地产行业城市草根调研系列报告之九南京篇节后楼市回温2019或好于201820190325平

城市草根调研系列报告之九：南京篇节后楼市回温，2019或好于2018行业专题报告行业报告地产2019年03月25日请务必阅读正文后免责条款强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《城市草根调研系列报告之八：杭州篇*市场回归理性，预期正起变化》2018-11-5《城市草根调研系列报告之七：厦门篇*严调控量缩价调，市场信心有待恢复》2018-09-02《城市草根调研系列报告之六：杭州篇*政策持续加码，市场远好于2014年》2016-11-21《城市草根调研系列报告之五：成都篇*楼市蠢蠢欲动，补涨已在路上》2016-09-22证券分析师杨侃投资咨询资格编号[e-mail]研究助理郑茜文一般从业资格编号[e-mail]成交整体平稳，节后楼市回温：随着南京进入“四限时代”，楼市逐步步入调整通道，2017年、2018年商品住宅成交同比下降45.3%、10.2%，2019年前2月月均成交进一步下降32.6%。草根调研了解到，春节后上访情况明显改善，走访楼盘日均上访量由节前个位数水平提升至40-50组，反映购房者预期有所好转。而去化数据显示，2月南京去化率仅55%，仍低于近半年来平均水平，整体而言回温持续性仍待观察。展望全年，考虑南京楼市已低位盘整超两年，叠加按揭利率回落及政策边际改善预期，预计楼市整体表现将优于2018年。限价依旧趋严，区域呈现分化：自“限价”以来，南京新房上涨明显放缓。2017年涨幅同比收窄29个百分点至4.5%，2018年亦仅上涨7.3%。由于一二手价格倒挂，2019年2月全市二手住宅均价同比降1.8%，但整体仍相对平稳。展望后市，当前新房限价依旧较严，但按揭利率下调、政策边际改善预期下，预计南京房价整体稳中缓升、涨幅可控。二手房方面，传统主城区因具备学位优势、新房供应较少，预计房价仍将相对坚挺，而新房供应充足的高淳、溧水等外围区域二手房或具调整压力。短期库存压力可控，中长期基本面扎实：2019年2月末南京可售面积364.2万平，去化周期7.4个月，远低于一线城市的11.6个月与二线城市的12.1个月。其中江北新区、城北、河西、仙西、城南板块去化周期低于全市平均水平，压力相对较小。中长期来看，南京依托先进制造业、现代服务业和未来产业为主导的新型产业结构，有望实现GDP总量的持续突破，叠加较快收入增速及持续人口净流入，基本面依旧扎实。土地市场回归理性，土拍政策边际改善：受限价及楼市热度下降影响，开发商拿地更为理性，2018年下半年南京土地成交1187.9万平，同比下降38.2%；成交溢价率跌至0%-5%区间，底价成交已成为主流。两江、溧水、高淳因江北新主城建设带来政策倾斜、面积广阔且开发较晚等原因，为区域供地主力，2018年土地成交占比53.6%、19.7%、8%。受市场降温影响，土拍政策略有放松，预计随着政策及资金环境边际改善，后续土地市场热度将缓慢回升。开发商及楼盘调研小结：1）走访楼盘节后日均上访量由节前个位数水平升至40-50组；2）放款周期缩短，首套房贷利率由上浮20%降至15%，预计后续有望延续回落；3）因2018年末冲业绩提前入市影响，3月入市新盘不如往年，或对成交量回升形成制约；4）限价依旧严格，开发商开工推盘积极，对回温持续性相对谨慎。风险提示：1）目前部分三四线已步入调整通道，2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；3）2019年上半年将迎来信托及公司债到期高峰，若楼市降温超预期且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。-40%-30%-20%-10%0%10%Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18沪深300地产证券研究报告地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款2/19股票名称股票代码股票价格2019-3-25EPS（元/股）PE（倍）评级2017A2018A/E2019E2020E2017A2018A/E2019E2020E招商蛇口*001979.SZ21.871.551.932.412.9314.111.39.17.5强烈推荐新城控股*601155.SH41.192.674.656.268.1615.48.96.65.0强烈推荐万科A000002.SZ28.162.543.264.115.1011.18.66.95.5强烈推荐保利地产600048.SH13.461.311.581.912.310.38.57.05.9强烈推荐金地集团600383.SH12.811.521.852.132.448.46.96.05.3强烈推荐天健集团000090.SZ6.840.420.500.741.2916.313.79.25.3推荐注：标星公司2018年EPS为年报公布值地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款3/19正文目录一、成交整体平稳，节后楼市回温....................................................................................5二、限价依旧趋严，区域呈现分化....................................................................................7三、短期库存压力可控，中长期基本面扎实....................................................................10四、土地市场回归理性，土拍政策边际改善....................................................................14五、开发商及楼盘调研小结.............................................................................................165.1开发商及楼盘调研小结：节后楼市回温，按揭利率下行............................................165.2部分楼盘实地调研情况...............................................................................................17六、风险提示...................................................................................................................18地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款4/19图表目录图表1南京商品住宅成交面积走势.....................................................................................5图表2南京二手住宅成交面积走势.....................................................................................5图表3南京调控政策..........................................................................................................5图表42019年1-2月各区域成交分布................................................................................6图表52018年各区域成交分布..........................................................................................6图表6南京成交面积段分布................................................................................................6图表7调研楼盘春节后日均上访量明显回升......................................................................7图表8南京去化率处于低位................................................................................................7图表9南京近期商品住宅成交均价表现平稳......................................................................8图表10商品住宅成交均价同比涨幅.....................................................................................8图表112016年、2017年高均价成交面积占比显著提升....................................................8图表12南京个别突破限价或房价上涨较明显项目...............................................................8图表13南京二手住宅成交均价稳定.....................................................................................9图表14各区域二手住宅均价及变动情况.............................................................................9图表15南京二手住宅成交区域分布（2018年）...............................................................10图表16南京绝对库存有所回升..........................................................................................10图表17南京去化月数较低.................................................................................................10图表18南京商品住宅批准预售面积走势...........................................................................11图表19南京各板块库存去化周期（2019年2月末）.......................................................11图表20南京城市空间规划格局..........................................................................................12图表21南京部分产业分布情况..................................................