地产行业粤港澳大湾区专题报告大湾区扬帆起航区域发展迎新契机20190228平安证券30页

粤港澳大湾区专题报告大湾区扬帆起航，区域发展迎新契机行业专题报告行业报告地产2019年02月28日请务必阅读正文后免责条款强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《行业周报*地产*粤港澳大湾区规划纲要发布，节后成交略有回暖》2019-02-24《行业专题报告*地产*庖丁解牛——如何看2019年地产基本面》2019-02-19《行业周报*地产*多地棚改计划下调，居民中长贷回升难掩楼市压力》2019-02-17《行业快评*地产*楼市稳中趋弱，城市及房企延续分化》2019-02-12《行业动态跟踪报告*地产*业绩整体向好，主流房企稳健》2019-02-12证券分析师杨侃投资咨询资格编号[e-mail]研究助理郑茜文一般从业资格编号[e-mail]2019年2月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。楼市现状：以广深为核心，梯队特征显著。2018年粤九城实现销售面积8828万平，同比增长1.1%，占全国销售比重的5.1%，其中广佛惠贡献成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%，除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有较大差距。未来在大湾区协同发展带动下，人均GDP与房价偏离较大的佛山、中山、江门等节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。2018年粤九城整体土地成交1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅55.4%，广佛贡献50%的土地出让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设，核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。楼市机遇：经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先，未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为1208人/平方公里，低于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协同发展加速，亦有望加快人口向大湾区城市圈汇聚。根据规划，未来区域将拥有一批在全国乃至全球极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲要规划构建现代化的综合交通运输体系，在加强区域经济体协同发展同时，将进一步加速人口汇聚，为区域楼市中长期健康发展奠定基础。产业机遇：把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。纲要规划将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容。针对大湾区打造国际科技创新中心定位，逐步调整园区产业结构，积极参与孵化、培育甚至入股园区有潜力的科创企业，分享企业成长的收益。纲要明确构建现代货运物流体系，预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速发展，同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。规划明确因地制宜推进城市更新，传统房企可通过参与城市更新，进行关键区域布局；同时积极参与城市更新衍生的投融资机遇。投资建议：粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。从投资标的来看，重点关注大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团，同时关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。板块投资方面，短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策博弈的反弹机会。风险提示：1）粤港澳大湾区规划实施进度低于预期；2）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；3）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；4）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。-40%-30%-20%-10%0%10%Feb-18May-18Aug-18Nov-18沪深300地产证券研究报告地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款2/30股票名称股票代码股票价格2019-2-27EPS（元/股）PE（倍）评级2017A2018E2019E2020E2017A2018E2019E2020E招商蛇口001979.SZ21.511.551.942.453.0513.911.18.87.1强烈推荐万科A000002.SZ28.012.543.264.115.1011.08.66.85.5强烈推荐保利地产600048.SH13.301.311.581.912.3010.28.47.05.8强烈推荐金地集团600383.SH11.351.521.852.132.447.56.15.34.7强烈推荐新城控股601155.SH33.242.674.456.017.8812.47.55.54.2强烈推荐天健集团000090.SZ5.850.420.500.741.2913.911.77.94.5推荐地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款3/30正文目录一、粤港澳大湾区纲要落地，创新引领新一轮腾飞....................................................61.1大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略.............................................................61.2大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞....................................................................7二、区域楼市梯队明显，协同发展潜力犹存...............................................................82.1楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山....................................................................82.2房价梯队特征显著，整体增速远超全国......................................................................112.3区域土地资源错位，产业分工协同需求迫切...............................................................13三、经济及人口汇聚、交通路网完善奠定楼市发展基石..........................................163.1区域经济基础良好，潜在增长空间犹存......................................................................163.2人口持续净流入，由数量汇聚向质量提升迈进...........................................................183.3交通路网日渐完善，为人口汇聚及产业协同奠定基础................................................223.4潜在需求依旧旺盛，佛中江或更具潜力......................................................................24四、大湾区规划带来的产业契机探讨.......................................................................254.1园区地产危机并存，产业升级及模式转型迫在眉睫....................................................254.2物流地产及产业基金有望迎发展良机.........................................................................274.3把握城市更新带来的开发及投融资契机......................................................................28五、投资建议............................................................................................................29六、风险提示............................................................................................................29地产·行业专题报告请务必阅读正文后免责条款4/30图表目录图表1粤港澳大湾区各城市面积占比.................................................................................6图表2粤港澳大湾区行政区划图........................................................................................6图表3粤港澳大湾区相关政策时间线.................................................................................6图表42008年后广东省服务业占比显著提升....................................................................7图表5近年粤港澳大湾区服务业占比明显回升...................................................................7图表6粤港澳大湾区主要城市战略及产业定位...................................................................7图表7大湾区粤九限售、限购、限贷规定..........................................................................8图表8粤九城历年销售面积走势........................................................................................9图表92017-2018粤九城销售面积占比持续下滑...............................................................9图表10粤九城与全国销售面积增速对比.............................................................................9图表112018年大湾区粤九城成交面积结构......................................................................10图表122018年广东各城市商品房成交面积......................................................................10图表13粤九城2017-2018年销售面积增速......................