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证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款周期微复苏优选稳定，竣工大拐点深耕存量基础设施和房地产产业2020年投资策略｜2019.11.12中信证券研究部陈聪首席基地产业分析师S1010510120047刘正首席交运分析师S1010511080004罗鼎首席建筑分析师S1010516030001李想首席公用分析师S1010515080002孙明新首席建材分析师S1010519090001基础设施和房地产产业2020年投资策略｜2019.11.12请务必阅读正文之后的免责条款部分核心观点王喆首席化工分析师S1010513110001张全国地产分析师S1010517050001扈世民交运分析师S10105190400042020年，资金和政策都有望推动产业链稳步运行，而竣工拐点的出现和存量不动产运维更新是成长性亮点。同时，能够贡献稳定业绩的机场、水电、火电行业龙头也具备投资价值。▍地方财力改善有望推动基建投资回暖，庞大施工面积确保开发投资增速持续。2019年，基建投资增速乏力。展望明年，随着政府性基金收入的改善，逆周期调节政策继续发力，我们相信基建投资将小幅提升。单位面积建安投入的可能提升，企业积极加大开发的意愿，都将推动建安相关投入持续增长。我们预计，2019/2020年房地产开发投资将分别同比增长10.2%和5.8%。▍拥抱竣工和深耕存量：更确定，更持久，更友好的产业投资机遇。和新开工计划不同，竣工计划确定性很强。随着企业拉长开发周期边际影响基本结束，我们预计未来3年竣工交付规模将温和上扬，以填补过去2年多4亿多平方米的竣工缺口。我们预计，2019/2020/2021年竣工面积增速分别达到-2.4%/7.0%和12.1%。存量房屋维护、改造、更新的需求可能超出市场预期，我们透过“以房查房”的新测算思路，估算我国存量住房规模达到373亿平米。而且，相比增量开发，交付和存量更新养护的政策环境显然更加友好，老旧小区改造成为国家鼓励方向。▍竣工拐点和存量运维利好建材和物业管理板块。开发流程精装修率提升，集采成为趋势，建材行业集中度有望提升。玻璃周期领先竣工3-6个月，供给侧改革力度较大，目前价格持续上涨，供求关系改善。新房涂墙受益于竣工拐点，旧房重涂受益于老旧小区更新，涂料行业有望走出周期低谷。且涂料行业集中度开始提高，内资公司不断抢占外资份额。物业管理受益于居民消费升级，龙头公司市占率尚低。品质企业毛利率稳定，科技赋能潜力巨大，内外兼修，高速成长。▍周期稳定，把握“增量”低估值蓝筹的反弹机会。长期来看，基础设施建设和房地产开发活动都面临真实需求及政策双重天花板，但短期而言，板块估值具备吸引力，影响板块至关重要的资金成本，在2020年也易跌难涨。我们预计，房屋销售表现平稳，开发企业盈利能力深度分化，高信用龙头公司前景看好。建筑央企估值已经在历史底部区域，铁路和城轨投资确定性较强，设计领域龙头公司市占率提升。水泥受益于投资走稳，需求保持韧性，供给稳定，盈利有望释放。▍风险因素：2020年货币环境趋紧，企业资金成本上升，威胁盈利能力和资产负债表的风险。经过多年发展，基础设施和房地产的长期增量空间已经不大，大多数致力于增量市场耕耘的企业中长期估值难有提升空间。▍三条主线，掘金基础设施和地产产业链。沿着三条主线：一、配置交付端，深耕存量成长性机会；二、增配稳定经营的公用事业和交运部分板块；三、择机把握地产开发和建筑蓝筹的反弹机会，我们看好基础设施和地产产业链2020年的结构性机遇，推荐中航善达、绿城服务、中海物业、北新建材、东方雨虹、蒙娜丽莎、三棵树、保利地产、华夏幸福、世茂房地产、中国建筑、中国中铁、海螺水泥、西部水泥、川投能源、长江电力、韵达股份和深圳机场。基础设施和房地产产业2020年投资策略｜2019.11.12请务必阅读正文之后的免责条款部分重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称投资评级收盘价EPSPE20182019E2020E2021E20182019E2020E2021E中海物业买入4.710.120.170.220.2839.327.721.416.8中航善达买入21.460.150.230.600.7962.142.129.422.1绿城服务买入8.820.170.20.260.3346.439.430.323.9北新建材买入20.751.460.491.731.9614.242.312.010.6东方雨虹买入24.261.011.431.792.2524.017.013.610.8蒙娜丽莎买入17.110.901.081.371.6519.015.812.510.4三棵树买入77.351.672.132.833.9146.336.327.319.8世茂房地产买入27.402.593.444.495.249.57.15.54.7保利地产买入14.621.592.042.653.189.27.25.54.6华夏幸福买入28.773.795.096.278.87.65.74.63.3中国建筑买入5.160.870.961.061.175.95.44.94.4中国中铁买入5.830.720.760.860.958.17.76.86.1海螺水泥买入43.685.636.306.716.287.86.96.57.0西部水泥买入1.290.210.360.410.435.53.22.82.7川投能源买入10.050.810.740.740.7912.413.613.612.7长江电力买入18.001.031.011.011.0417.517.817.817.3韵达股份买入31.891.211.251.551.8726.425.520.617.1深圳机场增持9.730.330.30.360.3929.532.427.024.9资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2019年11月8日收盘价，中海物业EPS为港元，其余均为人民币元，中航善达为剔除房地产业务的物业板块估值。基础设施和房地产产业2020年投资策略｜2019.11.12请务必阅读正文之后的免责条款部分目录2019：地产投资略超预期，基建回暖十分有限................................................................12020：微复苏和结构性机会..............................................................................................2土地市场料整体偏暖.........................................................................................................2地方财力改善助推基建投资...............................................................................................2建安投资增速有望进一步上升...........................................................................................3交付高峰和存量机遇：更确定，更持久，更友好..............................................................5竣工拐点和存量深耕利好建材和物业管理板块.................................................................8建材：大B市场快速崛起，关注企业现金流.....................................................................8玻璃：明确受益地产竣工回暖...........................................................................................9涂料：竣工交付和老房更新的受益对象..........................................................................10装饰：业务有增长，但回款困扰仍在..............................................................................12物业管理：弹性和安全性兼具的优质赛道.......................................................................12周期微复苏，看好“增量”低估值蓝筹反弹.......................................................................15房地产开发：聚焦高信用龙头.........................................................................................15建筑工程：推荐低估值央企，铁路、城轨存机会............................................................18勘察设计：关注龙头企业市占率提升逻辑.......................................................................19水泥：需求韧性，供给适度，盈利保持高位...................................................................20电力和交运贡献稳定现金流............................................................................................21交通运输：等待曙光的出现.............................................................................................21公用事业：首选水火优质龙头，关注城燃预期改善........................................................24风险因素.........................................................................................................................25基地掘金三主线：竣工存量，投资建设，稳定回报........................................................26主线一：受益于竣工交付提升和存量不动产更新利用.....................................................27主线二：周期“微复苏”，“增量”低估值蓝筹的反弹机遇..........................................33主线三：稳健经营，受益资本市场流动性充裕................................................................41基础设施和房地产产业2020年投资策略｜2019.11.12请务必阅读正文之后的免责条款部分插图目录图1：固定资产投资完成额同比增速.............................................