房地产行业2019年投资策略之二从城市布局看房企成长性看好一二线城市核心标的

行业及产业行业研究/行业深度证券研究报告房地产2019年02月12日从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的看好——2019年房地产行业投资策略之二相关研究盈利能力稳中向好，一二线城市房地产景气度有回升趋势-2018年房地产行业年报前瞻2019年2月10日东部销售好转，开竣工年内首次同步上行，行业融资压力上升较快-房地产行业1-12月数据点评2019年1月21日证券分析师王胜[e-mail]研究支持龚正欢[e-mail]曹一凡[e-mail]彭子恒[e-mail]联系人龚正欢(8621)23297818×[e-mail]本期投资提示：在《因城施策调整，政策改善可期——2019年房地产行业投资策略》报告中，我们详细解释了为什么判断2019年一二线城市调控政策将出现适度放松，销售面积同比增速由负转正，而三四线城市销售增速持续下滑，销售面积累计同比增速为负值。本篇报告旨在从城市布局的角度筛选出高成长性标的。从2019年全年的投资策略出发，我们强烈看好一二线城市的销售回暖与政策改善，因此在不考虑公司经营能力与推盘效率的情况下，布局一二线城市占比越高的房企对应的销售弹性将越大，体现为证券标的将获得明显的超额收益。30强房企门槛为销售金额1000亿，在这其中有15家房企在一二线城市土储面积占比超过70%。占比90%以上的公司是分别为：中国金茂、首开股份、中海外，80%~90%的为阳光城、金地集团，70%~80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。考虑到一二线城市销售均价较高，简单的判断上述公司可售货值超过八成位于一二线城市。一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于50%；其余公司占在50%~70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。从投资角度来看，集中度较高的房企需要更多关注其布局城市的房地产市场，风险与收益的波动性较高，而布局较为分散的房企整体波动性较小，类似于一二线城市的指数股。在A股房地产投资标的中，从一二线城市布局较多角度出发，我们建议关注：万科、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份和首开股份；从公司自身高周转和强推盘销售能力角度，建议关注新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产。我们将40个一二线城市按当前销售热度与未来销售潜力分类。其中当前销售热度用“2018年9-11月商品房销售面积同比增速”表示，未来销售潜力用“2018年9-11月销售面积同比增速较2018年1-11月销售面积同比增速的增加值”来衡量。基于上述数据，我们通过打分将其基本面数字化、可比化，最终得到，北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市。北京市场需求端较为坚韧，二手房价格回暖，政策端新房预售证发放放松，一手房成交放量，土地市场的缩量与财政紧张有助于政策端持续改善。我们认为2019年北京楼市有望新房成交量保持高增，价格止跌企稳。因此看好布局北京市场的房企实现高销售额，存在结构性增长的机会，建议关注：首开股份，金融街，北京城建，首创置业。上海市场2018年二手房成交量先于新房成交量回升，在限购限贷等政策不变的情况下，需求端依然呈现回暖迹象，城市的购买力较强。政策端新房预售证发放放松，同时限价幅度略有放松，一手房量价均有改善。地方财政上，土地成交价款/财政收入处于上海历史低位，不过财政压力相对北京较小。综上，我们看好上海基于自身城市需求实现2019年的与北京不同的是，销售榜中未出现土储集中万科常年保持销售前三，为全国化布局的龙头房企。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业深度第2页共23页简单金融成就梦想1．千亿房企（31强）布局版图：看好一二线城市...............51.12018年约31家房企销售规模超过1000亿..........................................61.215家千亿房企一二线城市土储面积占比超过70%...............................72．筛选基本面上行的城市：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等...............................102.1寻找具有高销售增速与增长潜力的一二线城市....................................102.2从城市圈看发展潜力..................................................................................143．重点城市基本面深挖......................................................163.1北京成交量回暖，供给端放量去化率下行............................................163.2上海成交量上升，价格下行压力较小.....................................................194．附表..............................................................................22目录行业深度第3页共23页简单金融成就梦想图表目录图1：一线城市商品房销售面积累计同比增速底部回暖，三四线（非40城）增速持续下降....................................................................................................................5图2：2018年9月起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负................5图3：商品房销售价格走势与销售面积基本一致，三四线城市价格增速未明显回落，在10%左右.........................................................................................................5图4：三四线城市新开工增速仍位于高位，未来供给放量对于价格有下行影响..5图5：2018年销售金额30强房企门槛为千亿.................................................6图6：千亿房企周转率差异较大，“可售/销售面积”比值在（1.3,8.9），体现了公司的战略差异.............................................................................................................7图7：千亿房企布局一二线城市土储占比在（7%，98%），其中15家房企一二线土储面积占比超过70%..........................................................................................7图8：40个一二线城市按销售热度划分为四个象限类别（左上角为第三象限延展图）.....................................................................................................................10图9：北京、上海、南京、苏州、厦门、长沙、济南、合肥2017年销售增速处于底部，2018年下半年有所回升................................................................................11图10：昆明、银川、三亚、乌鲁木齐、长春2017年销售增速相对较高、2018年9-11月销售面积同比增速依然保持高位.................................................................11图11：天津、成都、大连和广州销售增速为负，但处于上行趋势（较一年前），具有增长潜力...........................................................................................................11图12：深圳、武汉、西安、呼和浩特、贵阳9-11月销售面积增速在(-10%，0%).....................................................................................................................12图13：重庆、沈阳、青岛、兰州、福州9-11月销售面积增速在(-20%，-10%)12图14：太原、哈尔滨、北海、杭州9-11月销售面积增速在(-25%，-20%)..12图15：石家庄、海口、西宁9-11月销售面积增速在(-70%，-25%）..........12图16：无锡、郑州、南昌、温州、南宁销售增速为正，尽管处于下行趋势（较全年），但依然处于高位，预计可持续性相对较强.......................................................13图17：2018年1-11月中西部的销售面积累计同比增速仍为正，东部区域2017年下半年进入销售增速为负的阶段，2018年降幅收窄..........................................15图18：2018年10、11月中、西部分别出现单月负增长的情况，预计2019年中西部负增长的概率较高..........................................................................................15图19：中西部、东北、海西经济区销售面积增速较相对较高，但下滑趋势较为明显.....................................................................................................................15行业深度第4页共23页简单金融成就梦想图20：环渤海、长三角、珠三角销售面积增速较低，楼市回暖的空间相对较大15图21：2018年1-11月北京商品房销售面积增速-19%，9-11月同比增速为30%.....................................................................................................................16图22：2018年12月北京商品住宅去化周期为16.9个月，处于相对高位....16图23：2017年1月-2018年6月北京月均推盘90万方，2018年7月-12月月均推盘量上升至213万方.....................................................................................16图2