房地产行业2019房企半年报综述谁无暴风劲雨时守得云开见月明

电话：[phone]邮箱：[e-mail]上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品1所属行业房地产发布时间2019年9月17日2019房企半年报综述谁无暴风劲雨时,守得云开见月明核心观点：一、销售放缓，但全年目标完成压力不大2019年，行业销售增速全面放缓。主要表现在，一是行业门槛值和集中度提升的放缓；二是企业销售增速的放缓；三是去化率的下行；四是销售目标增速的放缓。在行业全面放缓的背景下，企业通过加大推盘来保证销售业绩目标的完成，并且对企业经营性现金流提供有效的补充。此外，对于2019年销售放缓市场早有预期，2019年初，主流房企均调低销售目标。因此，2019年，YH50房企销售目标完成压力不大。二、投资目标清晰，保持稳健审慎态度对房企而言，融资收紧一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的动力。当前，企业已经结束借助杠杆将风险转移至外部的发展期，拿地更依赖内生性的销售回款。我们认为，企业当下投资拿地更注重两方面：第一，怎么能拿到地？高效回款使公司拥有拿地的底气。另外，积极开拓拿地方式，利用旧改、城市更新等一二级联动形式获取土地逐渐成为趋势，但要注意避坑。第二，怎么保障利润？上设顶，下筑底模式下，房企在把握投资机会的同时，更注重土地的利润空间，重视拿地质量。另外，提高产品品质等软实力成为房企的关注领域。三、净负债率略有上行，狠抓回款应对融资寒冬在2019年融资环境持续收紧的背景下，YH50房企整体净负债率略有提升。短期来看，房企有息负债规模难以出现相关研究：月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行201908142019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势201908062019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续201907022019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续201908222019年报综述——回归核心，内圣外王20190508研究员于小雨rain_yxy（微信号）[e-mail]王玲w18705580201（微信号）[e-mail]徐鹏17601350466（微信号）[e-mail]姜晓刚quit-25（微信号）[e-mail]电话：[phone]邮箱：[e-mail]上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品2大涨或大跌的现象，净负债率的变化更多取决于货币资金以及净资产的变化。此外，融资的收紧使部分央企和闽系房企融资成本出现下降，一方面是央企背景和稳健经营的房企受益；另一方面是倒逼依赖非标融资的企业开拓新的融资渠道，从而减少对非标融资的依赖。总的来看，2019年融资收紧的趋势不可逆，积极应对强于被动应战，未雨绸缪强于临阵磨枪。因此，我们认为对于现金流不是很充裕的企业来说，一是，减少存货的积压，加快推盘，将存货尽可能变现；二是狠抓回款率，在销售规模有限的情况下，使自身得到最大规模的经营性现金流补充；三是审慎投资，不仅仅要考虑项目的盈利性，更要考虑其流动性，能够快速变现。四、收入增幅放缓，利润率小幅提升2019年上半年YH50房企营业收入及利润增速放缓，预计全年收入继续放缓，利润率保持平稳。我们认为在“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的政策导向下，房价难以再出现非理性上涨，同时由于土地资源有限，决定了土地价格将维持较高水平，下跌的可能性比较小，从而形成上设顶、下筑底的局面。在更长周期内，行业和企业的利润率有走低倾向，并最终在一定水平上下波动。电话：[phone]邮箱：[e-mail]上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品32018年初，亿翰智库以A股和H股上市的50家地产公司作为研究总样本（以下简称YH50），根据公司业绩发布会、中报、年报以及月度销售业绩TOP200等经营数据，对企业当年及往年的战略问题进行深入探讨，截至目前已成文《2017年年报综述：穿越牛市的盛宴》、《2018上半年年报综述——行业焦虑与业绩盛宴》和《2019年报综述——回归核心，内圣外王》。房企业绩中报期过后，亿翰智库再次从销售、投资、营收、融资四个角度出发，对行业进行战略性剖析：1、2019年上半年销售端表现如何，对全年有着怎样的规划，下半年的供货情况以及全年销售目标能否实现？2、2019年上半年投资态度如何，对下半年土地市场的预期以及下半年的投资态度？3、2019年上半年融资表现如何，面对持续收紧的融资政策，企业如何实现融资破局，改善资金状况？4、2019年上半年收入预期表现，全年收入预期以及面对土地利润空间压缩，如何实现收入持续增长和利润率提升？电话：[phone]邮箱：[e-mail]上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品4目录一、去化率下行，但2019年全年业绩目标完成压力不大.........................................................61、市场降温，门槛值和集中度整体增速放缓.............................................................................62、YH50房企销售降速，但目标完成压力不大............................................................................7（1）去化率下行是销售放缓的主因.............................................................................................7（2）积极推盘，积极销售是下半年主旋律.................................................................................8（3）下半年货量充足，业绩目标完成有保障.............................................................................8二、投资目标清晰，保持稳健审慎态度.....................................................................................101、房企投资力度不一，土地成本提升显著...............................................................................10（1）投资力度加强和降低的房企数量参半...............................................................................10（2）企业重视旧改拿地，缓解土地成本上升压力...................................................................112、土储货值足以满足公司3年以上的发展...............................................................................123、下半年投资稳健审慎，目标一二线及强三线.......................................................................13（1）积极但不心急，保持审慎态度...........................................................................................13（2）投资目标清晰，重一二线和强三线...................................................................................14三、整体净负债率略上行，狠抓回款是房企应对融资寒冬的主要方式.................................151、YH50房企净负债率小幅上行..................................................................................................152、融资环境收紧，但央企和部分闽系房企融资成本持续下降...............................................163、狠抓回款应对现金流压力.......................................................................................................17四、收入增幅放缓，利润率小幅提升.........................................................................................181、收入同比增幅放缓，但难以大幅下滑...................................................................................182、利润增幅放缓，但利润率提升...............................................................................................21电话：[phone]邮箱：[e-mail]上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿翰智库·专业出品51、销售放缓，但全年目标完成压力不大2019年，行业销售增速全面放缓。主要表现在，一是行业门槛值和集中度提升的放缓；二是企业销售增速的放缓；三是去化率的下行；四是销售目标增速的放缓。在行业全面放缓的背景下，企业通过加大推盘来保证销售业绩目标的完成，并且对企业经营性现金流提供有效的补充。此外，对于2019年销售放缓市场早有预期，2019年初，主流房企均调低销售目标。因此，2019年，YH50房企销售目标完成压力不大。2、投资目标清晰，保持稳健审慎态度对房企而言，融资收紧一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的动力。当前，企业已经结束借助杠杆将风险转移至外部的发展期，拿地更依赖内生性的销售回款。我们认为，企业当下投资拿地更注重两方面：第一，怎么能拿到地？高效回款使公司拥有拿地的底气。另外，积极开拓拿地方式，利用旧改、城市更新等一二级联动形式获取土地逐渐成为趋势。第二，怎么保障利润？上设顶，下筑底模式下，房企在把握投资机会的同时，更注重土地的利润空间，重视拿地质量。3、净负债率略有上行，狠抓回款应对融资寒冬在2019年融资环境持续收紧的背景下，YH50房企整体净负债率略有提升。短期来看，房企有息负债规模难以出现大涨或大跌的现象，净负债率的变化更多取决于货币资金以及净资产的变化。此外，融资的收紧使部分央企和闽系房企融资成本出现下降，一方面是央企背景和稳健经营的房企受益；另一方面是倒逼依赖非标融资的企业开拓新的融资渠道，从而减少对非标融资的依赖。总的来看，2019年融资收紧的