房地产行业2019年三季报综述营收业绩稳健增长板块配置价值凸显

请阅读最后评级说明和重要声明1/24[Table_MainInfo]┃研究报告┃房地产行业2019-11-3营收业绩稳健增长，板块配置价值凸显——地产行业2019年三季报综述行业研究┃深度报告评级看好维持报告要点2019年前三季度上市房企营收业绩稳健增长，板块内部分化明显2019年前三季度，A股上市房企营业收入同比增长约21.5%，归母净利润同比增长约11.0%；毛利率约为31.6%，较2018年下滑约0.8pct；归母净利率约为9.5%，较2018年下滑约0.3pct。预收账款方面，2019年前三季度预收账款/营业收入的比值由2018年的1.10倍上升至1.21倍，为业绩增长提供有效支撑。整体看，上市房企预收账款增速较快，利润率有所下滑但仍维持较高水平，上市房企的业绩锁定程度较强。下半年房企推盘力度大增，销售维持增长态势龙头房企2019年销售目标对应的增速大多在10%—30%。从销售表现看，TOP100房企2019年1-10月销售额累计同比增长约15.5%（较1-9月提升0.8pct），销售面积累计同比增长约16.1%（较1-9月提升2.6pct），中型房企的整体销售表现优于大型房企。自今年下半年以来，去化率整体下行，部分房企通过加大推盘力度、提升销售回款率等方式实现资金回流，驱动销售持续增长。负债率维持稳定，短期偿债压力平稳2019年前三季度，A股上市房企资产负债率约80.4%（较2018年末增长0.3pct）；剔除预收账款后的真实负债率约74.1%（较2018年末减少0.3pct）；净负债率约100.5%（较2018年增长6.0pct）。短期偿债压力方面，上市房企的货币资金覆盖率由2018年末的122.0%降至2019年前三季度的114.3%。整体看，上市房企负债率较为稳定，短期偿债压力平稳。其中，大型房企资金覆盖率相对较高且净负债率相对较低，财务表现相对较优。板块估值降至历史低位，长期配置价值凸显政策方面，自2019年5月起房地产行业融资端持续收紧，或将驱动行业集中度加速提升。申万地产板块当前的PE值约为9.19倍，板块估值处于历史低位。申万房地产相对于沪深300的PE值约为0.77倍，接近历史底部。整体看，龙头房企预收账款增速较高且毛利率维持较高水平，未来业绩锁定程度较高，长期配置价值凸显。我们持续看好两条主线：1）看好龙头房企万科A、保利地产；2）在本轮周期中持续改善、业绩兑现度较高的阳光城、中南建设。[Table_Author]分析师吕聪[e-mail]执业证书编号：S0490519060004联系人杨骕（8621）[e-mail]联系人薛梦莹（8621）[e-mail]联系人袁佳楠（8621）[e-mail][Table_Company]行业内重点公司推荐公司代码公司名称投资评级000002万科A买入000961中南建设买入600048保利地产买入000671阳光城买入[Table_QuotePic]市场表现对比图（近12个月）资料来源：Wind[Table_Doc]相关研究《基金持仓环比下降，龙头抱团效应凸显——三季度地产板块基金持仓点评》2019-10-28《基金持仓龙头抱团效应凸显，估值切换行情下板块仍有提升空间》2019-10-27《黑石：他山之“石”，可以攻玉》2019-10-25风险提示：1.行业流动性环境改善或不及预期；2.房地产行业调控政策或继续收紧。-19%-5%9%23%37%2018/112019/22019/52019/72019/10房地产沪深30023452请阅读最后评级说明和重要声明2/24行业研究┃深度报告目录2019年前三季度上市房企营收业绩稳健增长，板块内部分化明显...............................................5营收业绩持续增长，利润率维持较高水平...............................................................................................................6板块内部业绩分化趋势明显，大中型房企业绩增速相对领先..................................................................................7期间费用率有所上升，大型房企费用率管控优势凸显.............................................................................................7预收账款规模持续扩大，营收业绩有望持续增长....................................................................................................8下半年房企推盘力度大增，销售维持增长态势...........................................................................10龙头房企加大推盘力度，销售韧性有望延续.........................................................................................................11负债率维持稳定，短期偿债压力平稳..........................................................................................13上市房企销售回款增速有所下滑，大型房企销售回款表现相对稳健.....................................................................13大型房企经营性现金流净额阶段性转负，中小型房企持续为正............................................................................13经营性现金支出增速反弹，小型房企经营性现金支出收缩...................................................................................14上市房企借款收到的现金同比增速有所回升.........................................................................................................14阶段性偿债高峰期已至，大中型房企偿债增速相对较高.......................................................................................15资产负债率维持高位，真实负债率已有边际改善..................................................................................................15有息负债增速有所下滑，大型房企增速相对较高..................................................................................................16净负债率维持高位，短期偿债压力稳定................................................................................................................17大型房企净负债率较低，货币资金覆盖率较高，财务状况相对安全.....................................................................17房企ROE分析......................................................................................................................................................18投资建议：板块估值降至历史低位，长期配置价值凸显.............................................................20政策层面：融资端收紧，或将驱动行业集中度加速提升.......................................................................................20商品房销售分化加剧，三四线城市销售韧性仍存..................................................................................................21重点房企估值仍处较低水平，长期配置价值凸显..................................................................................................22请阅读最后评级说明和重要声明3/24行业研究┃深度报告图表目录图1：2019年前三季度核心房企营收增速排行榜........................................................................................................5图2：2019年前三季度核心房企归母净利润增速排行榜.............................................................................................5图3：2019年前三季度上市房企营业收入同比增长约21.5%......................................................................................6图4：2019年前三季度上市房企归母净利润同比增长约11.0%..................................................................................6图5：2019年前三季度上市房企毛利率约31.6%........................................................................................................6图6：2019年前三季度上市房企归母净利率约9.5%...................................................................................................6图7：2019年前三季度中型房企营收增速领先，板块分化趋势明显...........................................................................7图8：2019年前三季度大中型房企的归母净利润增速为正