房地产行业6月份数据点评投资新开工增速小超预期后续料下行20190715中金公司10页

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明证券研究报告2019年7月15日房地产6月房地产数据点评：投资、新开工增速小超预期，后续料下行热点速评事件国家统计局公布1-6月房地产销售与开发投资数字。评论6月单月投资、新开工增速小超预期，但累计增速仍处于下行通道，我们预计下半年继续降速。1-6月房地产开发投资额同比增长10.9%（1-5月+11.2%），6月单月同比增10.1%，较5月小幅攀升0.6百分点，但仍低于年初至今平均水平。1-6月新开工面积同比增长10.1%（1-5月+10.5%），6月单月同比增8.9%，较5月扩张4.9百分点，但仍是去年下半年以来较低的单月增速水平。土地端，1-6月土地购置面积同比下滑27.5%（1-5月-33%），6月单月录得14%的跌幅。往前看，我们认为去年下半年以来的土地市场降温和销售端的下行预示着新开工增速（伴随下半年基数逐步走高）将进一步下行。此外，我们认为土地购置费（分期滞后计入开发投资额）增速将持续下滑，叠加行业融资端的边际收紧或令后续土地成交进一步收缩，下半年投资增速下行仍不可避免。维持全年新开工面积同比增长5%，房地产开发投资额同比增长8%的预测不变，隐含下半年新开工面积同比小幅增长1%，房地产开发投资额同比增长5.5%。6月销售面积同比跌幅收窄，好于预期，我们预计下半年跌幅进一步收窄。1-6月全国商品房销售面积同比下跌1.8%（1-5月-1.6%），6月单月在高基数下录得同比下滑2.2%，较5月跌幅收窄3.3百分点，好于预期。分城市看，我们监测的样本一二线城市高频数据显示6月销售面积同比增长17%，或是6月全国销售超预期主要原因。而我们测算隐含三四线城市销售面积同比下滑12%，跌幅较上月（-8%）仍有扩大，表明城市间分化仍在加剧。往前看，我们认为下半年销售的分化趋势将延续，其中一二线城市销售端可能保持温和增长态势，而三四线城市销售有望企稳，其跌幅将随着基数降低逐步收窄。全国层面上，我们认为7月和8月销售增速在高基数下仍将录得同比下跌，但9月份起可能随着基数降低而显著回升。全年维度上维持全国商品房销售面积同比小幅下滑1%的预测不变，隐含下半年销售面积同比持平。房企资金面总体稳健，6月国内贷款及个人按揭贷款增长显著。1-6月房企到位资金同比增7.2%（1-5月+7.6%），6月单月增5.7%（5月+3.0%），其中国内贷款同比增速达22.8%（较5月继续扩大7.3百分点）；个人按揭贷款同比增长12.4%（较5月扩大6.8百分点），高于年初至今累计增速，增长显著。我们覆盖的A/H地产股当前分别交易于7.2/6.8倍2019年预测市盈率，分别处于过去三年估值中枢负一倍标准差以下和中枢附近，估值安全边际较高。近期地产融资环境有所收紧对板块情绪存在一定扰动，但我们提示房地产板块在销售、价格、政策、资金、盈利等方面呈现的相对确定性，建议投资者重视地产股的配置价值。A股推荐保利、中南、华发，同时建议关注阳光城（未覆盖）；H股推荐融创、龙湖、碧桂园、奥园、旭辉、美的置业、中海宏洋。风险宏观环境不确定性进一步加大，地产行业政策（特别是融资环境）超预期收紧。张宇分析员SAC执证编号：S0080512070004SFCCERef：[e-mail]王璞联系人SAC执证编号：S0080117100019SFCCERef：[e-mail]孙元祺联系人SAC执证编号：[e-mail]目标P/E(x)股票名称评级价格2019E2020E保利地产-A跑赢行业17.387.06.0中南建设-A跑赢行业11.248.04.6华发-A跑赢行业11.686.04.8融创中国-H跑赢行业52.905.84.7龙湖集团-H跑赢行业38.2110.38.2碧桂园-H跑赢行业15.545.64.8中国奥园-H跑赢行业13.846.44.2旭辉控股集团-H跑赢行业6.995.74.5美的置业-H跑赢行业25.275.03.9中国海外宏洋集团-H跑赢行业5.224.23.1中金一级行业房地产相关研究报告•房地产|中金房地产周报#151:7月首周销售、推盘环比回落，土地成交转负(2019.07.08)•房地产|融资端政策收紧意在控地价、稳预期(2019.07.11)•房地产|中金房地产周报#150：6月新房销售边际走强，推盘持续放量(2019.07.02)•房地产|5月房地产数据点评：投资、新开工、销售全面降速(2019.06.17)•房地产|2019下半年展望与投资策略：把握不确定性中的相对确定性(2019.06.17)资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部中金公司研究部：2019年7月15日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2行业指标汇总图表1:房地产行业指标汇总资料来源：国家统计局，中金公司研究部图表2:分城市房地产行业指标注:分城市月度数据发布时间滞后于全国数据两周左右.资料来源：中指数据库，中金公司研究部2019年5月单月2019年6月单月2019年5月单月2019年6月单月同比增长同比增长同比增长同比增长（%）（%）（%）（%）房地产开发投资（亿元）46,07511.261,60910.911,85815,5349.510.1其中：住宅33,78016.345,16715.88,85511,38714.914.4房屋施工面积（万平方米）745,2868.8772,2928.822,71727,00610.49.5其中：住宅518,61710.4538,28410.316,78519,66710.68.3房屋新开工面积（万平方米）79,78410.5105,50910.121,23225,7254.08.9其中：住宅59,12511.477,99810.515,79018,8735.17.8土地购置面积（万平方米）5,170-33.28,035-27.51,5882,865-31.8-14.3房屋竣工面积（万平方米）26,707-12.432,426-12.74,1435,719-22.3-14.0其中：住宅18,835-10.922,929-11.72,7954,094-26.4-15.1商品房销售面积（万平方米）55,518-1.675,786-1.813,43320,268-5.5-2.2其中：住宅48,708-0.766,181-1.011,91217,473-3.9-1.8办公楼1,251-12.21,754-10.0306503-11.3-4.2商业营业用房3,293-12.94,612-12.37141,319-24.9-10.8商品房销售额（亿元）51,7736.170,6985.612,63218,9250.64.2其中：住宅45,0218.961,3458.411,15116,3243.97.0办公楼1,838-12.32,483-12.5426645-14.1-13.1商业营业用房3,733-9.75,197-10.08041,464-22.5-10.6商品房平均售价（元/平方米）9,3257.89,3297.59,4049,3376.56.6其中：住宅9,2439.79,2699.59,3619,3428.18.9办公楼14,692-0.114,156-2.713,92212,823-3.2-9.3商业营业用房11,3363.611,2682.611,26111,0993.20.2房地产开发企业到位资金（亿元）66,6897.684,9667.214,22318,2773.05.7其中：国内贷款10,7625.513,3308.41,8072,56815.522.8利用外资3038.84351.8-413n.a.n.a.自筹资金20,2764.126,7314.74,5896,4550.26.4其他资金35,62110.344,8628.37,8319,2412.21.3其中：定金及预收款22,39511.328,4659.05,1466,0700.21.1个人按揭贷款10,25110.812,80611.12,2202,5555.612.42019年1-6月绝对量绝对量2019年1-5月绝对量绝对量指标一线二线三四线全国一线二线三四线全国一线二线三四线全国商品房在建面积(万平方米)40,686263,850440,750745,28639,271245,538400,183684,9913.6%7.5%10.1%8.8%其中：住宅20,635172,067325,915518,61720,041158,392291,337469,7703.0%8.6%11.9%10.4%商品房新开工面积(万平方米)2,83824,57352,37379,7842,58423,37746,22972,1909.8%5.1%13.3%10.5%其中：住宅1,46416,91640,74559,1251,39116,01435,69353,0985.3%5.6%14.2%11.4%商品房竣工面积(万平方米)1,6828,14516,88026,7072,2238,84819,41330,484-24.3%-7.9%-13.0%-12.4%其中：住宅9265,31212,59718,8351,1665,59214,38021,138-20.6%-5.0%-12.4%-10.9%商品房销售面积(万平方米)1,54317,99535,98055,5181,35618,55336,50156,40913.8%-3.0%-1.4%-1.6%其中：住宅1,22315,31632,16948,7081,03815,45832,57149,06617.9%-0.9%-1.2%-0.7%土地购置面积(万平方米)991,1813,8915,1701732,1275,4427,742-42.8%-44.5%-28.5%-33.2%房地产开发投资额(亿元)4,64219,10222,33146,0754,20617,72419,49041,42010.4%7.8%14.6%11.2%其中：住宅2,62313,78117,37633,7802,28212,09814,65729,03715.0%13.9%18.6%16.3%商品房销售额(亿元)5,39121,21825,16451,7734,02820,75423,99648,77833.8%2.2%4.9%6.1%其中：住宅4,48718,22722,30745,0213,24617,14420,96041,35038.2%6.3%6.4%8.9%商品房销售价格（元/平方米）34,94111,7916,9949,32529,70611,1876,5748,64717.6%5.4%6.4%7.8%其中：住宅36,67311,9016,9349,24331,27811,0916,4358,42717.2%7.3%7.8%9.7%指标名称2019.1-52018.1-5同比增长中金公司研究部：2019年7月15日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3销售、投资和新开工图表3:1-6月商品房销售面积达7.6亿平米，销售均价9,329元/平米资料来源：国家统计局，中金公司研究部图表4:1-6月商品房销售面积累计同比下滑1.8%资料来源：国家统计局，中金公司研究部图表5:6月单月商品房销售面积同比下滑2.2%资料来源：国家统计局，中金公司研究部1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,0006,5007,0007,5008,0008,5009,0009,50010,00002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000(元/平方米)(百万平方米)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2016/062016/