地产行业城市草根调研系列报告之十成都篇五月楼市略有降温后续或以稳为主20190528平安证

城市草根调研系列报告之十：成都篇五月楼市略有降温，后续或以稳为主行业专题报告行业报告地产2019年05月28日请务必阅读正文后免责条款强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《城市草根调研系列报告之九：南京篇*节后楼市回温，2019或好于2018》2019-03-25《城市草根调研系列报告之八：杭州篇*市场回归理性，预期正起变化》2018-11-5《城市草根调研系列报告之七：厦门篇*严调控量缩价调，市场信心有待恢复》2018-09-02《城市草根调研系列报告之六：杭州篇*政策持续加码，市场远好于2014年》2016-11-21《城市草根调研系列报告之五：成都篇*楼市蠢蠢欲动，补涨已在路上》2016-09-22证券分析师杨侃投资咨询资格编号[e-mail]研究助理郑茜文一般从业资格编号[e-mail]五月楼市略有降温，后续预计以稳为主。随着2018年“5.15”调控升级后楼市降温及低价地的消耗，政府逐步放松高价地入市价格管制。因高价盘入市、土地市场升温带来预期变化，春节后成都楼市逐步回温，前4月新房成交同比增速较2018H2上升13.6个百分点，受高价盘占比上升影响4月均价较年初升1.8%至11705元/平。随着积累需求释放、高价盘抬升购房门槛、政治局及住建部接连发声，草根调研来看4月下旬楼盘上访量已逐步下降。往后看，在政府稳地价、稳房价、稳预期背景下，预计后续成都楼市仍将以稳为主。首置首改为主，区域分化明显。市场以90-120平首置首改户型为主，2019年前4月成交占比47%。受总价限制，刚需客群逐步转向二手市场寻求更小面积户型，60-90平二手房成交占比已升至46%。分区域来看，外围（近郊及远郊）新盘整体供应量较大，合计供应占比达75%；而近郊由于具备区位优势且配套更为成熟，前4月成交占比达32.4%。从库存周期来看，成都全市库存去化9.7个月，其中远郊10个月、主城区9.9个月、天府新区9个月、近郊7.7个月，整体仍处于合理区间。土地市场持续升温，外围成供地主力。楼市回温带动地市升温，2019年3月成交溢价率升至38.9%，个别项目楼面地价已超前期高点。外围区域（近郊、远郊）因面积相对广阔且开发较晚等原因，土地供应相对充足，前4月龙泉驿、青白江土地合计成交占比达52%。楼市、地市上行背景下，政策收紧预期提升，近期成都亦减少中心区域土地供应以降低可能出现的“地王”对市场预期的影响，4月成交溢价率降至13.5%，预计后续成都地市将趋于平稳。2018年卓越、中梁等9家企业首进成都，反映品牌房企持续看好成都市场。战略地位提升，中长期基本面扎实。《2019年新型城镇化建设重点任务》提出培育成渝城市群形成新的重要增长极，成都作为成渝城市群中心城市之一，战略地位提升有助于其后续快速发展。目前成都已汇聚285家世界500强企业入驻，拥有高校数量达64所；2018年常住人口、户籍人口同比增长3%、1.8%，保持稳步净流入趋势；整体收入房价比3.6，高于合肥（3.3）、杭州（2.5）等多数同类城市，经济发展及人口汇聚为区域楼市健康发展奠定基础。开发商及楼盘调研小结：1）2018年末限价松动，高价盘增加及地价攀升，引发春节后恐慌入市，推动周边低价盘销售，带动销售回升。4月下旬来楼市逐步降温，五一节后上访量较节前高点降近50%。2）因区位优势及断供时间较长，三环内高价盘去化尚可，外环压力则较大。3）首套房贷利率上浮15%，较年前几无变化。4）限价松动情形下，未入市高价地开工意愿增强，开发商拿地补库存意愿仍较强烈。风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。-40%-30%-20%-10%0%10%20%May-18Sep-18Jan-19沪深300地产证券研究报告地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款2/21萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；4）春节以来楼市回温，土地成交溢价率亦持续走高。近期政治局及住建部接连发声，重提“房住不炒”，苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策。若后续部分城市市场热度延续，未来或存在调控加码风险。地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款3/21股票名称股票代码股票价格2019-5-28EPS（元/股）PE（倍）评级2018A2019E2020E2021E2018A2019E2020E2021E招商蛇口001979.SZ22.331.932.412.933.5311.69.37.66.3强烈推荐万科A000002.SZ27.622.993.644.445.389.27.66.25.1强烈推荐保利地产600048.SH12.381.591.912.32.747.86.55.44.5强烈推荐金地集团600383.SH11.831.792.132.442.756.65.64.84.3强烈推荐新城控股601155.SH36.964.656.268.1610.277.95.94.53.6强烈推荐天健集团000090.SZ6.590.540.831.071.2112.27.96.25.4推荐地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款4/21正文目录一、五月楼市略有降温，后续以稳为主......................................................................7二、首置首改为主，区域分化明显...........................................................................10三、土地市场持续升温，外围成供地主力................................................................13四、战略地位提升，中长期基本面扎实....................................................................15五、开发商及楼盘调研小结：五月楼市趋于降温，后续以稳为主............................175.1开发商及楼盘调研小结：五月楼市趋于降温，后续以稳为主.....................................175.2代表性楼盘草根调研情况............................................................................................18六、风险提示............................................................................................................20地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款5/21图表目录图表1成都调控政策走势......................................................................................................7图表2成都一手住宅成交及供应面积....................................................................................7图表3成都新房中签率2018下半年明显提升......................................................................8图表4二手住宅成交周期拉长（天）....................................................................................8图表52019年4月天府新区、双流取证价格高于历史.........................................................8图表62019年成都土地市场溢价率快速上行.......................................................................8图表7高价盘占比上升带动2019年均价反弹......................................................................9图表8一二手住宅价差逐步收窄...........................................................................................9图表9成都二手住宅成交走势...............................................................................................9图表10调研楼盘五一后上访量回落....................................................................................9图表115月成都新盘开盘去化率逐步承压.......................................................................10图表12成都一手住宅市场以90-120平为主.....................................................................10图表13成都各面积段一手住宅房价环比（%）................................................................10图表14增量市场日趋改善，存量市场承接刚需................................................................11图表15成都市行政区划....................................................................................................11图表162019年前4月成都各区域供应、成交对比..........................................................11图表17成都各区2019年4月房价及涨幅........................................................................12图表18成都各区住宅库存去化（截至2019年4月）.....................................................12图表192018年各梯队销售金额门槛变化.........................................................................12图表20各梯队销售额市占率变化....................................