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基础设施和地产产业2019年投资策略｜2018.11.8请务必阅读正文之后的免责条款部分核心观点政策将努力维持一定的基建投资增速，保在建，补短板。按揭贷款利率见顶，可密切留意房地产政策的边际变化，房地产产业链上下游冷热不同。龙头地产、电力、铁路和建筑行业央企可能短期投资机会显著；物业管理、防水材料、物流和机场在长期存在广阔的前景，而其他基础设施/房地产相关的子行业，包括环保、航空、中小地产企业等，则有待基本面更加明朗。▍维持一定的基建投资增速，保在建，补短板。综合考虑2019年预算赤字可能适度放宽，新增地方政府专项债稳定增长和政府性基金下行压力，我们预计2019年基建投资来源中的国家预算内资金增速小幅回落，但仍将保持稳定增长，预计增长5%左右。我们预计政府资金的杠杆将升高到6.1倍，社会资金将成维稳基建增长的核心力量。基建投资重在保在建，补短板，预计2019年基建增速6%-7%。▍房地产产业链：按揭成本见顶，上下游冷热不同。我们预计，按揭贷款利率在2018年四季度见顶。行业政策趋势从紧已超8个季度，预计未来考虑加大对刚需支持，并继续避免房价上涨。我们预计2019年房价和销量将继续温和调整，2019年全国商品房销售额同比下降4.3%，土地市场大幅调整，但由于存量土地开发节奏不会放缓，开发投资增速仍有望维持5%左右，新开工面积仍有望维持10%左右增速。房地产上游企业订单充足，但应收问题有可能恶化。房地产下游企业可能受竣工周期拉长，销售转冷，二手房市场清淡的多重打击，需求堪忧。环保、园林等依赖地方财政支持，且和土地财政密切相关的领域需求可能受到打击。▍短期机会显著的板块：大地产、电力，、铁路、大建筑。我们认为，电力和铁路行业的供需状况正在优化，长期运行稳定。地产龙头和建筑龙头可能直接受益于敏感的政策变化预期，且资产负债表继续边际恶化的空间已经不大，估值具备吸引力。▍长期前景广阔的投资机会：物业管理，防水材料，物流和机场。物业管理行业龙头公司当前市占率低，未来有望沿着在管面积扩张和服务种类丰富两个维度发展。防水材料行业龙头公司技术领先，未来市场占有率提升空间大，且占地产商总投资比例小，意义大，企业有一定议价能力。物流行业未来可能走向龙头崛起，行业整合。部分机场免税利润的释放大幕开启。▍投资机会有赖基本面进一步明朗：航空供给收缩，估值吸引力提升，但短期面临油价和汇率的不确定性。其他建材是地产和建筑的后周期品种，缺乏产业议价能力，尚可能面临回款问题。环保公司杠杆率高，净利润和现金流不匹配，政府付费驱动的传统模式也明显受到冲击。中小地产公司缺乏核心竞争力，在土地市场和资金市场竞争中处于全面劣势。▍风险提示：货币政策从紧风险，人民币汇率风险，企业信用风险。基础设施和地产产业2019年投资策略｜2018.11.8请务必阅读正文之后的免责条款部分重点公司盈利预测及估值简表股票代码公司股价EPSPE评级1718E19E20E1718E19E20E001979.SZ招商蛇口18.751.552.072.693.3912.19.175.5买入000002.SZ万科A24.622.543.13.624.059.77.96.86.1买入000961.SZ中南建设6.190.160.560.680.7438.711.19.18.4买入600383.SH金地集团9.301.521.641.731.866.15.75.45.0买入600340.SH华夏幸福23.712.974.035.096.248.05.94.73.8买入00817.HK中国金茂3.570.340.490.580.609.36.55.45.3买入00960.HK龙湖集团21.251.652.062.673.4211.49.175.5买入02869.HK绿城服务5.780.140.180.240.3136.428.321.216.4买入06098.HK碧桂园服务11.220.160.370.480.661.826.720.616.5买入600027.SH华电国际4.230.040.240.400.449717.810.79.7买入600023.SH浙能电力4.770.320.400.530.6614.911.99.07.2买入600900.SH长江电力15.611.011.011.041.1415.515.515.013.7买入601006.SH大秦铁路8.20.90.990.950.949.18.38.68.7买入601390.SH中国中铁7.650.670.720.80.8811.410.69.68.7买入600068.SH葛洲坝6.60.891.021.181.367.46.55.64.9买入601668.SH中国建筑5.441.070.840.931.035.16.55.85.3买入002352.SZ顺丰控股39.061.081.071.091.3436.236.435.829.2买入002120.SZ韵达股份32.690.931.481.51.7735.22221.918.4买入600009.SH上海机场54.21.912.222.632.5528.424.420.621.3买入601021.SH春秋航空35.71.381.651.952.2825.921.718.315.7买入002372.SZ伟星新材14.020.590.710.830.9523.819.716.914.8增持600176.SH中国巨石10.030.610.720.780.8716.413.912.911.5增持600585.SH海螺水泥34.492.885.485.115.48126.36.76.3持有资料来源：Wind，中信证券研究部预测，注：股价为2018年11月2日收盘价，A股股价为人民币，港股股价为港币，EPS均为人民币。基础设施和地产产业2019年投资策略｜2018.11.8请务必阅读正文之后的免责条款部分目录基建投资判断——保在建，补短板，稳定投资增速..........................................................1财政积极支持一定的基建投资增速....................................................................................1基建信贷供给中期有望改善...............................................................................................3基建投资的结构性产业政策：保在建，补短板..................................................................4PPP清库逐步完成，基建反弹有望...................................................................................5预计2019年基建增速6%-7%，结构明显优化.................................................................7房地产产业链：按揭成本见顶，上下游冷热不同............................................................10按揭贷款成本见顶...........................................................................................................10房地产产业链：多主体博弈可能带来连锁反应................................................................11短期机会显著的板块：大地产、电力、铁路，大建筑....................................................15地产龙头：直接受益外部环境变化以及产业盈利能力分化.............................................15电力：供需持续好转，业绩弹性闪现..............................................................................18铁路：公转铁贡献增量，货运景气上行..........................................................................25建筑央企：行业再获政策支持，龙头率先受益................................................................27长期前景广阔的机会：物业、防水材料、物流、机场....................................................28物业管理：存量时代，规模和质量有望突破...................................................................28防水材料：产品品质性能打开龙头发展空间...................................................................30快递：棋至中盘，寻找α................................................................................................32机场：从免税红利到产能释放.........................................................................................34投资机会有赖基本面进一步明朗：航空、其他建材、环保、中小地产...........................35航空运输：供给收紧延续，估值吸引力提升，但有外部不确定性...................................36其他建材：供求逐渐好转，产业链复苏的后周期品种.....................................................38环保：监管严约束&行业去杠杆冲击下的经营放缓..........................................................43中小地产：资源价值有一定看点，资金链紧张不可忽视.................................................46风险提示.........................................................................................................................46投资策略汇总和个股推荐................................................................................................47招商蛇口（001979.SZ）：自贸区建设提速，蛇口模式成熟复制.....................................49绿城服务（02869.HK）：品质发力耕耘头部市场，园区服务催生规模经济....................50华电国际（600027.SH/01071.HK）：业绩符合预期，成本控制优异..............................51中国