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房地产行业18年三季报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号2目录一、18年前三季度营收继续高增、并涨幅扩大，业绩继续高增、但涨幅略有收窄.................................................41、18年前三季度营业收入增速较17年大幅提升，较18H1继续扩大.............................................................42、18年前三季度净利润增速较17年继续稳增，较18年上半年有所放缓.......................................................4二、18年前三季度毛利率上行、净利率略降，三项费用率和少数股东权益占比均有所提升...................................51、18年前三季度毛利率较17年加速上行，较18H1微降...............................................................................52、18年前三季度净利率较17年略降，其中一二线房企下降，三线房企略升..................................................63、销售靓丽致18年前三季度三项费用率较17年上行，三季度市场转淡致费用率较18H1略降......................74、18年前三季度少数股东损益占比低位回升，预计后续仍将略有上行...........................................................8三、三季度负债率继续上行、融资持续改善、资金链风险不大、拿地谨慎下预计净负债率或将回落......................91、18年三季度末资产负债率略有上行，主要源于预收款增长，剔除预收款后负债率有所下降........................92、18年前三季度净负债率较17年提升，下半年房企拿地态度渐转谨慎，预计净负债率将有所回落.............113、18前三季度现金短债比1.2，较17年和18H1均下降，仍好于11年和14年的情况.................................13四、18年前三季度销售回款继续回升，预收账款锁定率创下新高、保证18年业绩高增.......................................151、销售回款较17年、18H1连续上升，源于主流房企前三季度销售持续高增...............................................152、预收账款锁定率继续呈上升趋势，其中一二线房企表现更好....................................................................16五、投资建议：营收加速、业绩高增，高预收款确保业绩稳增，维持推荐评级....................................................17六、风险提示：房地产市场下行与资金超预期收紧风险.......................................................................................18房地产行业18年三季报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3图表目录图表1、2010-2018Q3房地产板块营业收入增长率..................................................................................................4图表2、2010-2018Q3房地产板块净利润增长率.....................................................................................................5图表3、2014-2018Q3房地产板块毛利率水平.........................................................................................................6图表4、2014-2018Q3房地产板块净利率水平.........................................................................................................7图表5、2014-2018Q3房地产板块三项费用率水平..................................................................................................8图表6、2014-2018Q3房地产板块少数股东损益占比..............................................................................................9图表7、2010-2018Q3房地产板块资产负债率水平................................................................................................10图表8、2010-2018Q3房地产板块预收账款占比总资产情况..................................................................................10图表9、2010-2018Q3房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平.......................................................................11图表10、2010-2018Q3房地产板块净负债率水平..................................................................................................12图表11、2010-2018Q3房地产板块未售存货同比走势...........................................................................................12图表12、2010-2018Q3房地产板块未售存货占比总资产情况................................................................................13图表13、2010-2018Q3房地产板块现金短债比情况..............................................................................................14图表14、2013-2017房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况................................................................................14图表15、2010-2018Q3板块销售商品及劳务的现金流入累计同比.........................................................................15图表16、2010-2018Q3房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平.............................................16图表17、2010-2018Q3房地产板块预收帐款锁定率情况.......................................................................................17图表18、2005-2018Q3房地产板块机构配置情况..................................................................................................18房地产行业18年三季报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号4一、18年前三季度营收继续高增、并涨幅扩大，业绩继续高增、但涨幅略有收窄1、18年前三季度营业收入增速较17年大幅提升，较18H1继续扩大2018年前三季度，房地产板块整体主营业务收入同比增长27.1%，较2017年提升19.4pct，较2018H1提升3.1pct。其中，一线房企营业收入同比增长40.5%，较2017年提升40.4pct，较2018H1提升9.9pct；二线房企营业收入同比增长30.2%，较2017年提升16.2pct，较2018H1下降3.9pct；三线房企营业收入同比增长10.2%，较2017年下降4.2pct，较2018H1提升0.1pct。2018年前三季度，房地产板块营业收入继续高速增长，其中一二线房企大幅增长、三线小幅增长。主要原因在于：1）过去2016-17年销售高增阶段的项目进入竣工结算推动营收大幅增长（注：我们认为统计局竣工数据的连续同比下降源于本身数据质量不高，并不反应真实情况）；2）竣工集中度在提升，在2015年开始的“融资、拿地、销售”集中度三重提升期间，受益集中度提升，一二线房企营收涨幅明显高于三线房企；3）由于2016-17年房价上升，期间内高价项目逐渐进入结转，结转单价明显提升，对应的毛利率也较高。营收增速整体呈现一线二线三线的现象，这主要由于二线房企加速扩张以及集中度提升所致，而尾部房企在逐步淘汰，符合市场整体走势和预期。其中，一线房企中，万科、金地和华夏幸福的营收分别录得+50%、+46%、+61%的高增速，领跑一线房企。二线房企中，滨江集团（+88%）、阳光城（+67%）、中南建设（+58%）、金科股份（+49%）、新城控股（+47%）均实现高增速。图表1、2010-2018Q3房地产板块营业收入增长率资料来源：Wind，华创证券2、18年前三季度净利润增速较17年继续稳增，较18年上半年有所放缓2018年前三季度，房地产板块整体净利润同比增长31.7%，较2017年提升3.1pct，较2018H1下降8.5pct，并已连续两个季度环比涨幅放缓。其中，一线房企净利润同比增长37.9%，较2017年提升10.1pct，较2018H1下降0.2pct；二线房企净利润同比增长40.1%，较2017年提升23.0pct，较2018H1下降19.8pct；三线房企净利润同比增长16.7%，较2017年下降26.1pct，较2018H1下降14.7pct。2018年前三季度，一二线房地产板块净利润继续稳增，但三线房企净利润增速放缓。其中一二线房地产板块在(10.0)0.010.020.030.040.050.060.070.0201020112012201320142015201620172018Q12018H12018Q3一线公司二线公司三线公司板块总体)%(房地产行业18年三季报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号5营收高增背景下净利润增速同样快速上行，主要是因为房企一