恒大研究院本轮房地产调控的回顾反思和展望2014201820180645页

请务必阅读正文之后免责条款部分[Table_Summary]本轮房地产调控的回顾、反思和展望(2014-2018)恒大研究院研究报告房地产行业专题报告2018-06-10[TABLE_ANALYSISINFO]首席房地产研究员：夏磊平邮箱：[e-mail]_Author]首席经济学家：任泽平[TABLE_QUOTEINFO]联系人：陈雨田邮箱：[e-mail]相关研究：[TABLE_REPORTINFO]1.住房租赁研究：渠道与风险（2018-4-8）2.房地产税何时推出？如何征收？影响多大？（2018-3-8）3.房地产周期导论（2017-9-19）4.从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代（2017-7-19）5.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择（2017-3-8）6.为什么我们对2017年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法（2017-1-12）摘要：2018年是房改二十年，系统回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。有因必有果，有什么样的房地产政策和制度，就一定有什么样的房地产市场运行结果。与大多数网络文章生产情绪、描绘现象、抱怨现实不同，我们试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，分析中国房地产市场深层次的制度基础和运行逻辑，并提出建设性的意见。本着对独立客观研究的信仰，之前我们推出了二十多期的《房地产周期》系列报告，产生了广泛的社会影响力，在2017年8月由人民出版社推出专著《房地产周期》，半年加印8次，销量多次位居京东、当当同品类榜首，再次让我们确认市场需要客观、理性、扎实、系统的房地产研究。14-18年的调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面刺激（14年330起）和紧急收紧（16年930起）两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。本轮调控周期经历5个调控阶段，4次刺激，1次收紧，2个调控目标。房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。16年217以前在于防止过冷，16年930后在于避免过热。（1）14年930：宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下，14年6月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。（2）15年330：宽松加码。市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。3月30日五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。（3）15年930：全面宽松。由于库存仍处高位，9月30日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又恒大研究院研究报告立足企业恒久发展2服务国家大局战略降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降准各1次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。（4）16年217：最后一击。热点城市复苏明显，区域分化显著。2月27日，下调房屋交易环节契税，是本轮调控的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。（5）16年930：回归本源。热点城市房价上涨引起中央警惕，2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等推动多年不涨的三四线“逆袭”，开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为18.1%和21.4%。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹，17年底住宅成交面积占全国成交面积的67%。市场局部出现失灵。限购迅速冰封市场，但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购，市场瞬间降温，而从北京疏解到环京的人，因暂时没有购房资格，没有承接有效需求。供需承接不上。限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策，对于快速降温有其必要性，但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题，后期还要逐步完善。限价造成精装房改成毛坯销售，使建筑品质出现倒退。2014-2018年调控的新思路、新工具、新方向（1）新思路：从全国一盘棋到因城施策本轮调控的前半段几乎是历史的翻版，政策以全国性调控为主。16年217以后调控思路发生重大转折，开始强调“因城施策”。此后房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群，本轮调控力度空前。（2）新工具：行政手段和人口政策创新。本轮调控在政策工具上有两个变化，一是行政手段创新：以“限购”为代表的行政措施于2010年引入，在本轮调控中演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。调控工具创新反应调控形势的严峻性。二是不同的目标对冲政策效果。各城市全面放开落户限制，甚至拉开“抢人大战”。17年3月以来50余城出台人才引进政策，显著推升落户人口，刺激购房需恒大研究院研究报告立足企业恒久发展3服务国家大局战略求。测算人才引进政策对城市交易量的推动在7%-30%左右。“抢人”削弱房地产调控效果。（3）新方向：从短期调控到住房制度改革。17年2月总书记首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”，是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的开始。17年10月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为住房制度改革指明内涵。本轮调控是新一轮住房制度改革的起点。其中租售并举在本轮调控中首获突破，17年7月12城率先启动租房试点，各地制度创新不断。例如上海首推纯租赁用地，成交价显著低于区域均价，对于加大租赁房供给、稳定土地市场有积极意义。本轮调控的反思与展望从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制，是本轮调控思路和理念的重大转变。但仍有需要反思的地方：（1）调控政策工具及效果分析金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。财税政策直接影响市场供应。“限购”等行政措施短期效果直接，但不解决根本矛盾。土地政策对住房中期供求影响较大。人才引进政策对住房需求推升明显。（2）重行政调控轻经济手段我们在《房地产周期》专著中提出业内广为流传的标准分析框架“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。短期的调控政策，或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放，只是短期的权宜之计，无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。本轮调控短期行政手段“创新”不断，“限购、限价、限售、限土拍”使宏观销售数据短期冷却，微观上，新盘开盘即售罄的“购房热”不断出现，说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来需要从行政手段向经济手段过度，采取经济手段，核心是实现供求平衡和需求平稳释放，进而实现价格稳定和市场平稳健康发展。（3）重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制本轮调控和过去一样，重使用需求端政策，如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“调交易契税”等。需求抑制是暂时性政策，松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策，如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、增加保障性住房、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。（4）政策切换加剧市场波动四年间调控从刺激到收紧的紧急切换，是中国二十年房地产调控的缩影。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策本身加剧了市场恒大研究院研究报告立足企业恒久发展4服务国家大局战略的波动。（5）中央和地方目标冲突下因城施策面临考验房地产市场是极具地方特色的市场，本应由地方政府守土有责，充分担负起“因城施策”的任务，可在实际中，也存在一些问题。有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费，实际上是当地房地产市场火爆的受益者，从某种程度上乐见其涨。调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”，缺乏自约束机制。（6）去库存任务基本完成、相关政策应退出15年以来“去库存”作为调控基调已持续近三年，中央定调从15年的全面去库存，到16年“因城施策去库存”，再到17年底“部分三四线城市和县城去库存”。当前全国商品住宅库存已降至2012末的水平，三四五六线城市甚至也出现了大面积大幅度的上涨，各方面指标显示“去库存”任务基本完成，应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下，加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。（7）住房制度的价值取向有待明确解决居民住房问题，必须“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本轮地产调控中，棚户区改造显著提升了棚改户住房条件，改善了城市面貌，但是少数地区过度棚改、过度货币化安置，棚改户获得超额福利，失去住房保障要义。对于中等收入家庭，由于信贷政策持续变动，无论是刚需还是改善性需求，都未获得持续有效的支持。对中端群体的支持在本轮调控中依然被忽视。而“限购、限价”等行政管制下建筑质量倒退，“毛坯房”取代精装修房，也是市场失灵的直接表现。未来调控将走向何方？深化住房制度改革是治本之策。调控影响短期波动，住房制度才是决定一国房地产市场平稳健康的根本（请关注后续推出的“住房制度：国际经验与中国变革”系列研究）。未来从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的，不是用来炒的”旗帜指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，建议根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构；金融政策鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求。风险提示：政策推动不及预期恒大研究院研究报告立足企业恒久发展5服务国家大局战略目录摘要.............................................................................................................................................................................1引言.............................................................................................................................................................................812014年930：“稳增长+去库存”压力下宽松周期重启.........................................................................................91.1调控背景：“稳增长+去库存”诉求凸显.....................................................................................................91.2调控政策：放松限购限贷，货币宽松.....................................