地产债18年报及偿债能力点评7时代中国深耕大湾区清远等三四线为主20190426申万宏源

1策略研究策略研究证券研究报告权威报告解读2019年04月26日时代中国深耕大湾区，清远等三四线为主——地产债18年报及偿债能力点评(7)相关研究证券分析师孟祥娟[e-mail]研究支持文晨昕[e-mail]联系人文晨昕(8621)[e-mail]本期投资提示：时代中国深耕大湾区，清远等三四线为主销售：18年时代中国销售维持高增长。18年时代中国销售维持高增长，合同销售金额606.95亿元，同比增长46%，较上年度提高4个百分点；销售面积373.3万平方米，同比增长32%，较上年度提高18个百分点；销售均价微升至16259元/平。年度利润48.1亿元，经营利润率24%，较上年度增长3个百分点，归母净利率13%，提高2个百分点。18年净现金流入增加，其中经营、筹资净流出，但幅度较上年度收缩。投资：购地支出连续两年缩减，土储较充沛，深耕粤港澳大湾区，在清远市土储较高。18年新增23块土地，合计建筑面积319.75万平方米，收购成本约为人民币129.67亿元（2017年：169.15亿元），平均地价回升至4055元/平方米。购地支出连续两年缩减，但公司仍处于扩张期，土储建面呈增长趋势，其中清远市土地储备占32%。按照期末土储总建面/18年销售面积计算去化年大约4.94年。现金充沛，短期偿债压力小，但权益结构有待改善。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至71%，短期有息负债占比持平于6%，净负债率上行5PCT至63%，短期有息负债覆盖率上行至3.75倍，最新调整后速动比率为1.89。少数股东权益较上年上行4PCT，占比48%，少数股东损益占净利润的9%，较上年下行11PCT。存续债券：内地存续债20只，发行主体为广州时代控股集团有限公司，存续规模143.25亿元，平均剩余期限3.12年，平均票面6.93%，平均到期收益率7.60%，主体最新评级为AA+。一年内到期1只债券余额0.38亿元；1-3年内到期11只合计100.85亿元，以行权计17只136.17亿元。境外存续美元债8只，存续规模26.5亿美元，平均发行期限3.66年，平均票面7.84%，平均剩余期限2.12年。1年内到期2只债券合计3.75亿美元；1-3年内到期4只11亿美元。风险提示：地产调控收紧超预期，三四线景气下行超预期。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共10页简单金融成就梦想1.时代地产深耕粤港澳，三四线为主............................42.销售：18年时代中国销售额上行46%...........................53.投资：土储充沛，深耕粤港澳大湾区...............................64．净负债率下降，现金充沛，但少数股东权益占比高.......7目录3策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共10页简单金融成就梦想图表目录图1：18年时代中国销售额上行46%..................................................................5图2：归母净利率微升至13%..............................................................................5图3：时代中国经营、筹资活动现金流持续流出，幅度收窄..................................5图4：公司土储主要集中在清远市，占比32%.....................................................6图5：新增土地储备中一二线占比20%................................................................6图6：购地支出略收缩，购地均价回弹.................................................................7图7：期末土储建面上升至1845万平米..............................................................7图8：净负债率微升.............................................................................................7图9：短期有息负债覆盖率为3.75.......................................................................7表1：时代中国少数股东权益偏高........................................................................4表2：时代中国境内相关债券情况一览.................................................................8表3：时代中国境外相关债券情况一览.................................................................8表4：申万债券地产债追踪指标............................................................................94策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共10页简单金融成就梦想1.时代地产深耕粤港澳，三四线为主时代中国实际控制人为岑建雄，共实际持有公司股份的65.17%，股权结构稳定。实际控制人为岑建雄先生，通过丰亚企业有限公司、佳名投资有限公司、东利管理有限公司持有时代中国股权65.17%。销售持续放量，土储充沛，深耕粤港澳大湾区，清远等三四线土储较多。销售：18年时代中国销售维持高增长，合同销售金额606.95亿元，同比增长46%，较上年度提高4个百分点；销售面积373.3万平方米，同比增长32%，较上年度提高18个百分点；销售均价微升至16259元/平。年度利润48.1亿元，经营利润率24%，较上年度增长3个百分点，归母净利率13%，提高2个百分点。18年净现金流入增加，其中经营、筹资净流出，但幅度较上年度收缩。投资：购地支出连续两年缩减，土储较充沛，深耕粤港澳大湾区，三四线占比80%，清远建面占比32%。18年全年土地购置金额下行至129.67亿元，购置面积下滑36%至319.75万平方米，平均地价4055元/平方米。公司目前有99个不同阶段的项目，主要集中在广州市（21个）、佛山市（23个）、清远市（12个）、珠海市（11个）、中山市（8个）、长沙市（5个）、江门市（5个）等。按照总建面/18年销售面积计算去化年大约4.94年。偿债：短期偿债压力小，但权益结构偏弱。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至71%，短期有息负债占比持平于6%，净负债率上行行5PCT至63%。表1：时代中国少数股东权益偏高18年基本面指标一览资本结构剔除预收账款负债率净负债率短期有息负债占比少数权益占比-少数损益占比永续债/总资本0.710.630.060.39-偿债指标调整后速动比率短期有息负债覆盖率货币资金受到限制比例总资产受到限制比例1.893.750.15-存货周转存货去化率0.39利润率经营利润率净利率归母净利率0.240.140.13销售销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/㎡）60737316,259拿地购地支出（亿元）建筑面积（万㎡）建面均价（元/㎡）建面一二线占比权益建面/总建面1303204,05520.36%土储土储建面/销售（年）期末土储情况5于二零一八年十二月三十一日，总土地储备约为18.4百万平方米，集团认为足够应付其未来三至五年的发展所需。资料来源：公司年报，申万宏源研究注：销售、拿地数据及土储数据来自公司披露；其他财务指标统一口径计算；标红为差于行业以17年报计算行业3/4分位数指标5策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共10页简单金融成就梦想2.销售：18年时代中国销售额上行46%18年时代中国销售维持高增长，销售均价升至16259元/平米，深耕粤港澳大湾区。2018年，时代中国实现合同销售金额约607.95亿元（人民币，下同），合同销售建筑面积约373.3万平方米。2015年到2018年，合同销售额年复合增长率为33%，2018年合同销售额同比2017年同比增长46%。经营利润率上行至24%，归母净利率微升至13%。2018年度，公司收入约为人民币345亿元，较2017年度增加约48%。89.5%的收入来自物业销售（2017年：97.2%），10.5%来自建筑及其他分部（2017年：2.8%）。公司经营、投资活动产生的现金流连续四年净流出，流出额度较上年收窄，净现金流流入规模提高。公司18年经营净流出5.23亿元（17年流出65.85亿元），投资净流出71.79亿元（17年净流出84.96亿元），筹资净流入164.41亿元（17年205.63亿元），现金及现金等价物净增加91.11亿元（17年53.40亿元）。图1：18年时代中国销售额上行46%图2：归母净利率微升至13%资料来源：Wind,申万宏源研究资料来源：Wind,申万宏源研究图3：时代中国经营、筹资活动现金流持续流出，幅度收窄-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00001002003004005006007002015年2016年2017年2018年销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/平米）右轴-0.050.100.150.200.250.302015年2016年2017年2018年经营利润率净利率归母净利率6策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共10页简单金融成就梦想资料来源：wind，申万宏源研究3.投资：土储充沛，深耕粤港澳大湾区购地支出连续两年缩减，土储较充沛，深耕粤港澳大湾区，三四线占比80%，清远建面占比32%。18年时代中国新增23块土地，合计建筑面积319.75万平方米，收购成本约为人民币129.67亿元（2017年：169.15亿元），平均地价4055元/平方米。截至2018年12月31日，集团连同其合营企业及联营公司已签约或已摘牌中国内地权益可建建筑面积约为1844.60万平方米，其中92.8%分布于广东省。公司目前有99个不同阶段的项目，主要集中在广州市（21个）、佛山市（23个）、清远市（12个）、珠海市（11个）、中山市（8个）、长沙市（5个）、江门市（5个）等。购地支出连续两年缩减。按照期末总建面/18年销售面积计算去化年大约4.94年。图4：公司土储主要集中在清远市，占比32%图5：新增土地储备中一二线占比20%资料来源：Wind,申万宏源研究资料来源：Wind,申万宏源研究-100.00-50.00-50.00100.00150.00200.00250.002015年2016年2017年2018年经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额清远市佛山市广州市江门市中山市惠州市长沙市珠海市东莞市肇庆市成都市一二线城市三线及以下城市7策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共10页简单金融成就梦想图6：购地支出略收缩，购地均价回弹图7：期末土储建面上升至1845万平米资料来源：Wind,申万宏源研究资料来源：Wind,申万宏源研究4．净负债率上升，权益结构有待改善净负债率上升