房地产行业7月行业动态报告基本面或探底回升期待中报期估值修复行情2019

证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告●房地产行业2019年7月26日基本面或探底回升，期待中报期估值修复行情——7月行业动态报告房地产行业推荐维持评级核心观点:6月份行业基本面景气度未见回升。我们预计2019年7月份销售同比达到一个低点，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄，全年销售面积同比-2%左右。预计房地产开发投资增速继续缓步下行。在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致6月之后投资仍将继续放缓。我们预计全年增速预计为8%-10%。37家发布中报业绩预告，主流地产公司业绩表现超预期。公司业绩增长的原因主要有两点：项目结算收入增加和毛利率增加，今年中报结转的业绩主要来自于20162H-20181H行业销售高增环境下高毛利项目的销售结转，我们预期主流地产公司的中报业绩普遍高增长。房企融资端收紧，对具有融资优势的房企影响有限。2019年上半年，房企海外债发行规模为455亿美元，同比增长50%，几乎达到2017年全年水平，并且占国内债券发行规模的90%。在海外债持续过热的背景下，国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策，对大规模及国企背景的房企的影响有限，但会加速中小房企推出市场。外资不断增持，地产股价值优势凸显。2017年以来，海外投资者持有A股地产公司的资金不断增长，2019年一季度北向资金的地产股持仓总市值达到历史高点，为326.27亿元，二季度持仓下降到298亿元，环比减少8.67%，但仍处在历史高位。2019Q2房地产板块连续两季度仓位下降，配置风格回归龙头。2019Q2基金房地产持仓下降，处于历史中等水平；二季度基金对房地产板块持仓为标配，结束过去连续三个季度的超配格局；集中度再次提升，处于2010年以来最高水平；行业龙头仍获基金偏好。投资建议：我们认为，房地产融资端再度收紧空间不大，从近期主流房企发布业绩预告的来看，普遍超出市场预期，叠加二季度公募基金对地产板块的仓位较低，我们认为行业将迎来估值修复的机会。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。重点公司盈利预测与估值（股价为2019年7月25日）证券代码证券简称月涨幅(%)市盈率PE(TTM)市值(亿元)核心组合000002.SZ万科A8.210.03,355.3000671.SZ阳光城5.28.0276.2600048.SH保利地产12.57.51,708.3风险提示市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：[e-mail]相对沪深300表现图-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院核心组合表现图-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-0419-0419-0519-0519-0619-0619-07核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院相关研究【银河地产潘玮】房地产6月行业动态报告：基本面数据走弱，“一城一策”下市场趋向平稳-2019.6.25【银河地产潘玮】房地产5月行业动态报告：城市分化加剧，政策“有保有压”-2019.5.29行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧..........................................1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱........................................................................................................................11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力..................................................................................12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模.................................................1（二）6月份行业基本面或探底，投资全年增速预计为8%-10%..................................................................................11、6月单月销售回升，土地市场回温，投资全年增速预计为8%-10%.............................................................12、从销售情况来看，市场总体降温，一二线城市需求供给双回落，三线成交底部回升...............................23、土地市场整体降温，房企重点布局二线城市，一线、三线市场遇冷...........................................................4（三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率下滑............................................................................61、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓......................................................................................................62、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定..........................................................................63、现金流量表：货币资金转入负增长阶段，现金流净额增速触底回升...........................................................74、杜邦分析：受销售下滑影响，ROE大幅下降..................................................................................................75、迄今为止，37家发布中报业绩预告，主流地产公司业绩表现超预期..........................................................8二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段.......................................................................9（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化........................................................................................................91、套户比高达1.13，人均住房面积超过38平米，住房全面短缺问题基本解决.............................................92、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段.............................103、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间........................................................................................11（二）行业驱动因素..........................................................................................................................................................111、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力....................................................................................................112、生产要素投入为房地产业发展奠定基础........................................................................................................113、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力............................................................................................114、中美驱动因素对比............................................................................................................................................12（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速..............................................................................................................141、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性..................................................................................142、“精准调控”抑制投机，“因城施策”分化明显............................................................................................143、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举......................................................................................164、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收..............................................................................................165、城镇化进程加速，落户制度放松........................................................................................................