地产债18年报及偿债能力点评9宝龙地产销售猛增土储长三角为主20190430申万宏源1

本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。1策略研究策略研究证券研究报告权威报告解读2019年04月30日宝龙地产销售猛增，土储长三角为主——地产债18年报及偿债能力点评（9）相关研究、证券分析师孟祥娟[e-mail]研究支持文晨昕[e-mail]联系人文晨昕(8621)[e-mail]本期投资提示：18年宝龙地产销售猛增，土储集中在一二线城市销售：18年宝龙地产销售额猛增96.5%至410.36亿元，销售均价微升至14544元/平米。2018年宝龙销售规模上升。18年销售面积282万平方米，增长81%。结转收入同比上行26%，经营利润率上行至27%，公司经营活动产生的现金流量净额连续4年为正，18年投资流出和筹资流入大幅增加。投资：18年购地稳增，土储以一二线为主。18年公司购地稳增，新购地建筑面积为573.67万平方米，增长49%。截至2018年12月31日止，宝龙地产已在全国布局114个项目，其中在长三角地区共布局76个项目，占全国项目量的66.7%。截止2018年12月31日，土地储备总建筑面积约为2120万平方米，正在开发建设中的物业约为1280万平方米；持作未来发展物业约为840万平方米。按照规划中总建面/18年总销售面积计算去化年大约2.98年，按照在建+规划总建面/18年总销售面积计算去化年大约7.52年。负债率上行，短期偿债指标改善。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至72%，短期有息负债占比微升至11%，净负债率上行15PCT至102%。公司18年最新调整后速动比率、短期有息负债覆盖率分别为0.83及1.07，微幅改善。内地存续债11只，存续规模72.8亿元，发债主体是上海宝龙实业发展（集团）有限公司，平均剩余期限1.61年，平均票面利率6.93%，平均到期收益率6.88%，主体最新评级为AA+。一年内到期2只债券合计5.2亿元；1-3年内到期9只合计67.64亿元，以行权计11只72.8亿元。境外存续美元债4只，发债主体为宝龙地产控股有限公司，存续规模13亿美元，平均发行期限1.85年，平均票面6.73%，平均剩余期限1.85年，主体最新评级为AA+。风险提示：地产调控收紧超预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。2策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共10页简单金融成就梦想1.宝龙地产销售大幅上行，杠杆率上行.........................42.销售：18年宝龙地产销售额上行96.5%........................53.投资：18年购地上行，土储集中在长三角......................64．负债率上行...................................................................7目录本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。3策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共10页简单金融成就梦想图表目录图1：18年宝龙地产销售额上行96.5%..............................................................5图2：经营利润率上行至27%..............................................................................5图3：经营性现金流净额连续4年为正.................................................................6图1：18年宝龙地产购地建面、土储稳增............................................................7图2：土储一二线城市占比61.3%.......................................................................7图6：宝龙地产土储68.4%集中在长三角.............................................................7图7：剔除预收账款的负债率微升至77%............................................................8图8：短期有息负债覆盖率为1.07.......................................................................8表1：宝龙地产18年基本面较好.........................................................................4表2：宝龙地产境内存续债一览............................................................................8表3：宝龙地产境外存续债一览............................................................................9表4：申万债券地产债追踪指标............................................................................9本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。4策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共10页简单金融成就梦想1.宝龙地产销售大幅上行，杠杆率上行宝龙地产是民营企业，实际控制人是许健康。公司的前三大股东为天龙控股有限公司、蓝天控股有限公司、华信控股有限公司，其分别持有股份占比为45.17%、14.77%、5.05%，许健康先生通过全资持有天龙控股有限公司及其配偶权益共持有18.37亿股，占总股本45.95%对公司达到实际控制。宝龙地产销售猛增，财务持续稳健。销售：18年宝龙地产销售额猛增96.5%至410.36亿元，销售均价微升至14544元/平米，销售面积282万平方米，增长81%。公司经营活动产生的现金流量净额连续4年为正，18年投资流出和筹资流入大幅增加。投资：18年公司购地稳增，新购地建筑面积为573.67万平方米，增长49%，一二线城市土地储备占比61.3%，68.4%的土地储备集中在长三角。偿债：负债率微升，仍以长期负债为主。公司18年最新调整后速动比率、短期有息负债覆盖率分别为0.83及1.07，略有改善。货币资金受限率5.93%。表1：宝龙地产18年基本面较好18年基本面指标一览资本结构剔除预收账款负债率净负债率短期有息负债占比少数权益占比-少数损益占比永续债/总资本0.721.020.11-0.050.05偿债指标调整后速动比率短期有息负债覆盖率货币/短期债券余额货币资金受到限制比例总资产受到限制比例0.831.070.070.01存货周转存货去化率存货现金周转率0.390.89利润率经营利润率净利率0.270.19销售销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/㎡）41028214544拿地购地支出（亿元）购地建筑面积（万㎡）建面均价（元/㎡）购地建面一二线占比权益建面/总建面537.67土储土储建面/销售（年）期末土储情况7.52于2018年12月31日土地储备总建筑面积约为2120万平方米，正在开发建设中的物业约为1280万平方米；持作未来发展物业约为840万平方米。预期可供集团三至五年开发。资料来源：公司年报，申万宏源研究注：销售、拿地数据及土储数据来自公司披露；其他财务指标统一口径计算；标红为差于行业以17年报计算行业3/4分位数指标本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。5策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共10页简单金融成就梦想2.销售：18年宝龙地产销售额上行96.5%18年宝龙地产销售额猛增96.5%至410.36亿元，销售均价微升至14544元/平米。2018年宝龙销售规模上升。18年销售面积282万平方米，增长81%。所销售的产品中，按销售金额来看住宅占比61%，商办占比39%。。分区域来看，长三角、环渤海、中西部、海西区、其他地区的销售面积占比分别为51.9%、7.8%、18.1%、10.8%、11.4%；销售金额占比分别为61.5%、7.7%、9.4%、9.7%、11.7%。结转收入同比上行26%，经营利润率上行至27%。18年公司实现营业收入亿196元，同比增长26%；实现净利润36亿元，下降了6个百分点至19%，归母公司净利润下降7个百分点至14%。全部营业收入中，来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理服务收入、其他相关物业开发相关服务收入为166.67亿元、11.24亿元、11.25亿元、6.78亿元，较17年相应收入的增长率分别为25.3%、31.2%、18.7%、39.3%，来自物业销售的结算收入比例为高达85.1%。公司经营活动产生的现金流量净额连续4年为正，18年投资流出和筹资流入大幅增加。公司18年经营净流入10.86亿元较17年13.2亿元略有减少，投资净流出87.18亿元较17年81.87亿元增长6%，筹资净流入130.77亿元较17年72.9亿元大幅增长79%，现金及现金等价物净增加54.53亿元较17年4.13亿大幅增长。图1：18年宝龙地产销售额上行96.5%图2：经营利润率上行至27%资料来源：Wind,申万宏源研究资料来源：Wind,申万宏源研究本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。6策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共10页简单金融成就梦想图3：经营性现金流净额连续4年为正资料来源：Wind,申万宏源研究3.投资：18年购地上行，土储集中在长三角18年公司新购地建筑面积为573.67万平方米，增长49%。截至2018年12月31日止，宝龙地产已在全国布局114个项目，其中在长三角地区共布局76个项目，占全国项目量的66.7%。截至2018年12月31日，集团拥有及经营114个处于不同发展阶段的物业开发项目。其中，10个位于上海市、6个位于江苏省、3个位于浙江省、1个位于安徽省、6个位于山东省、1个位于河南省及7个位于福建省。集团拥有开发中项目或持作未来发展项目80个，其中，6个位于上海市、19个位于江苏省、30个位于浙江省、1个位于安徽省、1个位于海南省、5个位于天津市、5个位于山东省、2个位于河南省、1个位于重庆市、1个位于四川省及9个位于福建省。土地储备主要集中在长三角。截止2018年12月31日，土地储备总建筑面积约为2120万平方米，正在开发建设中的物业约为1280万平方米；持作未来发展物业约为840万平方米。预期可供集团三至五年开发。从土地储备来看本集团三分之二分布于长三角地区。按照规划中总建面/18年总销售面积计算去化年大约2.98年，按照在建+规划总建面/18年总销售面积计算去化年大约7.52年。分城市等级来看，一二线占比61.3%，分区域来看，主要集中在长三角，其中长三角、环渤海、海西、中西部、海南建筑面积为1451.4、200.9、208、73.4、187.1万平方米，对应占比分别为68.4%、9.5%、9.8%、