房地产行业2019年中期策略报告都市圈经济效应加剧下的多元化20190528东海证券45页

市场有风险，投资需谨慎[table_page1]中期策略报告[table_subject]2019年05月28日房地产证券研究报告—年度策略报告都市圈经济效应加剧下的多元化房地产行业2019年中期策略报告[table_date]分析日期2019年05月28日[Table_Author]证券分析师：刘振东执业证书编号：S0630516090003电话：[phone]邮箱：[e-mail]联系人：符灿电话：[phone]邮箱：[e-mail][table_stockTrend][table_main]东海行业研究类模板◎主要观点：板块行情。2019年以来，我国货币政策松紧适度，经济基本面向好，房地产行业跟随大盘自年初起呈强势反弹趋势，但5月后受贸易战复燃影响即开始回落，至目前板块处于持续震荡整理阶段。截至05月24日，2019年房地产板块累计上涨16.54%，跑输沪深3002.84pct。总体来说，地产板块目前处于筑底回升阶段，景气度在相对宽松稳定的政策和融资环境下得到修复，建议密切关注地产板块震荡行情中以政策松动为信号的反弹。政策走势：松紧并举，一城一策。进入2019年我国地产政策实施核心主要围绕“一城一策，分类指导”、“新型城镇化建设”、“稳地价稳房价稳预期”等核心因素。针对房市的调控已由单向抑制转为松紧适度的“地方政府责任制”。此外今年开始，中央积极倡导“促进区域协调发展”，侧重于以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化。同时，以完善的住房及保障体系为核心，以房地产税立法为维稳工具的长效机制也在稳步推进中，预计保障我国房地产市场在平稳健康发展的宏观环境将得到进一步巩固。资金流动性回暖，融资渠道多元化。2019年货币政策由“稳健中性”转为“松紧适度”，且对行业的支撑已初步呈现。如开发端房企融资体量上升和成本有所下行，以及消费端房贷利率下行和放款速度加快等。都市圈经济效应进一步加剧。2019年我国确立以“大城市引领都市圈发展”的城市群模式取代过去的小城镇模式作为指导思路。新城镇规划的出台或显著利好核心经济区域辐射内的城市群，我国日趋成型的都市圈经济效应将进一步扩大。城镇化建设涵盖的基建、住宅、产业园区以及城市商业存量更新等均与房地产业密不可分，内生性需求为房地产业转型升级提供强大的动能。只有在交通基建、民居建设、产业区进一步完善的基础上，京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化以及“第四极”川渝城市群等重要区域发展战略才能得以落实，实现新型城镇化与区域协调发展有机结合。轻资产重运营的多元化发展是为大势所趋。我国房地产行业正经历从增量向存量的变迁，即重资产开发商向轻资产运营商的转型。将地产开发与其他多元化辅助业务的协同效应最大化成为近年各房企发展的主流趋势。其一，是市场发展下行业进化及产业升级的历史必然性。其二，是强调控下政策、土地、资金流向日益收紧，迫使房企尝试多元化转型以盘活存量。投资策略。从销量改善的弹性空间以及政策支持方向来分析，立足于长三角、粤港澳、京津冀、成渝四大城市群，并在核心都市圈辐射区域内的二线、强三线城市布局完善的龙头房企未来上升的弹性空间较大，并且该类房企土地储备丰厚、融资渠道通畅，积极拓展多元化业务布局，扎实的基础使其具备较强的存量轻资产化的运营能力，较能抵御政策调控、土地依赖等风险。此外，二线龙头较一线龙头基数低，业绩弹性空间或更大。风险提示。地产调控未能如期松动影响预期销售。信贷融资持续收紧+房企负债率达历史高点下或存在现金流风险。长效机制推出力度不如预期。-40%-30%-20%-10%0%10%20%18-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-04房地产(申万)沪深300•2019年市场优于预期回暖，处于见底回升通道•政策平稳，资金改善，行业景气度得到修复历史回顾•供需两侧结构调整下趋稳，市场或进入较长时间的横盘稳定期•政策调控与改善并进，一城一策下松紧适度基本面研究•关注立足四大城市群的高成长龙头房企•关注提早布局多元化业务，涉足地产金融房企投资策略[table_invest]行业评级:标配(40)行业走势图行业研究逻辑市场有风险，投资需谨慎[table_page1]中期策略报告正文目录1.行业市场表现..........................................................................................................................................51.1.走势回顾..................................................................................................................................................51.2.估值.........................................................................................................................................................62.政策走势：松紧并举，一城一策..........................................................................................................72.1.房地产政策变迁回顾：稳地价稳房价稳预期..............................................................................................72.2.一城一策：分类细化，因地制宜..............................................................................................................112.2.1.因城施策：遏制房价上涨......................................................................................................................112.2.2.一城一策：城市分化下落实主体责任制................................................................................................132.3.新型户籍制度改革：人才引入.................................................................................................................133.资金流向：融资渠道多元化，流动性回暖........................................................................................173.1.1.开发端：推进多元化融资渠道..............................................................................................................173.1.2.购房端：按揭利率回落，刚需购房较为乐观.........................................................................................194.行业供需：市场优于预期回暖............................................................................................................214.1.供给端：结构分化式回暖........................................................................................................................214.1.1.开发投资持续回暖...............................................................................................................................214.1.2.低库存、资金改善推动新开工上行.......................................................................................................224.1.3.土地市场：逐渐降温下地价回归理性...................................................................................................224.2.需求端：市场进入理性复苏小周期..........................................................................................................264.2.1.销售情况：探底后进入理性复苏周期，城市分化明显...........................................................................265.都市圈化经济效应加剧下的多元化发展............................................................................................285.1.京津冀协同发展：产业转移蕴含动能......................................................................................................305.2.长三角区域一体化：人口红利均衡扩散...................................................................................................335.3.粤港澳大湾区：接轨世界级湾区.............................................................................................................365.4.轻资产重运营的多元化发展....................................................................................................................395.4.1.与资本高度融合的多元业务：商业、物流、长租公寓..........