房地产行业2019年中报业绩综述房企盈利能力分化一线房企强者恒强

本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明房企盈利能力分化，一线房企强者恒强证券研究报告所属部门।行业研究部报告类别।深度报告所属行业।金融地产/地产报告时间।2019/09/11分析师陈雳证书编号：[e-mail]联系人王一棠证书编号：[e-mail]川财研究所北京西城区平安里西大街28号中海国际中心15楼，100034上海陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼，200120深圳福田区福华一路6号免税商务大厦30层，518000成都中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼，610041——房地产行业2019年中报业绩综述（20190911）核心观点2019年上半年房地产板块整体营业收入稳步增长，净利润持续上行。2019年上半年，房地产整体板块营业收入实现平稳增长。二线房企营业收入增速最大，边际改善程度较为突出，而三线房企营业收入增速远低于一线和二线房企。房地产行业营业收入分化较为明显，一些尾部房企营业收入表现依然较为疲软，头部化趋势进一步加强。房地产板块整体净利润增速上行，板块内部净利润增速分化明显，三线房企净利润增速明显低于一线和二线房企。一线房企中，金地集团、阳光城、万科、保利地产的净利润增速表现较为亮眼，分别达到了70.27%、48.8%、42.62%和39.58%。2019年上半年房地产板块销售毛利率和销售净利率平稳增长，ROE小幅上升。房地产板块销售毛利率仍然持续改善，主要是因为2016-2017年房价上行，而2019年上半年的结算项目很多是2016-2017年销售的项目。一线房企在2019上半年的销售毛利率平均值明显高于二线房企和三线房企。一线房企中销售毛利率表现较为突出的华侨城、华夏幸福和保利地产。由于销售项目涨价和成本管控能力较强，一线房企在2019年上半年销售净利率高于二线和三线房企。一线房企中，销售净利率表现较好的是招商蛇口、金地集团、华夏幸福、和保利地产。2019年上半年一线房企ROE明显领先于二线和三线房企。一线房企中，绿地控股、万科、保利地产、华夏幸福、阳光城、荣盛发展、金地集团和华侨城的ROE均较去年同期有一定上升。2019年上半年房地产板块资产负债率小幅升高，资金链有所收紧。一线房企资产负债率较高的原因一方面是由于2019年销售上行促使预收账款增加，另一方面是由于一线房企普遍在2019年上半年还处于扩张之中，而二线和三线房企在拿地和开发上较为谨慎。2019年上半年，受融资端政策收紧影响，很多房企资金链趋于紧张，房企经营活动产生之现金流量净额的平均值较2018年出现了明显下滑。投资建议2019年初以来房地产行业涨幅低于大盘，估值处于历史低位。考虑到房地产行业政策处于收紧阶段，预计行业内部分化将进一步加大，中小房企面临的挑战和压力将逐步加大，预计行业整体景气度的恢复还需要一定时间，强者恒强将会成为未来较长时间内的发展趋势。中长期看好业绩表现较为亮眼、土储丰富、杠杆水平可控的优质大型房企，相关标的为保利地产、金地集团、万科，同时看好建设粤港澳大湾区相关概念的大型房企，相关标的为招商蛇口和华侨城。风险提示：经济增长不及预期；行业政策大幅持续收紧。川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明2/16正文目录一、房地产行业2019年半年报分析..............................................41.1板块整体营业收入稳步增长，净利润持续上行................................41.2销售毛利率和销售净利率平稳增长，ROE小幅上升............................61.3资产负债率小幅升高，资金链有所收紧.....................................9二、2019年以来房地产板块涨幅及估值..........................................132.12019年以来房地产板块涨幅..............................................132.22019年以来房地产板块市盈率............................................14三、投资建议................................................................15风险提示....................................................................15川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明3/16图表目录图1：2013-2019H1房地产板块营业收入增长率（%）...........................................................4图2：2013H1-2019H1一线房企营业收入增速（%）...............................................................5图3：2013-2019H1房地产板块净利润增长率（%）...............................................................5图4：2013-2019H1房地产板块净利润增长率（%）...............................................................6图5：2013-2019H1房地产板块销售毛利率（%）...................................................................6图6：2013-2019H1一线房企销售毛利率（%）.......................................................................7图7：2013-2019H1房地产板块销售净利率（%）...................................................................7图8：2013-2019H1一线房企销售净利率（%）.......................................................................8图9：2013H1-2019H1房地产板块ROE（%）...........................................................................8图10：2013H1-2019H1一线房企ROE（%）...............................................................................9图11：2013-2019H1房地产板块资产负债率（%）...................................................................9图12：2013-2019H1一线房企资产负债率（%）.....................................................................10图13：2019H1一线房企新增土地情况.....................................................................................10图14：2013-2019H1房地产行业剔除预收账款资产负债率（%）.........................................11图15：2013-2019H1一线房企剔除预收账款资产负债率（%）.............................................11图16：2019H1一线房企净负债率（%）..................................................................................11图17：2013-2019H1房地产行业经营活动产生之现金流量净额（亿元）..........................12图18：2013-2019H1一线房企经营活动产生之现金流量净额（亿元）..............................12图19：房地产指数和上证指数表现对比...................................................................................13图20：2019年初至今A股各板块涨幅比较（%）...................................................................13图21：2019年房地产板块涨幅排名前十个股（%）...............................................................14图22：A股各行业市盈率...........................................................................................................14图23：房地产行业市盈率表现...................................................................................................15川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明4/16一、房地产行业2019年半年报分析1.1板块整体营业收入稳步增长，净利润持续上行我们根据2018年的年报营业收入将房地产板块的公司分为一线房企、二线房企和三线房企来分析上市房企的业绩情况。一线房企为2018年营业收入排名前十的房企（2018年营业收入超过450亿元），二线房企为2018年营业收入排名第十一名至二十五名的房企（2018年营业收入在150亿元以上并在450亿元以下），三线房企为2018年营业收入排名在二十五名以后的全部房企（2018年营业收入在150亿元以下）。2019年上半年，房地产整体板块营业收入实现平稳增长，营业收入增速为22.69%，较2018年提高2.23个百分点。其中一线房企2019年上半年的营业收入同比增长24.35%，较2018年下降2.63个百分点；二线房企营业收入同比增长31.02%，较2018年上升11.4个百分点；三线房企营业收入同比增长12.18%，较2018年上升7.14个百分点。2019年上半年二线房企营业收入增速最大，边际改善程度较为突出，其中信达地产和蓝光发展的营业收入增速高至87.56%和81.51%。行业营业收入分化较为明显，营业收入最大的仍然是一线房企，营业收入破千亿的只有绿地控股和万科，分别为2014.46亿元和1393.2亿元。一线房企营业收入增速表现较为突出的是金地集团、阳光城和万科，营业收入增速分别为49.3%、48.03%和31.74%。而三线房企营业收入增速在2019年上半年远低于一线和二线房企。2019年上半年，房地产行业营业收入分化较为明显，一些尾部房企营业收入表现依然较为疲软，房企头部化趋势进一步加强，呈现强者恒强的发展趋势。图1：2013-2