增长之惑系列研究之二十一房地产对中国经济到底有多重要20190524中信建投15页

请参阅最后一页的重要声明[table_main]宏观深度模板证券研究报告·深度报告【增长之惑】系列研究之二十一房地产对中国经济到底有多重要？房地产是中国经济的支柱性行业。在这篇报告中，我们量化分析了房地产对中国经济以及金融体系的影响。2014年以后，房地产投资占GDP的比重有所下滑，但仍然维持在6%左右，远高于其他发达经济体；但居住消费占比有所回升，目前已经接近9%。整体住房需求15%的GDP占比，与其他经济体相比差别不大，但是房地产投资更高的比重，使得住房需求变动对于GDP波动的影响更大。从某种意义上看，相对较低的住房服务价格，也是中国居民愿意在住宅本身花费更多的重要原因，这也导致了中国的房地产业增加值占比相对发达经济体同样偏低。而除了房地产本身与建筑业之外，住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15%。尽管中国房地产需求整体占GDP比重与美国大致相当，但是相对较高的房价水平，房地产在中国居民财富配置中的占比远高于美国，已经超过了50%，这使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。在“居民——地产商——地方政府——金融机构链条”的高速运转下，房地产已成为中国信用扩张的主要载体。而且随着房价的不断上涨，房地产贷款在我国新增信贷中的比重不断提升，房地产市场的冷暖对于我国信用扩张的作用越来越重要，房地产政策放松——房地产销售回暖——信用环境扩张——经济预期改善——地产投资提升，这一逻辑链条已成为主导中国经济扩张与收缩的关键因素。在这种情况下，房地产已经成为中国经济内生动能最集中的体现。中国经济自2016年以来的这轮回升，与房价的上涨以及房地产需求的改善密切相关。但在2018年，经济却在房地产市场相对稳定的背景下，就出现了较大的回落压力。我们认为，这主要是因为对于地方政府债务约束的加强，导致基建投资增速出现了断崖式的回落有关。而房地产市场本身，仍然处于平稳运行的状态，这也是在融资约束减弱后，经济在今年得以企稳的关键因素。但在目前的环境下，如果房地产市场出现超预期的调整，其仍会是经济不可承受之重。[table_invest]黄文涛[e-mail]010-85130608执业证书编号：S1440510120015李一爽[e-mail]021-68821600-865执业证书编号：S1440516110001发布日期：2019年5月24日宏观经济宏观经济研究宏观经济报告请参阅最后一页的重要声明目录一、投资更高，消费较低——15%的居住需求占比并不高................................................................................11.1房地产投资占GDP的比重约为6%，高于发达经济体.................................................................................11.2居住相关消费占比仍低于发达经济体.............................................................................................................21.3房地产业增加值占比低于发达经济体.............................................................................................................41.4住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15%.....................................................................5二、财富分配的超高比例，强化了房地产的金融加速器作用............................................................................72.1中国住宅市场总价值250-300万亿，是居民财富的比重超过50%..............................................................82.2房地产是我国信用扩张的重要载体.................................................................................................................9三、房地产是中国经济内生动能的决定性力量..................................................................................................11图表目录图表1：1998年的改革是房地产开发投资增速的分水岭............................................................................1图表2：房地产开发投资占固定资产投资比重接近20%............................................................................1图表3：主要经济体房地产开发投资占GDP的比重...................................................................................2图表4：房地产投资对GDP增速的拉动率...................................................................................................2图表5：2014-2017年房地产消费的情况......................................................................................................3图表6：居住需求占GDP比重约为15%......................................................................................................3图表7：居住需求对于中国GDP增速的拉动率超过1%............................................................................3图表11：房地产增加值对GDP增速的拉动率.............................................................................................5图表12：商品房销售面积是房地产业增加值的决定因素...........................................................................5图表13：2015年房地产需求带动的各行业行业增加值（亿元）..............................................................6图表14：各行业总产出受房地产拉动的比重（2015）...............................................................................7图表15：房地产对经济的贡献在2017年有所下滑.....................................................................................7图表16：2017年房地产相关需求对各行业的贡献......................................................................................7图表17：全球各地区人口比重......................................................................................................................8图表18：全球各地区住宅价值占比..............................................................................................................8图表19：2016年中美居民金融资产结构（亿元）......................................................................................9图表20：房地产贷款在整体贷款中的比重越来越高.................................................................................10图表21：房地产贷款增速与整体增速........................................................................................................10图表22：房地产销售周期与社融周期高度一致.........................................................................................10图表23：社融增速相对于GDP又存在一定的领先性...............................................................................10图表24：房地产销售相对于投资有一定的领先性......................................................................................11图表25：房地产投资与PPI之间有较强的相关性......................................................................................111宏观经济研究宏观经济报告请参阅最后一页的重要声明众所周知，房地产是中国经济的支柱性行业，它也是中国居民财富最重要的配置渠道。房地产需求的改善，也是2016年以来这轮经济复苏的重要决定因素。但是，房地产相关需求占中国GDP的比重究竟有多高，其对于中国的金融体系又发挥了多大的作用，系统性的梳理却并不多。因此，本篇报告希望通过量化分析房地产对中国经济以及金融体系的影响，从而为日后对于经济运行逻辑的研究提供新的依据。一、投资更高，消费较低——15%的居住需求占比并不高自1998年住房制度改革全面展开后，居民住房需求对于中国经济的影响越来越大。从房地产开发投资活动，到居民生活用房以及与之相关的消费活动，其对实体经济的影响贯穿于中国经济活动的方方面面，甚至对建筑、建材、物流、金融等行业的生产活动也有广泛的带动作用。为了研究房地产对中国经济的影响，我们在报告的第一部分将对住房需求对实体经济的影响进行了量化测算，并从国际比较的角度对其进行检视。1.1房地产投资占GDP的比重约为6%，高于发达经济体房地产开发投资是指全部房地产企业开发的房屋建筑物、配套