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2018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018《2018中国代表城市房地产市场预测》编委会 扶伟聪 徐 景 宏 谢宇晗 李 慰 郑松杰 刘 涟 郑文伟 李 举 明 邓祥和 蓝功敏 康 伟 李 鲲 楼浈针 欧阳达辉 万祥光 岑小春 李思宽 罗广滨 钱 辉 乔 晶 吴 蟒 梁家祥 李 玮 郑旭川 戴晓峰 章 建 伟 杨 帆 邓玮凌 谢宇晗 冯佩云 吴智杰 韦常春 梁风喜 广州/吴智杰 深圳/林万华 东莞/李兴旺 佛山/曹绍林 珠海/胡志宜 中山/谢仲娟 上海/吴元静 合肥/王秋燕 南京/刘昱廷 杭州/闫浩君 北京/武 森 天津/任 炯 山东/徐丽丽 郑州/孙海龙 武汉/谢晶晶 长沙/邓香玲 南昌/占文龙 西安/姚夏敏 成都/陈清华 贵阳/鲁贝侠 南宁/顾祥玉 乌鲁木齐/蔡 玉 二手/郭定基地址：广州市天河区珠江新城金穗路1号邦华环球广场9/10楼 邮编：510627电话：020-83161188 传真：020-83161185网址：前言抑制与提升粤港澳大湾区长三角城市群环渤海城市群华中区域华西区域解读城市价值趋势：土地、产业、调控与房地产发展关系解读房地产运营趋势：土地乐章变奏下的企业购地与运营逻辑转变2017年房地产市场回顾与未来展望广州深圳东莞佛山珠海中山上海合肥南京杭州北京天津山东郑州武汉长沙南昌西安成都贵阳南宁乌鲁木齐中国城市崛起，房地产正向纵深发展，合富辉煌以深服务、深互动的专业平台，构建房地产服务、交易与投资生态圈， 满足人们多元化的地产需求，人人分享城市增值。专业+系统房地产综合服务体系营销服务数据与信息服务资产管理金融服务房产经纪与城市共辉煌全面抑制~有机促进抑制与提升【前言】EDITORIAL房地产市场进入新十年，这个十年的起点应该定在2017年。这一年政府的市场调控思路发生系统性变化，由过去的单点、单向调控思维，变成全面、有机的调控思维。全面调控带来全面抑制。然而必须看到，政策在严控房地产的同时，亦是在疏导房地产与实体产业间的相互关系、帮助行业获得可持续发展动能。未来土地价值的上升趋势不会改变，城市价值的上升趋势亦不会改变，政府调控将引导行业往更高效的资源运用方式改变。无疑，过程中需要改变我们对资源的利用以及运营思维。无论自愿或被迫，房地产运营正由原来侧重滚动获利的“快周转模式”向更讲求价值经营的“慢周转模式”转变，房地产由“快”转“慢”的过程，亦是行业焕发新的经营效能的过程。可持续发展方向何在？战略与运营建议：进而知变，进而能变0082018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018解读城市2017近十年城镇化、产业、资金、人口驱动“城市价值”上升，最直观的数据体现是城市造富效应快速加强，土地稀缺进一步拔高了“楼市价值”。政府调控围绕“城市价值”与“楼市价值”两者的匹配平衡而展开。2015年去库存措施驱动停滞数年（2012—2014年）的各地楼价合理补涨，使之与持续提高的“城市价值”相匹配。2017年调控迅速反转是为了防止价格继续上涨而与“城市价值”再次产生背离。基于资源稀缺下的效率要求，政策同时辅以“供给侧改革”“分城施策”“交通梳导”“人口导入”等多种措施，平衡不同区域的“城市”与“房地产”发展问题。由于政策与各城发展差异，中期内不同类型城市的房地产市场将出现不同走势。土地、产业、调控与房地产发展关系ChinaRealEstateMarketForecast2018价值趋势0092018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018资金、人口（人才）聚拢带来城市造富效应，城市土地资源稀缺加速市场价格向上050000100000150000200000250000300000深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海杭州苏州南京宁波无锡合肥北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁珠三角长三角京津冀华中成渝深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海南京杭州无锡苏州合肥宁波北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁金融机构本外币存款规模2006年2010年2016年0%100%200%300%400%500%600%700%深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海杭州苏州南京宁波无锡合肥北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁2016年对比2006年增长幅度其它省会（单位：亿元）49%48%35%33%30%26%12%11%0%20%40%60%深圳东莞佛山珠海中山广州江门惠州肇庆10%以下31%22%16%13%21%15%0%20%40%60%郑州武汉长沙南昌成都重庆西安南宁10%以下10%以下50%29%23%15%12%10%34%17%19%13%0%20%40%60%上海南京苏州宁波合肥杭州天津北京济南石家庄珠三角长三角环渤海华中华西（注：土地开发强度大于30%，则超过一般意义认为的“国际警戒线”）2020年城市建设用地控制规模与城市行政面积的比值25456585105深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海南京杭州无锡苏州合肥宁波北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁珠三角长三角京津冀华中成渝深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海南京杭州无锡苏州合肥宁波北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁代表城市城镇化率变化2006年2010年2016年0.000.100.200.300.400.500.600.70深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海南京杭州无锡苏州合肥宁波北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁人口密度珠三角长三角京津冀华中成渝代表城市人口密度变化深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海南京杭州无锡苏州合肥宁波北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002.20深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海南京无锡苏州合肥宁波杭州北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁珠三角长三角京津冀华中成渝深圳广州佛山东莞中山惠州肇庆上海南京杭州无锡苏州合肥宁波北京天津石家庄唐山武汉郑州南昌长沙成都重庆西安贵阳南宁代表城市投资密度变化其它省会其它省会其它省会（单位：%）（单位：亿元/平方公里）（单位：万人/平方公里）0102018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast20182015年去库存政策本质：使楼市价值与城市价值趋于匹配上海南京杭州苏州合肥宁波0500001000002006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年至2020年土地开发强度近年楼价走势50%29%10%成长初期快速发展成熟初期成熟中期长三角北京天津石家庄唐山0500002006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年至2020年土地开发强度近年楼价走势17%34%13%12%成长初期快速发展成熟初期成熟中期京津冀成都重庆武汉郑州长沙南昌西安南宁贵阳010000200002006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年2006年2010年2016年至2020年土地开发强度近年楼价走势10%以下15%13%16%31%22%9%21%10%以下成长初期快速发展成熟初期成熟中期华中华西2017年调控反转是为了防止价格继续上涨而与“城市价值”再次背离（1）空间增效0112018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018中西部城市及东部调控宽松区域成交动能保持活跃05000100001500020000050010001500200025003000惠州江门肇庆常州温州唐山烟台威海珠三角长三角环渤海050001000015000050010001500200025003000重庆贵阳南宁遵义宜昌洛阳2017年成交均价（元/㎡）2016年全年成交面积（万㎡）2017年全年成交面积（万㎡）2016年成交均价（元/㎡）遵义贵阳南宁洛阳江门肇庆常州温州烟台威海唐山惠州环渤海长三角珠三角重庆华中华西宜昌重点高铁/轻轨枢纽城市2020年规划高铁线全国高铁/轻轨现状及规划分布图0122018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018三大经济圈重点一二线城市成交动能向外围郊区扩散050010001500200025003000珠三角长三角京津冀东莞深圳广州上海杭州南京合肥北京天津01000020000300004000050000600002017年成交均价（万元/㎡）非中心区年度成交面积（万㎡）中心区年度成交面积（万㎡）2016年成交均价（万元/㎡）一线及强二线城市，政策严厉，城市内部通过地铁/规划地铁连接中心与非中心区广州上海杭州合肥南京天津深圳东莞北京全国部分重点城市地铁规划图C→CC→CA→BC→CC→CB→CC→CA→BC→C珠三角长三角京津冀灰色字体为2017年现状，红色字体2020年规划地铁建设等级：A：1～2条B：3～5条C：5条以上0132018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018（2）稳固价值不同类型城市成交规模/人口规模与城市调控关系00.511.522.50500100015002000250030003500400045005000上海广州北京深圳重庆成都天津武汉郑州西安杭州南京宁波合肥长沙南宁无锡南昌贵阳人口规模2012-2016年均成交规模成交规模与人口规模比值动态调整限购(人才引进放宽购房社保/放宽入户限制等)5320～1社保年限：放宽入户条件放宽社保要求放宽入户条件放宽入户条件放宽入户条件限购年限是否全市限购是是是否否否否否否否否否否否否否否否是放宽社保要求放宽入户条件放宽入户条件放宽社保要求0142018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018中国重点城市产业发展方向金融/展贸/消费/总部经济中心战略性新兴产业/科创中心先进制造业/智能装备/高端机械现代服务业/生产性服务业交通枢纽传统制造业升级广州深圳佛山东莞上海南京合肥北京天津青岛郑州武汉重庆珠三角代表城市长三角代表城市环渤海代表城市华中华西代表城市辐射范围：国际(跨国)全国区域自身城市未来不同类型城市房地产市场将出现三种走势第一类【处成长阶段】的城市：第二类【城市发展高阶+土地/住房资源稀缺】的城市：第三类【城市发展高阶+土地/住房资源仍有一定空间】的城市：0152018中国代表城市房地产市场预测ChinaRealEstateMarketForecast2018解读房地产2017随“土地调控”持续深化，“土地乐章”快速变奏。“防止地价上升”只是对调控的表层理解，地方政府对土地的运营思维已经转变，土地资源成为决定城市发展竞争力的战略要素。“土地乐章变奏”迫使规模企业加快获取土地、与“时间”赛跑，同时亦使得企业能力与土地获取区域相适配、与“空间”适配。纵观2017年不同企业的土地购置差异，企业布局思维主要考虑三个方面：（1）在价值高地一线城市持续品牌与价值输出；（2）通过一