地产来保护环境的历程。他们的工作令人神往又鼓舞人心。我们每年在兴趣投资领域上的更新也让我们得以窥见房地产之外的精彩世界。随着超高净值人士和家族办公室客户群的不断增长，我们对服务的关注度越来越高，因为我们旨在通过完全以客户为中心的方式提供市场领先的建议和洞察。私有化和敏捷度让我们能够将客户放在首位，尤其是在他们最需要我们的艰难时刻。衷心希望您能够喜欢这一版的《财富报告》。我和我的伙伴们将一如既往地为您提供支持和指引。ANDREWHAY勋爵全球住宅部主管第13版1|KNIGHTFRANK.COM照片：HarryBorden2|KNIGHTFRANK.COM《财富报告》11.全球财富趋势巨龙尚有力今年全球超高净值人群分析结果第12页伦敦在召唤基于莱坊城市财富指数的世界城市排行榜及未来五大潜力城市第18页乘风破浪全球私人飞机和超级游艇船队洞察第22页社交网络透过社交媒体我们能够了解读者的哪些行踪第24页风险与回报影响全球财富流动的年度事件盘点第26页04.摘要快速浏览2019年《财富报告》的主要发现及我们对未来一年的预测名人访谈06.商人JochenZeitz接受《财富报告》的独家专访，畅谈他关于商业拯救地球的理念我们的名人访谈嘉宾在30岁执掌彪马后公司股票价值的增长比率亿美元⸺在智利和阿根廷用于收购保护用地的资金额第70页第12页第18页第6页第86页第35页354,000%4,944伦敦资产超过3,000万美元的超高净值人士数量，位居世界之首东京3,7323,5983,3783,010新加坡纽约香港200,0002018年增长4%之后全球超高净值人士数量1.伦敦2.纽约3.香港4.新加坡5.洛杉矶74%42%*对600位财富顾问所做的一项调查，他们为其客户管理着超过3万亿美元财富财富报告2019年要点总览莱坊城市财富指数根据财富、生活方式以及对投资者的吸引力，对各个城市进行了排名无论脱欧与否，对富人而言都是全世界最重要的城市Tompkins基金会伦敦根据《财富报告》态度调查，在其居住国之外拥有第二居所的全球平均水平为中东地区超高净值人士数量。*JochenZeitz财富报告平方米223152143177香港伦敦纽约悉尼迪拜开普敦*某一地区最理想且最贵的房地产，通常呈现出国际化特征马尼拉在莱坊国际豪宅指数（PIRI)所追踪的100个市场中，2018年该城市豪宅价格增长最快(+11%)。近75%的城市较去年房价有所增长或持平PIRI从蒂特波罗机场起飞的数量⸺2018年全球最繁忙的私人航空枢纽第37页第72页第23页一辆法拉利250GTO在蒙特利拍卖会上由苏富比拍卖行以4,840万美元的价格落槌售出，刷新了古董车售价记录第55页6%100万美元可以买到的豪宅面积第34页第30页2,890亿美元2018年私人投资者在商业地产上的投入总额。其中，有1,780亿美元投入在了美国来源：莱坊研究部，WINGX,GlobalDataWealthInsight要点总览2019年100万美元可以在购买的豪宅面积，约停车位大小，成为全球最贵房产摩纳哥今年，和豪宅价格预计增长最快，增幅可达马德里、柏林、巴黎开普敦纽约私人飞机3|KNIGHTFRANK.COM目录65.生为恢复野性自然资源保护主义者致力于保护世界上最宝贵的几处栖息地第66页刷新记录者莱坊奢侈品投资指数第72页一鸣惊人区块链对艺术品及奢侈品投资界的影响第76页黄金之桶威士忌，奢侈品投资新选择第78页保持清醒的头脑充分利用兴趣投资的实用建议第84页92.编者按AndrewShirley回顾2019年《财富报告》提及的一些重要问题85.数据库全球财富分布与2019年态度调查结果奢侈品消费29.房地产市场速递转折点莱坊国际豪宅指数最新数据第30页资本三问房地产投资主要趋势纵览第36页新加坡之王房地产传奇拉吉·库玛（RajKumar)谈其成功背后的故事第38页掌控家族理财办公室的房地产投资组合攻略第40页改弦易辙影响未来投资决策的五大关键趋势第42页投资组合管理全球商业地产投资机遇第46页新世界莱坊2019年世界豪宅预测第54页下一站街区全球住宅热点展望第58页投资展望41.摘要参与《财富报告》的编写是莫大的荣幸。每年，我都会在出版前六个月和编辑AndrewShirley一起坐下来策划内容。我们的目标很简单⸺解释私人财富在全球范围内对房地产市场产生的影响。不过为了提供全貌，我们还从艺术品到威士忌和美酒，再到私人飞机、超级游艇和古董车，深入探究了对我们的客户有吸引力和影响力的事物。希望您能享受这段旅程。概览莱坊全球研究主管LiamBailey带领我们快速浏览2019年《财富报告》的主要发现，并预测未来一年的形势尽管经济前景暗淡，但2019年财富创造将保持不变。未来五年，全球超高净值人数预计将增长22%，这意味着到2023年，将新增43,000多位身家超过3,000万美元的人士。凭借亚洲强劲的经济表现（全球超高净值人士数量增长最快的前十个国家中，八个在亚洲），2019年全球百万富翁（以美元计）人数将首次突破2,000万。印度以39%的五年增长率领先，紧随其后的是菲律宾（38%）和中国（35%）。未来12个月，现有超高净值人士的财富有望增加，其中美国的信心指数最高，80%的超高净值人士预计会更加富有。硬脱欧、不脱欧、微脱欧：无论结果如何，2019年伦敦都仍然是全球领先的财富中心。这座城市拥有世界上最多的超高净值人群，在我们的年度城市财富指数中雄踞榜首，唯一的主要竞争对手纽约只能屈居第二。随着财富的增加，2019年各国政府将分为两大阵营：第一阵营设法吸引更多财富，第二阵营则力图将其拒之门外。第一阵营包括意大利，该国将在今年全面启动“非本土”新政策，越来越多的富有移民仅需要为其全球收入缴纳100,000欧元的固定税款就可以享受美好生活。与之相反，新加坡、澳大利亚、新西兰、加拿大、美国等国家则对非居民富有人群进入房地产市场设置了更严格的关卡。123454|KNIGHTFRANK.COM财富报告无论是否有关卡，富有人群将继续要求进入全球市场，特别是在新兴经济体增长率放缓、寻求多样化的需求不断增长的大背景下。今年全球将会有高达26%的超高净值人士开始计划移民。这种情况下，会有更多的国家推出投资公民权和居住权计划，摩尔多瓦和黑山是最近提出财富避风港计划的国家。一些国家政府竞相吸引财富将加剧经合组织和欧盟等的反对情绪，而随着打击逃税和避税的力度加大，更多国家将被置于显微镜下接受严格审查。对流动性的渴望意味着财富输出国将开始更加密切地关注其货币和外汇储备。近期中国将继续执行资本管制，而在印度，两年内144%的境外汇款增长将带来管制加码的风险，但经济的强劲增长会将具体行动至少推迟到2019年。随着财富在全球范围内的更快流动，投资者的投资策略将变得更加积极。利率的不断上升和量化宽松政策的终结意味着“一切皆泡沫”行将结束。过去十年间，购买古董车、艺术品或房产就已经足够，而且中央银行会慷慨大方地协助实现高额回报。随着这一过程的展开，房地产投资者将更加关注收益、资产管理和开发机会。2019年，投资者将增加对教育设施、学生住房和“最后一英里”物流地产的投资，且同时瞄准关键技术和创新市场的写字楼投资。主要豪宅市场的价格增长预计将有所放缓，今年将有更多市场的房价出现下跌。随着价格调整，买家会感到形势朝着对其有利的方向转变