搜索
电话：010-68557626QQ:2290261580E-mail:--12018年房地产形势分析与2019年展望2018年，房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善。房地产开发投资和企业资金来源增长平稳，房屋销售面积呈平稳回落态势，新开工和土地购置意愿较强，房价涨幅有所上升，地价涨幅明显回落，标杆房地产企业销售形势明显好于全国，区域间分化延续，三四线城市成为拉动2018年房地产投资和销售增长的主力。展望未来市场，在宏观经济下行压力加大和中美贸易争端加剧的大背景下，预计房地产有关政策微调的概率增大，但“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。预计2019年，房地产主要指标会出现回落，特别是新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积会出现小幅下降，房地产开发投资与企业资金来源保持相对平稳。一、宏观经济形势与政策情况1．房地产调控政策持续深化2018年，房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，调控政策更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。中央层面上，更加注重深化基础性关键制度改革，强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设，加强对市场秩序的监管，保障人民群众合理自住需求和合法权益。在制度上，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。7月31日，中央政治局召开会议，要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。央行要求切实防范化解金融风险，加强金融风险研判及重点领域风险防控，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也电话：010-68557626QQ:2290261580E-mail:--2强调引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。住建部要求提高住房用地比例，热点城市安排住房用地占城市建设用地比例建议不低于25%，确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。证监会、住建部优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。原国土部提出改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应模式，增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。国务院常务会议明确要严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。此外，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段，为房地产税的征收提供了关键数据支撑。地方层面上，各地房地产政策调控较密集，强化与扩围并存，市场监管力度持续加强。具体来看，各线城市继续完善限购、限售措施，精准化程度进一步提高，约有23个城市出台限购政策、29个城市出台限售政策，长沙、西安等城市暂停企事业单位购房，海南则从省级层面进行限购、限售。进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以北京为典型，开始“认房认贷”，并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩。强化市场监管，规范市场秩序，保障合理购房需求，住建部接连公布两批次违法违规房地产开发和中介机构名单，陆续在北京、上海等30多个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，成都、武汉、西安等城市出台公证摇号销售政策。各地出台政策争抢各类人才，加快区域协调发展，共有吉林、辽宁、山东、海南、四川、浙江6省25城市出台约40条人才引进政策。旧城改造开始发力，舟山、岳阳、丽水、郑州、石家庄、武汉、青岛、成都等城市先后出台了加快旧城改造的相关通知文件。从货币投放上看，2018年中国人民银行继续坚持稳健中性的货币政策，截至2018年10月末，我国广义货币供应量(M2)余额167万亿元,同比增长9.1%，比上年同期低2.3个百分点；狭义货币(M1)余额53.56万亿元,同比电话：010-68557626QQ:2290261580E-mail:--3增长12.7%，比上年同期低10个百分点；流通中货币(M0)余额6.86万亿元,同比增长5.7%，比上年同期低1.9个百分点。货币供应量增速平稳回落。2009年1月-2018年10月货币供应量增长情况01020304010年1月11年4月12年7月13年10月15年1月16年4月17年7月18年10月广义货币(M2)增长率狭义货币(M1)增长率2．宏观经济形势整体平稳2018年，宏观经济总体运行平稳，经济增速连续12个季度稳定运行在6.7%至6.9%的中高速区间。2015年-2018年GDP及增长情况6.76.86.86.96.96.96.96.76.76.76.76.96.97.07.002550751002015年1季度3季度2016年1季度3季度2017年1季度3季度2018年1季度3季度6.06.57.07.58.0GDP(当年累计值)实际增速(万亿)(%)初步统计，2018年前三季度国内生产总值实现650899亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比上季度回落0.1个百分点，比上年同期回落0.2个百分点。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，增速逐季小幅回落。电话：010-68557626QQ:2290261580E-mail:--4分地区看，西南地区依然增长速度最快，实际增长8.0%，比全国高1.3个百分点，华中、华东、西北地区次之，分别增长7.7、7.2和7.1个百分点，东北地区依旧增速最慢，增长5%，增速比全国低1.7个百分点。从比重上看，华东地区占比最高，占全国的38.31%，比重比2017年全年提高0.53个百分点；华北、华中、华南地区占比较为接近，均接近全国GDP总量的1/7，其中华北地区占比较上年有所下降，华中、华南地区占比基本平稳。表12018年1-3季度各地区GDP增长情况区域地区生产总值比重2018年1-3季度实际增长2018年1-3季度2017年全年比重变化情况全国6508996.7100.00100.000.00华北地区北京、天津、河北、山西、内蒙古853455.813.0513.25-0.20东北地区辽宁、吉林、黑龙江378305.05.786.40-0.62华东地区上海、江苏、浙江、山东、福建、江西2506367.238.3137.790.53华中地区河南、湖北、湖南884937.713.5313.450.08华南地区广东、广西、海南870456.913.3113.300.00西南地区重庆、四川、云南、贵州、西藏686928.010.5010.340.16西北地区陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆361257.15.525.470.06数据来源：国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”。说明：2018年前三季度数据为初步核算数据，2017年数据为《2017年中国统计年鉴》修订后的数据。在计算各区域比重时，由于全国GDP数据与各省市数据总和数据不相等，为保证各地区的累计比重等于100，以各地区GDP数据的总和为基础来计算各地区比重。从各省市GDP规模来看，广东、江苏、山东三省依然位居前三名，其中广东、江苏两省GDP规模均超过6.5万亿元，山东则接近6万亿。浙江、河南则以3万亿以上位居第4和第5位。从增速看，云南、贵州、西藏、江西等省市区增长较快，增速超过8.5%，除江西外，均位于西南地区。陕西、福建、安徽、四川、湖北、湖南、浙江、河南、广东、广西等省GDP增速在7%-8.5%电话：010-68557626QQ:2290261580E-mail:--5之间，相对较快。天津、吉林、黑龙江、内蒙古、新疆、海南、辽宁等地区增速较慢，增速低于6%，特别是天津增速仅为3.5%，在所有省市区中垫底。3．城市间分化明显，华中地区重点城市增速亮眼分城市看，城市间经济走势出现明显分化。根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对全国291个地级以上城市地区生产总值的监测数据，有8个城市GDP增速高于10%，185个城市GDP增速介于6%-9%之间，占城市总体的六成以上，还有18个城市的GDP增速低于3%，其中，甚至有2个城市GDP增速出现负增长。具体来看，毕节、崇左、安顺、亳州、安康、乌海、遵义、保山等8个城市GDP增速超过10%(含10%)，其中除亳州外均属西部地区。8236174503016117452110(含)以上109(含)-110108(含)-109107(含)-108106(含)-107105(含)-106104(含)-105103(含)-104102(含)-103101(含)-102100(含)-101100(不含)以下城市个数（个）2018年前三季度各城市GDP指数分布情况数据来源：国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”。从GDP规模上看，上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州占据前10位，其中上海、北京均超过2万亿元，其余8个城市除杭州略低于1万亿外，均在1万亿元与2万亿元之间。杭州、南京、青岛等17个城市GDP规模超过5000亿，徐州、福州等62个城市GDP规模介于2000-5000亿之间。2000亿以上城市个数累计达88个，较上年同期增加6个。从GDP规模排名前20位城市的增速来看，除天津增速为3.5%外，其余城市增速均超过6%，其中长沙、武汉、郑州、西安增速居前，分别增长8.5、8.3、8.2电话：010-68557626QQ:2290261580E-mail:--6和8.2个百分点，这4个城市均属于中西部地区，长沙、武汉、郑州同属华中地区。表22018年前三季度按GDP规模分的城市等级城市等级GDP规模个数城市名称一线城市1.5万亿以上4个上海、北京、广州、深圳二线城市1-1.5万亿5个重庆、天津、苏州、成都、武汉0.5-1万亿17个杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、佛山、南通、东莞、西安、烟台、济南、泉州、大连、合肥、常州三线城市0.2-0.5万亿62个徐州、福州、唐山、石家庄、潍坊、长春、沈阳、哈尔滨、温州、盐城、扬州、淄博、绍兴、南昌、济宁、泰州、临沂、鄂尔多斯、昆明、嘉兴、台州、洛阳、厦门、东营、包头、惠州、镇江、襄阳、金华、宜昌、泰安、南宁、威海、中山、南阳、贵阳、沧州、太原、榆林、德州、淮安、邯郸、聊城、漳州、芜湖、菏泽、茂名、岳阳、保定、遵义、常德、乌鲁木齐、珠海、湛江、呼和浩特、江门、大庆、衡阳、许昌、廊坊、连云港、柳州四线城市2000亿以下210个除前面88个城市外的其他210个地级以上城市数据来源：国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”。二、全国房地产市场运行情况分析1．国房景气指数先降后升，近期出现见顶回落迹象2018年，全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。9月份，“国房景气指数”为101.99，创2012年以来新高。10月份，景气指数出现小幅回落，比上月下降0.05个点，但仍比2017年同月高0.45个点。电话：010-68557626QQ:2290261580E-mail:--72017-2018年全国房地产开发景气指数趋势图101.99101.94101.98101.88101.68101.58101.37101.50101.66101.72101.63101.49101.44101.42101.42101.37101.18101.23101.13100.76100.75100.5101.0101.5102.0102.52017年1