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研究源于数据1研究创造价值[Table_Summary]销售拿地齐放缓，降杠杆初见成效——2019年房企中报综述方正证券研究所证券研究报告行业深度报告行业研究房地产行业2019.09.09/推荐[TABLE_ANALYSISINFO]分析师夏亦丰执业证书编号：S1220518100001TEL:E-mail：xiayifeng@foundersc.com[Table_Author]联系人：TEL：E-mail：重要数据：[Table_IndustryInfo]上市公司总家数136总股本(亿股)2929.51销售收入(亿元)10114.82利润总额(亿元)1893.69行业平均PE62.45平均股价(元)7.15行业相对指数表现：[TABLE_QUOTEINFO]-15%-5%5%15%25%35%2018/92018/122019/32019/6050001000015000200002500030000350004000045000成交金额(百万)房地产沪深300数据来源：wind方正证券研究所相关研究请务必阅读最后特别声明与免责条款[TABLE_REPORTINFO]《营收业绩均有所下滑，负债率维持低位，融资成本优势显著》2019.08.27《房贷利率换锚后市场化程度提高，但短期内对实际利率影响有限》2019.08.25《业绩加速提振，盈利能力有效改善》2019.08.22《业绩加速上行，拿地放缓权益提升》2019.08.21《单月销售增速超预期转正，投资开工如期下滑》2019.08.14核心观点：销售增速放缓，权益比例下降。上半年CR5的销售增速放缓最明显，全口径金额和面积的月平均增幅分别为3.7%和-0.3%，较去年同期分别下降28.8和35.6个百分点。上半年各梯队权益比例明显下滑，CR100的权益比例为74%，同比下降了7个百分点;受此影响，与2018H1相比，权益口径的销售集中度下降。土地市场量缩价涨，龙头房企拿地态度分化。上半年百城土地成交总建面为5.7亿平，同比减少3.5%，降幅扩大3.2个百分点；楼面均价为3157元/平米，同比上涨23.3%，增速达2017年来的最高值。但随着融资收紧政策密集出台，6月的土地市场量价齐跌，成交土地建面和楼面价单月增速分别为-2.5%和43.7%，同比分别下降了13.6和15.7个百分点。上半年万科、保利地产和招商蛇口拿地强度明显减小，拿地销售比（金额）较2018年分别减小了19、24和20.6个百分点；新城控股、龙湖集团和绿地控股拿地强度大幅增加，拿地销售比分别增长了16.5、15.8和15.6个百分点。地产A股整体盈利能力提升，杠杆率下降，现金流压力较大。上半年营收和归母净利润的增速分别为21.3%和13.4%，较2018H1营收增速提升1.2个百分点，业绩增速下降了27个百分点。毛利率（32.5%）同比提升了1.5个百分点，三费率（11%）同比下降了0.4个百分点。整体ROE（6.16%）同比上升0.14个百分点。剔除预收款项后的负债率（53.7%）、净负债率（105.6%）和有息负债率（33.3%）同比分别下降了1.2、5.3和2.1个百分点。货币资金增速同比下滑0.9个百分点，经营性现金流净额与2018年年底相比由正转负。龙头房企中TOP6-10各项指标表现亮眼；内房股整体表现好于A股，但成长速度不及A股。1）业绩：TOP6-10业绩增速最快（23.8%）；A股业绩增速高达30%，而内房股出现负增长。2）盈利能力：TOP6-10和内房股盈利能力表现突出。3）偿债能力：TOP6-10短期现金覆盖倍数高达3.4，是其他梯队的两倍有余；短期有息负债占比最少（17.2%）；其净负债率仅为74.6%，远低于TOP20整体（104.4%）4）运营能力：TOP10的周转率明显高于TOP11-20，其中TOP6-10资产周转率最高（0.096），TOP5存货周转率最高（0.134）。TOP11-20货币资金增速最快；内房股整体运营能力好于A股。投资建议：当前环境开发商重视销售回款，在拿地和现金流之间做好平衡。研究源于数据2研究创造价值[Table_Page]房地产-行业深度报告头部房企依靠低融资成本、多融资渠道、自身充裕的土地储备和现金流可持续发展，在融资收缩时保持韧性。目前板块估值已经接近历史底部，同时整体持仓量较低，我们认为估值修复可期。我们推荐三条主线：1)具有融资优势、内生性现金流覆盖力强的龙头房企：万科A、保利地产，建议关注金地集团。2)土储充足、能够降低融资长期收紧不利影响的房企：融创中国。3)现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司：建议关注绿城中国、中海物业。风险提示：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。研究源于数据3研究创造价值[Table_Page]房地产-行业深度报告目录1房企销售增速放缓，权益口径集中度较去年同期下滑...........................................................61.1销售增速放缓，权益比例下降...............................................................................................................61.2权益口径行业集中度同比下降，全口径排名靠后的梯队集中度提升速度更快................................71.3大部分龙头房企销售增速收窄，碧桂园和中国恒大出现负增长........................................................72土地市场量缩价涨，龙头房企拿地态度分化...........................................................................82.1上半年1-5月土地成交出现量缩价涨态势，6月量价齐跌.................................................................82.2龙头房企拿地态度分化，招商蛇口、保利地产、万科、中南建设和绿地控股拿地放缓..............113地产A股整体财务分析：盈利能力和偿债能力增强，现金流明显承压............................133.1板块收益：2019H1房地产板块收益表现欠佳，板块估值处于历史低位........................................133.2整体业绩：整体业绩增速稳中有升，未来业绩持续释放有保障......................................................143.3盈利能力：整体盈利能力提升，三费率同比下降..............................................................................153.4偿债能力：杆杆率明显下降，行业整体短期偿债能力加强..............................................................163.5运营能力：整体周转率保持稳定，货币资金增速回落，经营性现金流净额由正转负..................184龙头房企财务分析：TOP6-10各项指标表现亮眼；内房股盈利、偿债和运营能力均强于A股，成长速度不及A股...................................................................................................................184.1业绩指标：TOP6-10和A股房企业绩表现亮眼..................................................................................194.2盈利能力：TOP6-10和内房股盈利能力较强，A股合作项目明显增多............................................204.3偿债能力：TOP6-10偿债能力最强，TOP20中内房股短期偿债能力强于A股...............................234.4运营能力：TOP10高周转，内房股运营能力强于A股......................................................................255投资建议.....................................................................................................................................266风险提示.....................................................................................................................................26研究源于数据4研究创造价值[Table_Page]房地产-行业深度报告图表目录图表1：2019H1CR5全口径金额单月增速放缓最明显，单月平均增幅较去年同期收窄28.8个百分点..6图表2：2019H1CR5全口径面积单月增速放缓最明显，单月平均增幅较去年同期收窄35.6个百分点..6图表3：2019H1CR5权益金额单月平均增速最慢，单月平均增速为0.4%..................................................6图表4：2019H1各梯队权益比例均有所下降..................................................................................................6图表5：2019H1各梯队权益口径集中度同比均有所下降..............................................................................7图表6：碧桂园、中国恒大、绿地控股销售金额出现负增长，世茂房地产增速最快................................8图表7：碧桂园、中国恒大销售面积出现负增长，中国金茂增速最快........................................................8图表8：2019H1成交土地建面5.7亿平米，同比减少3.5%..........................................................................9图表9：一、二线城市占比有所上升，分别达6.5%和45.7%........................................................................9图表10：2019H1土地流拍率为15%，较2018H2下降1.9个百分点.........................................................9图表11：2019H1供应土地规划建筑面积为6.3亿平，同比下降1.8%......................................................9图表12：2019年1-6月成交土地建面月均同比增速为-4.1%，相比去年下半年降幅扩大了3.2个百分点9图表13