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专题策略报告研究源于数据2研究创造价值目录1房地产税推进进程在两会后明显加快.......................................................................................42借鉴试点城市及国外发达国家，房地产税可能征收细则.......................................................62.1征收对象...................................................................................................................................................62.2免税条件...................................................................................................................................................72.3计税基础...................................................................................................................................................92.4征收税率.................................................................................................................................................102.5一城一策.................................................................................................................................................113房地产税政策对地方政府财政的影响.....................................................................................123.1存量房时代到来，房地产税改革迫在眉睫..........................................................................................123.2房地产税代替土地出让金或有困难.....................................................................................................154房地产税政策对房地产资产的影响.........................................................................................184.1房地产税对房价和房租的影响.............................................................................................................184.2房地产税对房价的结构性影响之一：一二线城市房价上涨、三四线城市房价下跌......................194.3房地产税对房价的结构性影响之二：同一城市中，核心房产价格上涨，非核心房产价格下跌..205房地产税政策对资本市场的影响.............................................................................................215.1短期将冲击房地产板块，产业链相关板块亦有可能受到波及..........................................................215.2间接刺激全面放开计划生育概念.........................................................................................................21专题策略报告研究源于数据3研究创造价值图表目录图表1：2003年到2017年房地产税立法进程中主要事件.....................................................5图表2：2018年房地产税立法进程明显加快............................................................................6图表3：各地以不同标准制定的不同征收对象.........................................................................7图表4：税收减免通常针对首套房或一定面积、价格.............................................................8图表5：各地计税基础有所不同.................................................................................................9图表6：美国十个主要州房地产税征收情况...........................................................................10图表7：各地房地产税税率规定...............................................................................................11图表8：2015年来商品房待售面积持续下降..........................................................................13图表9：2016年来商品房销售面积增速大幅转弱..................................................................14图表10：一二三线城市商品房销售面积增速总体放缓或转负...............................................14图表11：增量先行指标房屋施工面积增速2013年后快速下滑.............................................14图表12：土地出让收入2015年高点后拐点明显.....................................................................15图表13：上海市房地产税（广义）对财政贡献和土地出让替代效果有限...........................16图表14：重庆市房地产税（广义）对财政贡献和土地出让替代效果有限...........................17图表15：美国各州及地方政府财政收入与房地产税...............................................................17图表16：韩国税收总额与地税占比...........................................................................................17图表17：韩国房屋购买价格指数...............................................................................................18图表18：香港房屋租金及售价指数...........................................................................................19图表19：房地产税对房价无明显抑制效果...............................................................................19图表20：各地二手房交易与房屋租赁中介费用分担比例.......................................................20专题策略报告研究源于数据4研究创造价值1房地产税推进进程在两会后明显加快7月16日，在2018年上半年经济情况发布会上，毛盛勇回答了记者关于房价的提问。他讲到“从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快促进房地产税相关政策举措……促进长效机制建设……”。这是中央将加快实施房地产税的信号，据此推断，房地产税的到来可能会比预期要早。改革开放以来，随着房地产行业的发展，我国房地产税制的改革进程不断推进：2003年中央首次明确提出将在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税1；到2010年，发改委就深化财税体制改革首次提出房地产税2改革；再到2011年在沪渝两地进行试点，房地产税相关配套措施不断推进。15年间，这一税种不仅经历了从物业税到房地产税的概念嬗变，其具体内涵，功能定位，征收配套措施等内容都随房地产市场形势的变化而不断发展。广义房地产税包括房产流转过程中的契税、交易税等中间税，以及房屋持有环节中的财产税。房地产流转税目前已有完善的征税规定机制本文不做讨论，本报告讨论的房地产税指的是狭义房地产税，即对持有环节中房屋征税。两会后，房地产税推进速度明显加快。2018年两会释放明确信号：房地产税今年不会落地，但相关工作将会加快推进。3月4日，全国人大一次会议发言人在谈及房地产税立法进展时，表示法律草案正在加快起草。李克强总理在政府报告中也明确指出，稳妥推进房地产税立法是今年的重点工作之一。两会闭幕后，房地产税立法进度及相关配套措施推进明显加快。房地产税推进正按“立法先行，充分授权、分步推进”原则开展。自2017年12月份房地产税工作基本原则提出以来，立法工作与相关配套措施有序推进，并取得一定进展。“立法先行”明确了房地产税改革工作必须在一定的法律框架下进行。2013年11月份，中央官方文件首次明确提出要加快房地产税立法，并推进改革。2014年，党的十八届四中全会对全面依法治国作出部署，并明确加快重点领域立法，“先立法后改革”的思路就此明晰。今年两会之后，房产税立法工作明显加快，法律草案已在系统内征求意见，并拟在本届人大常委会任期内提请审议。今年9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，首次确认“房地产税法拟5年内提请审议”，市场普遍猜测房地产税立法将有所推迟。而我们认为这正是房地产税正在加快推进的确认之一。首先，根据立法程序，提请审议是其中最为重要的一个环节，表决和公布在程序上相对简单。其次，这里的“5年”指的是本届人大常委会的任期。再次，房地产税立法工作在此次立法规划中被纳入执行效率最高的一类项目中，属于条件较为成熟的一类立法规划，上一任期中一类项目执行率高达74%。1根据2003年十六届三中全会《决定》，物业税被借用来指代一个统