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2018年09月25日P.2请仔细阅读本报告末页声明内容目录一、资金是房企“血液”，土地储备则为“造血”原料.....................................................................................................3二、土地储备规模是把“双刃剑”...............................................................................................................................41、房企土地储备规模集中度较高，分化明显.....................................................................................................42、土地储备并非多多益善，是把“双刃剑”.........................................................................................................4三、房企土地储备分布和拿地策略迥异.....................................................................................................................51、一二线城市仍为房企战略布局的主战场.........................................................................................................62、城市群时代，房企积极参与核心城市辐射经济圈建设.....................................................................................93、全国布局亦或深耕局部，与本身规模息息相关.............................................................................................13三、总结..............................................................................................................................................................16风险提示..............................................................................................................................................................17图表目录图表1：土地储备分析框架......................................................................................................................................3图表2：土地储备规模前20名企业..........................................................................................................................4图表3：去化周期偏高的前20名企业.......................................................................................................................5图表4：2011年1月至2018年8月100城成交土地溢价率（%）............................................................................6图表5：2011年1月至2017年12月百城住宅价格指数：环比（%）.......................................................................6图表6：土地储备一线占比前20名企业...................................................................................................................7图表7：土地储备二线占比前20名企业...................................................................................................................8图表8：土地储备三四线占比前20名企业................................................................................................................9图表9：三大核心城市群土地储备合计占比前20名企业..........................................................................................10图表10：长三角土地储备占比前20名企业............................................................................................................11图表11：珠三角土地储备占比前20名企业............................................................................................................12图表12：京津冀土地储备占比前20名企业............................................................................................................13图表13：保利地产土地储备全国化布局.................................................................................................................14图表14：奥园土地储备深耕布局珠三角.................................................................................................................15图表15：资产规模前20名房企拿地策略梳理.........................................................................................................162018年09月25日P.3请仔细阅读本报告末页声明一、资金是房企“血液”，土地储备则为“造血”原料资金被视为房地产企业的“血液”，在上一篇报告《解密64家上市房企资金链——房地产系列之一》中，我们分析了房企资金链状况及影响因素，房企资金链分为资金筹集环节、资金使用环节以及资金回流环节三部分。资金使用环节中，土地购臵费占比较高。在融资环境趋紧的背景下，充裕优质的土地储备可以减轻拿地压力，也为持续的销售现金流入提供了保障。因此，关注土地储备情况是研究房地产企业信用资质的重要方向。土地储备主要考虑两方面因素：一是土地储备规模，是否能支撑企业未来几年的可持续发展。对于房企来说，项目周期较长，一般从拿地到竣工最后确认收入需要2-3年左右，因此足够的土地储备是未来业绩的有力支撑。二是土地储备分布，是集中在一二线，还是三四线？是集中在核心城市群，还是其他地区？是全国布局，还是深耕局部？对房企未来业绩影响较大。图表1：土地储备分析框架资料来源：国盛证券研究所本文主要选择房地产行业发债主体资产规模以及销售规模相对靠前的公司作为样本，剔除数据不可得房企，最终确定了58家房企作为样本，所列数据时间点均为2017年。样本房企名单（按资产规模排序）：恒大地产、万科、碧桂园、绿地集团、保利地产、融创地产、华润臵地、华夏幸福、龙湖集团、招商蛇口、富力地产、中海地产、首开股份、华侨城、阳光城、绿城集团、金地集团、泰禾集团、荣盛发展、泛海控股、新城控股、远洋地产、融信集团、雅居乐集团、金茂上海、金科股份、合生创展集团、首创臵业、华发股份、合景泰富集团、金融街、新湖中宝、旭辉集团、中天金融、奥园、时代控股、电建地产、宝龙地产、蓝光发展、复地、建发房地产、北辰实业、禹洲地产、融侨集团、中粮地产、协信、佳源集团、滨江集团、大名城、光明地产、新希望地产、建业住宅集团（中国）、华宇集团、新华联、鑫苑中国、花样年集团、当代节能臵业、中交地产。在下文分析图表中，我们分别罗列了排名前20的房企名单，如需完整名单请联系对口销售。2018年09月25日P.4请仔细阅读本报告末页声明二、土地储备规模是把“双刃剑”1、房企土地储备规模集中度较高，分化明显土地储备规模集中度较高，房企规模化正在加剧。根据我们的统计结果，58家样本房企总土地储备面积为18.63亿平方米，其中前20家房企合计为14.65亿平方米，占比接近80%，后20家房企土地储备规模合计为1.19亿平方米，仅占6%左右，土地储备规模与资产规模排行榜趋于一致。（本文土地储备统计口径为建筑面积。）大型房企与小型房企土地储备规模分化明显。名单前五名恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产和万科土地储备建筑面积均超过了1亿平方米，而滨江集团、新希望地产、新华联以及光明地产土地储备均在300万平方米以下，分化明显。图表2：土地储备规模前20名企业排名公司简称土地储备（万平方米）1恒大地产26878.902碧桂园22320.003保利地产13757.824融创地产13749.005万科12222.006新城控股6740.007龙湖集团5201.498富力地产5138.009华润臵地4897.8010阳光城3831.7111金地集团3770.0012绿地集团3713.2913荣盛发展3495.2114中海地产3485.4915雅居乐集团3410.0016金科股份3300.0017远洋地产2941.0018合生创展集团2933.0019奥园2460.1920招商蛇口2300.00资料来源：公司年报、评级报告、募集说明书、国盛证券研究所2、土地储备并非多多益善，是把“双刃剑”房企土地储备是把“双刃剑”，并非多多益善。一方面充足的土地储备，有利于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备，会造成一定的资金占用。如果房企的土地储备增值低于资金成本，则意味着现有土地储备“亏损”。此外，根据《闲臵土地处臵办法》，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲臵费，土地闲臵费不得列入生产成本；未动工开发满两年