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12018中国商业地产发展白皮书1、前言2018年上半年，我国GDP的增长速度是6.8%，继续稳定在中高速发展区间；展望下半年，经济增长与经济结构调整仍然面临压力，特别是随着中美贸易纷争愈演愈烈，对外贸易环境将日趋紧张。在此背景下，进一步扩大内需、增进消费，将成为我国稳定经济运行过程中必然的选择。庞大的人口基础，日益升级的消费需求，正是促进商业消费市场发展、拉动经济增长的重要动力。商业地产市场，作为服务与消费升级的重要载体，正面临新一轮的发展机遇。2017年，得益于城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，商业地产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。但与此同时，鉴于过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。第一层变革来源于客户。新中产阶层崛起，引发消费结构变革。改革开放后成长起来的80、90后成为消费主力，他们对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，也更愿意为体验和服务付费，这种趋势倒逼商业业态进行更新。第二层变革来源于新的商业零售模式。“新零售”利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式，解决线上经营流量成本上升和线下门店品类和覆盖范围有限的问题，进行到店与到家的全渠道布局。这一模式正在再造商业地产的消费场景，更具适应性的新商业地产形态将应运而生。第三层变革来源于企业的自我革新。无论是商业地产业务的战略定位，还是具化到战术层面的产品、业态、土地拓展、融资保障等方面，商业地产开发运营企业正在积极的尝试创新与突破。其中，在可预见的将来，商业地产资本化有望获得最快的突破。商业地产市场的变革是一幅大图景，很难用一篇报告厘清所有脉络。为此，本报告在相对综合的宏观运营数据描述下，将更多的篇幅聚焦于商业零售市场及其地产载体之上，希望通过更精准的视角审视该行业的过往和未来。至于办公楼市场，相信在在不久的将来，会有更详实的研究成果去展现。22018中国商业地产发展白皮书2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。同期，商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。商业地产市场运行出现宏观环境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续冲击。同时，挑战中也孕育着机会，各类市场参与主体应该不断调整自己的发展坐标。2.1商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定图：2013-2018年1-6月全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速图：2013-2018年1-6月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从供应端来看，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅显著扩大。2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的32018中国商业地产发展白皮书比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼。从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，政府继续执行差别化调控，加强市场监管，导致市场需求外溢，资本向商业地产倾斜。与此同时，随着城市居民消费水平的提高，以及大力推进“双创”等重要举措，2018年上半年期间全国商业地产销售面积达7206万平方米，商业地产销售规模依然较大，其中，商业营业用房的销售面积占比高于办公楼。商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大，销售增速明显放缓图：2011-2018年1-6月全国商业营业用房新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国商业营业用房新开工面积同比降幅扩大。在消化库存的大背景下，2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%，降幅较2017年同期扩大3.8个百分点。从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2018年1-5月，江苏、山东、广东、河南、四川等省份商业营业用房新开工规模远高于其它地区。另外，全国大部分省市的商业营业用房新开工面积同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商办调控政策影响，商业营业用房新开工面积同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。42018中国商业地产发展白皮书图：2011-2018年1-6月全国商业营业用房销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国商业营业用房销售面积稳步增长，但同比增速放缓。2018年1-6月期间，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%，较2017年同期收窄30.1个百分点，但绝对量仍保持高位。从各省(直辖市、自治区)商业营业用房销售情况来看，各省市大体可以分三类，一类省市成交规模在190万平方米以上，且同比增长均在10%以上，如四川、河南、山东、湖南、贵州等，其中四川和湖南增幅均超过了20%；第二类省市为成交面积在50-190万平方米之间，多数同比增长在20%以上，如江西、福建、辽宁、陕西、广西等，其中陕西省同比增长103.4%，增速位居全国之首；第三类成交规模低于50万平方米，且同比增长两极化分布明显，如山西同比增长63.2%，而北京和天津同比下降分别为68.4%和58.1%，且北京的同比降幅全国最大。小结：开工销售比降至新低，供求关系渐趋合理。2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，销售面积5257万平方米，开工销售比由2017年同期的1.96下降至1.75，在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和。52018中国商业地产发展白皮书办公楼：开工、销售降温，一线城市受调控影响降幅显著图：2011-2018年1-6月全国办公楼新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国办公楼新开工面积同比降幅扩大。2018年1-6月，全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%，较2017同期扩大1.8个百分点。从各省(直辖市、自治区)办公楼新开工情况来看，全国多数代表省市办公楼新开工面积同比下降显著。北京、上海等一线城市受政策影响，办公楼新开工面积同比分别下降66.5%和17.6%；甘肃、宁夏、辽宁等地同比降幅显著。2018年1-5月,华东地区的办公楼新开工规模，遥遥领先于全国其它地区，同比增长的省份数量亦较多，其中山东、江苏、浙江省办公楼新开工面积均超过150万平方米，。广东省的办公楼新开工面积居全国首位，新开工面积达295万平方米。山东、四川等地市场规模较大、产业水平稳步提升，企业数量众多，办公楼市场需求量大，新开工规模仍处于上升通道。海南受国家利好政策影响，办公楼新开工面积同比增长111.4%，增长幅度居全国首位。图：2011-2018年1-6月全国办公楼销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com62018中国商业地产发展白皮书全国办公楼销售面积同比转降，但规模仍处高位，海南、四川等地量价齐升。从各省(直辖市、自治区)办公楼销售情况来看，海南、宁夏、广西等地销售面积同比增长较为显著，北京、上海受政策影响较大，同比下降明显。2018年1-5月期间，四川、陕西、河南等省份办公楼销售面积大，同比增长四成以上，其中，四川的同比增幅超七成。此外，随着海南省利好政策的出台，办公楼市场销售面积同比增速明显，上半年同比增长高达321.7%。其中，北京同比下降80.1%，上海同比下降19.1%。小结：开工销售比降至新低，供求关系较为稳定。上半年，全国办公楼新开工面积2738万平方米，销售面积1949万平方米，开工销售比由2017年同期的1.42降至1.40，在新开工放缓、销售放缓的情况下，全国办公楼市场的供求关系仍处稳定状态。2.2商办土地市场：二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩图：2013-2018年1-6月全国300城商办用地推出及成交面积1数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com商办用地供需平稳，楼面均价小幅下降。2018年上半年，全国300城商办用地推出规划建筑面积1.2亿平方米，同比增长15.6%，共成交0.9亿平方米，同比增长11.8%；2018年1-6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2334元/平方米，同比下跌7.4%，平均溢价率为8.4%，较2017年同期下降5.3个百分点。1本文中商办用地推出、成交面积指商办用地推出、成交规划建筑面积。72018中国商业地产发展白皮书图：2013-2018年1-6月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比图：2013-2018年1-6月各线城市商办用地成交楼面价变化情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com一线城市量价齐调整，成交楼面均价下降显著。2018年1-6月，一线城市商办用地成交规划建筑面积493万平方米，同比下降1.3%，在各线城市中唯一出现下降趋势；市场热度下降，成交楼面均价9682元/m2，同比下跌42.7%，跌幅较2017年同期扩大2.1个百分点。2018年1-6月，一线城市商办用地成交平均溢价率为2.2%，较2017年同期下降12个百分点，由于政府对于商住领域的政策调控，市场逐渐回归理性。二线城市量价齐涨，但成交楼面均价增速放缓。2018年1-6月，二线城市商办用地成交规划建筑面积为4435万平方米，同比增长26.8%，较2017年同期扩大14.1个百分点，成交楼面均价为2496元/平方米，同比上涨18.8%，涨幅较2017年同期收窄1.9个百分点；随着经济的持续发展，居民可支配收入的增加，带动消费需求提升，二线城市商业地产保持了快速发展。2018年1-6月，二线城市商办用地平均溢价率为10.5%，较2017年同期下降3.4个百分点。三四线城市商办用地成交规划建筑面积小幅增长，成交楼面均价涨幅近二成。2018年1-6月三四线城市商办用地成交规划建筑面积为4607万平方米，同比增长4.0%；成交82018中国商业地产发展白皮书楼面均价1391元/平方米，同比上涨18.7%，较2017年同期扩大2.9个百分点，商办用地溢价率也保持在9.8%以上。随着城镇化进程的加快，三四线城市的商办用地市场略有升温。图：2008年-2017年全国40个重点城市商办用地成交规划建筑面积与商业地产销售面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com为了更好的分析商办用地供应及库存情况，我们比较了2008年-2017年全国40个重点城市商办用地的供给和市场销售情况。可以发现，2013年是商办用地供给的分水岭，当年商办用地成交规划面积达25232万平方米，达到峰值，其后保持下滑趋势，但在2017年有所回升，但绝对规模难及2013年前的水平；40个重点城市商业地产销售面积的高点出现在2016年，当年商业地产的销售面积达5562万平方米，达到最大值，在2017年出现下滑，同比下降7.6%；从供需结构上来看，在2008年-2017年之间，土地供给与销售比值在2012年达到最大值7.6，在2016年降到最小值1.9，其余年份均保持在2以上。尽管考虑到商办项目有部分持有情况，但土地供给整体规模偏大，存在着较大的库存压力。小结：一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度有所下降