房地产行业8月行业动态报告LPR新规改善利率环境期待优质房企估值修复行情2019

证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告●房地产行业2019年8月26日LPR新规改善利率环境，期待优质房企估值修复行情——8月行业动态报告房地产行业推荐维持评级核心观点:从销售情况来看，一线成交增速持续高位震荡，二线保持稳定，三线下跌趋势不变。商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点，之后快速下降，2019年下半年基数较低，预计在后续一二线与三四线城市将继续分化的背景下，受一城一策，因城施策的政策影响，以及近期企业加大推盘力度，各城市周期分化的情形下，销售面积同比降幅将逐步收窄，我们判断全年销售面积同比-2%左右。我们将继续维持前期判断，房地产开发投资增速未来将缓步下行。综合来讲，在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致7月之后投资仍将继续放缓。预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为8%-10%。一线成交土地溢价率为4.09%，较上月下降了19.34个百分点，二线三线略有下降，当月溢价率为13.21%/12.64%。由于房企融资环境的收紧，房企的拿地热情趋于冷静，审慎拿地下土地购置面积回落至低位。土地市场也呈现结构性回暖，部分城市的销售回暖带动房企在热点城市拿地意愿增强，预计后续土地市场热度将继续分化。房企融资端收紧，对具有融资优势的房企影响有限。2019年上半年，房企海外债发行规模为455亿美元，同比增长50%，几乎达到2017年全年水平，并且占国内债券发行规模的90%。在海外债持续过热的背景下，国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策，对大规模及国企背景的房企的影响有限，但会加速中小房企退出市场。LPR作为推动实际利率降低的重要举措，将带来信贷环境的改善。房地产行业前期各项政策所致的融资收紧压力将有所缓解。短期来看资金或难以大量支持开发商融资及按揭情况，但长期利率将呈现更加市场化的态势，对优质房企的融资和长期居民按揭利率形成支持，市场利率中枢下行是大势所趋。投资建议：7月份政治局会议继续强化了房住不炒的主基调，行业短期内较难见到更多政策红利的释放，但是流动性宽松环境逐步显现，当前地产股估值具备明显优势，目前地产板块PE(TTM)处于2016年以来的历史性低位。LPR将推动实际利率降低，对地产行业而言前期政策导致的融资收紧压力将有所缓解。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。重点公司盈利预测与估值（股价为2019年8月23日）证券代码证券简称月涨幅(%)市盈率PE(TTM)市值(亿元)核心组合000002.SZ万科A-2.48%8.43,021.6000671.SZ阳光城-7.26%7.2248.3600048.SH保利地产1.83%7.71,721.4风险提示市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：[e-mail]相对沪深300表现图-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院核心组合表现图-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-0419-0419-0519-0519-0619-0619-0719-0719-08核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院相关研究【银河地产潘玮】行业动态报告_房地产行业_基本面或探底回升，期待中报期估值修复行情-2019.7.26【银河地产潘玮】房地产6月行业动态报告：基本面数据走弱，“一城一策”下市场趋向平稳-2019.6.25行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧..........................................1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱........................................................................................................................11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力..................................................................................12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模.................................................1（二）7月份销售面积增速由负转正，投资全年增速预计为8%-10%..........................................................................11、7月单月销售面积增速由负转正，土地市场短暂回升后继续下行，投资全年预计为8%-10%.................12、从销售情况来看，一线成交增速持续高位震荡，二线保持稳定，三线下跌趋势不变...............................23、土地溢价率下行趋势明显，预计后续土地市场热度将继续分化...................................................................4（三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率下滑............................................................................61、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓......................................................................................................62、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定..........................................................................63、现金流量表：货币资金转入负增长阶段，现金流净额增速触底回升...........................................................74、杜邦分析：受销售下滑影响，ROE大幅下降..................................................................................................7二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段.......................................................................8（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化........................................................................................................81、套户比高达1.13，人均住房面积超过38平米，住房全面短缺问题基本解决.............................................82、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段...............................83、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间..........................................................................................9（二）行业驱动因素..........................................................................................................................................................101、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力....................................................................................................102、生产要素投入为房地产业发展奠定基础........................................................................................................103、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力............................................................................................104、中美驱动因素对比............................................................................................................................................10（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速..............................................................................................................121、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性..................................................................................122、“精准调控”抑制投机，“因城施策”分化明显............................................................................................133、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举......................................................................................154、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收..............................................................................................155、城镇化进程加速，落户制度放松..........................................................................................................