房地产行业2020年度策略房地产下半场增量与存量并举

证券研究报告·行业研究·房地产房地产行业2020年度策略1/28东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分Table_Main]房地产下半场：增量与存量并举增持（维持）投资要点展望2020：增量与存量并举。（1）关键词一：回归权益视角。未来市场对公司和行业的审视应逐渐回到权益视角，因为权益下的销售和拿地才与业绩相关，操盘能力也越来越被龙头公司看重。（2）关键词二：分化。我们认为在2020年房企和城市都会面临分化。（3）关键词三：赛道切换，主要指房企布局的城市、经营思路两方面。（4）关键词四：多元化的融资能力。我们总结行业主流的融资方式，共四个类型十五种方式。（5）关键词五：物管行业。行业高度分散，成长空间大，具备消费属性。（6）关键词六：持续性收入。持续性收入将成为房地产企业下半场的核心分化点。供应端：开工投资降温、竣工值得期待。（1）新开工：土地溢价率下降反映开发商潜在开工意愿下行，2019年二季度以来拿地溢价率逐渐走低，预计2020年新开工面积同比下降5%。（2）房地产投资：预计全年增长5.3%。2018-19年开工强劲，超市场预期，施工环节投资有支撑；单位施工强度和土地购置费预计将稳中略升，我们预计2020年房地产开发投资规模13.69万亿，同比增长5.3%。（3）竣工：我们对2020年竣工数据保持乐观，预计2020年竣工面积同比增长10%。需求端：预计一二线城市温和回升、三四线城市下滑。2019年7月中央政治局会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”我们认为，展望2020年，不必过分寄希望于调控上整体性的宽松；当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定，政策会视市场情况进行逆周期微调，而“房住不炒”仍然是硬约束。即便要给房地产行业一些空间，更多也会采用因城施策、局部微调的模式，而不是全局性的大开大阖、强刺激的老路。展望2020年，我们判断销售面积下降2.2%、金额上升1.0%。结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售面积下降。物管行业万亿蓝海，整合空间大，具备消费属性。（1）物管行业空间大，行业规模体量将超万亿规模。（2）行业仍处于高度分散阶段。万科物业收入体量行业第一，按行业规模10000亿元测算，万科物业市占率仅1%，TOP5市占率仅3%左右。（3）行业优势明显：物业是轻资产行业，ROE水平可观；现金流状况好，不依赖外部融资；不受调控政策周期扰动，具备消费属性。投资建议：在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段，我们持续看多龙头地产公司和物业板块，核心逻辑在于安全边际充足、业绩确定、股息率高，行业的下行期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期。地产板块上，一线龙头推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口，二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、世茂房地产、龙光地产、宝龙地产、合景泰富集团、金地商置、建发国际集团，建议关注融创中国（未覆盖未评级）、龙湖集团（未覆盖未评级）；物业板块推荐绿城服务，建议关注永升生活服务（未覆盖未评级）、蓝光嘉宝服务（未覆盖未评级）、中航善达（未覆盖未评级）。风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行。[Table_PicQuote]行业走势[Table_Report]相关研究1、《房地产行业2019年三季报综述：2019Q3综述：结算不均导致业绩增速回落，土地市场逐渐降温》2019-11-032、《房地产行业行业点评：投资开工—千磨万击还坚劲，竣工数据—千呼万唤始出来》2019-10-203、《房地产行业行业点评：百强房企月度销售点评：销售再超预期，目标完成率均值达75%》2019-10-08[Table_Author]2019年11月15日证券分析师齐东执业证号：[e-mail]研究助理陈鹏[e-mail]-17%-9%0%9%17%26%34%43%2018-112019-032019-07房地产沪深3002/28东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分[Table_Yemei]行业年度投资策略报告内容目录1.展望2020：增量与存量并举.........................................................................................................41.1.关键词一：回归权益视角....................................................................................................41.2.关键词二：分化....................................................................................................................41.3.关键词三：赛道切换............................................................................................................51.4.关键词四：多元化的融资能力............................................................................................51.5.关键词五：物管....................................................................................................................51.6.关键词六：重视持续性收入................................................................................................62.供应端：开工投资降温、竣工值得期待......................................................................................92.1.新开工：土地溢价率下降反映开发商潜在开工意愿下行，预计20年同比下降5%....92.2.房地产投资：预计全年增长5.3%.....................................................................................102.3.竣工：将迎来快速放量.......................................................................................................113.需求端：预计一二线温和回升、三线下滑................................................................................143.1.中央调控：长效机制逐步确立，强化因城施策定位......................................................143.2.调控政策力度达到历史最严格水平..................................................................................153.3.需求端：判断销售面积下降2.2%、金额同比微升1.0%................................................174.物管行业：空间大、格局分散、具备消费属性........................................................................204.1.行业高度分散，整合空间大..............................................................................................204.2.进入门槛低，但做大壁垒高，马太效应更强..................................................................214.3.物管行业优势：轻资产、永续现金流、穿越周期新领域..............................................224.3.1.轻资产行业，ROE水平可观...................................................................................224.3.2.现金流状况好，不依赖外部融资............................................................................234.3.3.存量市场广阔，穿越周期，不受政策扰动............................................................245.投资建议........................................................................................................................................256.风险提示........................................................................................................................................273/28东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分[Table_Yemei]行业年度投资策略报告图表目录图1：房地产新开工面积（万平米）及增速....................................................................................9图2：房地产开发投资金额（亿元）及增速...................................................................................11图3：房屋竣工面积、新开工面积累计增速（%）.......................................................................12图4：房屋销售至竣工时滞持续拉长：单位（%）.......................................................................12图5：2016年以来政策出台城市数量.............................................................................................16图6：棚户区改造住房建设计划（万套）...............................................