房地产行业2018年中报业绩前瞻积极面对

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2内容目录中报预增应是主流，历史经验表明下半年结算占比会大一些.......................................3上半年行业小周期降温与结构性过热、微观繁荣并存..................................................4上半年行业结构性过热导致舆论及政策压力增大.........................................................8上半年优势地产股受益市场集中度提升，亦受到小周期降温传导..............................10投资A股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去，下半年可积极面对......................12风险...........................................................................................................................14国信证券投资评级......................................................................................................15分析师承诺................................................................................................................15风险提示....................................................................................................................15证券投资咨询业务的说明...........................................................................................15图表目录图1：地产板块历年下半年利润占比............................................................................4图2：商品房销售面积累计同比增速............................................................................5图3：商品房销售额累计同比增速...............................................................................5图4：房屋新开工面积累计同比增速............................................................................6图5：施工面积累计同比增速......................................................................................6图6：十大城市商品房可售面积持续下降.....................................................................6图7：部分城市住宅商品房可售面积（万平方米）......................................................6图8：部分城市住宅商品房可售面积（万平方米）......................................................6图9：2018年以来新建商品住宅价格持续走高............................................................7图10：东部地区商品住宅价格持续走高......................................................................7图11：中部地区商品住宅价格持续走高......................................................................7图12：西部地区商品住宅价格持续走高......................................................................7图13：东北地区商品住宅价格2018年上半年大涨.....................................................7图14：国房景气指数...................................................................................................8图15：房地产投资累计同比增速.................................................................................8图16：中国TOP5和TOP10房企市场集中度变化情况............................................10图17：2018年上半年中国优势房企市场份额...........................................................10图18：2017年中国优势房企市场份额......................................................................11图19：2017年美国优势房企市场份额......................................................................11图20：《区瑞明地产A股小周期理论框架》2018年以来的实证应用........................12图21：未来一年内销售累计同比增速预测.................................................................13图22：地产股08年底-09年上半年的复苏期跑赢大盘..............................................13图23：地产股2012复苏期显著跑赢大盘..................................................................13图24：地产股2014年复苏期的大级别行情..............................................................13表1：部分公司2018年中报业绩预告（截至7月18日）..........................................3表2：2018年部分城市房地产调控加码......................................................................8表3：2018年上半年TOP30房企销售统计...............................................................11请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3中报预增应是主流，历史经验表明下半年结算占比会大一些截至7月18日，在申万房地产指数成分股中，已发布中期业绩预报及快报的有49家公司，其中：26家公司实现增长，占比53%；7家公司业绩预减，占比14%；11家出现首亏和续亏，占比22%。在已预告的公司中，我们覆盖的那些公司例如招商蛇口、保利地产、阳光城、中洲控股等，中期业绩均预告实现了较好的增长。历史经验表明，下半年结算占比会大一些：近10年房地产板块下半年利润/全年利润均在50%以上，其中近两年下半年利润分别占比67%和66%。表1：部分公司2018年中报业绩预告（截至7月18日）序号名称预警类型预警摘要业绩变动原因说明EPS预测区间1合肥城建预增约15412万元～16953万元,增长400%～450%兑现项目实际交付数量较原计划有大幅增加；兑现项目毛利率较高。0.48~0.532顺发恒业预增约71500万元～76500万元,增长136.52%～153.06%确认投资收益将大幅上升；尾盘销售毛利提升。0.29~0.313广宇发展预增约166000万元～184000万元,增长462.0762%～523.0243%受本期商品房交付面积较上年同期大幅增加影响，2018年半年度公司营业收入、归属于上市公司股东的净利润、每股收益均较上年同期大幅增长。0.89~0.994中天金融预增约420000万元～480000万元,增长195%～237%公司完成了关于出售中天城投集团有限公司100%股权的重大资产重组，投资收益较上年同期出现较大幅度增加。.0.60~0.685广宇集团预增约22500万元～25500万元,增长267.73%～316.76%杭州公园里项目实现营业收入较多。0.29~0.336招商蛇口预增约680000万元～700000万元,增长89%～94%社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元；联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元；收购了招商局漳州开发区有限公司。0.86~0.897中南建设预增约160万元,增长160%～180%公司主营业务收入增加。0.14~0.168阳光城预增约95000万元～110000万元,增长189.5%～235.2%公司迅速发展，房地产开发项目结算收入大幅增加。0.23~0.279新光圆成预增约14000万元～15000万元,增长277.96%～304.96%义乌世茂中心项目销售及结算面积较原预计大幅增加。0.07~0.0810苏宁环球预增约36980万元～45800万元,增长108%～158%销售毛利率增加。0.12~0.1511深振业A预增约37441万元～44929万元,增长50%～80%合作开发项目投资收益增加。0.28~0.3312京投发展预增约12744万元～12744万元,增长180%～180%公司收到拆迁补偿款，实现非流动资产处置损益。0.1713深深房A预增约28000万元～33000万元,增长104.08%～140.52%翠林苑项目计划6月入伙；房地产销售结转同比大幅增加。0.28~0.3314中粮地产预增约59791万元～67556万元,增长285%～335%可结转商品房资源比上年同期增加；部分商品房毛利率较上年同期增长。0.33~0.3715中洲控股预增约67518万元～75084万元,增长346%～396%营销和管理费用支出较大幅度下降；结算的房地产项目实际的毛利率比预计的毛利率高。1.02~1.1316首开股份预增约121554万元～121554万元,增长290%～290%公司营业收入增加；公司联营、合营企业实现投资收益大幅增加；上年比较基数较小。0.4717保利地产预增营业利润增长23.86%，归母净利润增长14.9%0.5518华联控股预减约36000万元～40000万元,下降61.97%～65.77%结转的房地产销售收入较上年同期有较大幅度的减少。0.31~0.3519渝开发预减约1560万元～2970万元,下降36.8269%～66.8182%房地产项目结转收入规模及毛利率同比下降。0.02~0.0420