房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究增长是主基调

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧行业研究Page1证券研究报告—深度报告房地产[Table_IndustryInfo]2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究超配（维持评级）2019年09月10日一年该行业与沪深300走势比较行业专题增长是主基调中报业绩增长较好根据合理工期及成交结构推算，房地产板块2019年上半年的营收和净利润主要结转于2017年上半年的销售，部分结转于2016年下半年的销售，这期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此房地产板块2019年中报业绩整体较好，增长是主基调：板块131家上市公司2019年上半年板块营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长15%，60%的房企归母净利润实现了正增长。市场关注的2019年中报财务指标盈利能力整体略有提升：①在板块131家上市公司中，50%的房企2019年上半年ROE较2018年同期有所提升，53%的房企ROIC同比提升；②2019年上半年，板块毛利率较去年同期增长1.6个百分点，净利率较去年同期基本持平；负债水平上升，短期偿债能力稳定：截至2019年上半年末，板块净负债率105%（含永续债），较2018年年末上升5.6个百分点；剔除预收账款后的资产负债率60%，较2018年末上升5.9个百分点，行业负债水平上升；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2，较过去两年持平，板块短期偿债能力稳定；少数股东权益占比提升：板块2019年上半年末少数股东权益比为26%，较去年同期提升2.1个百分点；在板块131家上市公司中，约64%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”；二季度存货去化速度加快：2019年板块二季度的回款存货比为14%，较2019年一季度末10%高出3.5个百分点，与去年同期相同，表明从回款层面，A股房地产板块二季度的存货去化速度比一季度快。全年业绩增长有望板块全年营收及利润主要结转于2017年销售，这一期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股，全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对55只地产股业绩预测，整体法算出2019年上半年末预收款可锁定2019年下半年wind一致预期营业收入的187%，在满足2019年wind一致预期营收后，剩余的预收账款仍能锁定2020年wind一致预期营收的45%。行业销售降温，第二梯队龙头房企销售表现优异2019年1-8月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企销售额增速分别为-2.6%、2.3%、6.7%、9.9%、6.8%。在行业销售降温明显的情况下，一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别取得41%、34%、33%、32%的增长。地产股短期有反弹，长期具配置价值板块动态PE处在近五年第二低位，已与2018年底部时较接近，表明市场对板块的担忧已在股价中有所反映，风险已有所释放。我们认为在当前时点，随着大盘的企稳回升，“全面降准”等货币政策的利好不断出台，优势地产股或将反弹，“低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长）”的优势地产股已具备长期配置价值。风险市场的风险和研究框架的风险。相关研究报告：《房地产行业专题：优势地产股的股息率研究》——2019-08-16《房地产2019年8月投资策略：聚焦“低估值+双增长”个股》——2019-08-13《房地产行业专题研究：2019年中国房地产融资形势观察》——2019-08-12《方法论专题研究：A股地产板块的择时框架研究》——2019-08-02《房地产2019年7月投资策略暨中报前瞻：优选“低估值+双增长”品种》——2019-07-16证券分析师：区瑞明电话：[phone]E-MAIL：[e-mail]证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明0.60.81.01.21.4S/18N/18J/19M/19M/19J/19房地产沪深300请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2内容目录中报业绩增长较好........................................................................................................4市场关注的2019年中报财务指标................................................................................6盈利能力整体略有提升........................................................................................6负债水平上升，短期偿债能力稳定.....................................................................11少数股东权益占比提升......................................................................................14二季度存货去化速度加快...................................................................................16全年业绩增长有望......................................................................................................19行业销售降温，第二梯队龙头房企销售表现优异.......................................................20地产股短期有反弹，长期具配置价值.........................................................................22风险...........................................................................................................................22国信证券投资评级......................................................................................................24分析师承诺................................................................................................................24风险提示....................................................................................................................24证券投资咨询业务的说明...........................................................................................24请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3图表目录图1：板块营业收入、归母净利润变化情况.................................................................4图2：板块毛利率变化情况..........................................................................................9图3：板块净利率变化情况..........................................................................................9图4：行业负债水平上升............................................................................................12图5：短期偿债能力稳定............................................................................................12图6：商品房销售额同比增速....................................................................................21图7：商品房销售面积同比增速.................................................................................21图8：2019年1-8月龙头房企销售增速一览.............................................................21图9：当前板块动态PE处在近五年第二低位............................................................22表1：2019H1申万房地产板块营业收入、归母净利润同比增速一览..........................4表2：申万房地产板块ROE、ROIC同比变化一览......................................................7表3：申万房地产板块毛利率、净利率同比变化一览...................................................9表4：申万房地产板块2019H1负债水平及短期偿债能力一览..................................12表5：申万房地产板块“少数股东权益比”较“少数股东损益比”情况.........................14表6：申万房地产板块2019年上半年存货去化情况..................................................17表7：地产A股业绩锁定性一览................................................................................19表8：2019年1-8月销售TOP30优势房企一览........................................................21请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page4中报业绩增长较好根据合理工期及成交结构推算，房地产板块2019年上半年的营收和净利润主要结转于2017年上半年的销售，部分结转于2016年下半年的销售，这期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此房地产板块2019年中报业绩整体较好，增长是主基调。根据SW房地产板块131家上市公司的财报数据，2019年上半年板块营业收入9497亿元，同比增长23%；归母净利润1011亿元，同比增长15%。60%的房企