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1/29CHINAGALAXYSECURITIESCO.,LTD.中国银河证券股份有限公司CHINAGALAXYSECURITIESCO.,LTD.不一样的地产周期：从”同起同落”到”城市分化”房地产行业分析师/潘玮2019年7月2/29CONTENTSCHINAGALAXYSECURITIES01|房地产行业呈现周期性特征02|四轮小周期回顾03|行业未来总量周期性减弱，城市周期性增强04|投资建议05|重点推荐标的3/29ChinagalaxysecuritiesCHINAGALAXYSECURITIES01|房地产行业呈现周期性特征12345房地产行业呈现周期性特征Chinagalaxysecurities4/29CHINAGALAXYSECURITIES2345房地产行业呈现周期性特征Chinagalaxysecurities1.1地产行业基本面呈周期变化2005年以前，受人口红利、房改政策红利、城镇化快速推进的共同作用，房地产行业基本面长周期向好，此后受政策调节影响，小周期分化凸显。到目前为止，大致每三年左右可划分为一个小周期。1资料来源：中国银河证券研究院整理-10-505101520-500501001502002000/2/12000/8/12001/2/12001/8/12002/2/12002/8/12003/2/12003/8/12004/2/12004/8/12005/2/12005/8/12006/2/12006/8/12007/2/12007/8/12008/2/12008/8/12009/2/12009/8/12010/2/12010/8/12011/2/12011/8/12012/2/12012/8/12013/2/12013/8/12014/2/12014/8/12015/2/12015/8/12016/2/12016/8/12017/2/12017/8/12018/2/12018/8/12019/2/1商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比70城住宅价格指数同比（右轴）人口红利、政策红利促进房地产行业迅速发展周期一：05年5月-08年8月周期二：08年9月-11年12月周期三：12年01月-15年03月周期四：15年04月-至今5/29CHINAGALAXYSECURITIES1.2房地产调控政策在控房价与稳增长之间往复，政策工具种类多样化地产的政策调整的核心逻辑在于“保经济”与“保民生”之间的博弈，在房价飙升时期，中央为保民生通常先于地方收紧政策，而在市场下行时期，地方财政承压，为保经济表现出地方先于中央放松的规律。1资料来源：中国银河证券研究院整理(30)(20)(10)01020304050602004-022004-072004-122005-052005-102006-032006-082007-012007-062007-112008-042008-092009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-112018-042018-092019-02商品房销售面积累计同比2004.04提高房地产项目资金比例2008.10央行系列新政支持房地产2005.03“国八条”2007.09二套房首付不得低于40%2007.03-08央行四次加息2006.05“十五条”2014.05央五条2008.11四万亿“财政刺激2008.12《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2009.12国四条：遏制部分城市房价过快上涨2011.01二套房首付提升至60%，利率提升至基准利率的1.1倍2010.09限购政策出台2010.04“新国十条2008.09西安、沈阳开始鼓励买房2012.02芜湖、武汉、扬州等地放宽购房标准2015年稳定住房消费，坚持因城施策2014.09“930”新政2013.1114城出新政，加码楼市调控2013.02“新国五条”2013.03调整二手房个人所得税征收标准2018.11合肥、廊坊、苏州等地限购、人才政策放松2014.04江苏无锡推出买房送户籍政策2012.06央行3年半首次下调存贷款基准利率2016.08苏州、厦门等核心二线城市重启限购2016.12加快研究建立房地产长效机制2016.10房企拿地融资受限2018.06限售限购政策密集出台2017.10房住不炒2017.06北京、上海、广州、天津等10城上调房贷利率蓝色代表政策放松，橙色代表政策收紧2345房地产行业呈现周期性特征Chinagalaxysecurities6/29ChinagalaxysecuritiesCHINAGALAXYSECURITIES02|四轮小周期回顾12345四轮小周期回顾Chinagalaxysecurities7/29CHINAGALAXYSECURITIES2.105-08年小周期：房地产市场整体偏热，政策调控趋严2005.05-2007.10上行，销售金额同比持续攀升，由24.1%上升至51.5%；2007.11-2008.08下行，销售金额同比进入收窄通道，2008年底销售金额同比见底为-19.8%。申万房地产板块相对于沪深300指数的超额收益走势与绝对收益出现了两次背离。2006年11月-2007年3月：2006年受调控政策密集出台的影响，年底行业基本面表现不佳，销售面积同比增速从12.2%下降至0.5%，房地产板块相对表现随之下滑。2007年9月-2008年4月：随着房价一路飙升，市场预期政府为稳定房价将出台调控政策，纷纷转向看跌房地产市场。2007年11月起，楼市销量、拿地、开发投资增速相继转负，小周期步入下行阶段，板块表现持续走低。资料来源：中国银河证券研究院整理(30)(20)(10)010203040506002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002005-022005-042005-062005-082005-102005-122006-022006-042006-062006-082006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-12月销售额(亿元)月销售面积(万方米)销售面积同比销售额同比-50050100150绝对收益-30-25-20-15-10-50510152005-012005-032005-052005-072005-092005-112006-012006-032006-052006-072006-092006-112007-012007-032007-052007-072007-092007-112008-012008-032008-052008-072008-092008-11相对沪深300收益2005-2008销售金额、销售面积同比增速2005-2008房地产行业绝对收益、相对收益变动12345四轮小周期回顾Chinagalaxysecurities8/29CHINAGALAXYSECURITIES2.1行业政策调控：稳房价是调控主旋律1998年新政实施后，房地产行业得到全面发展，进入2003年楼市过热凸显，商品房价格增幅开始超过居民收入同期增幅，房地产投资与需求双高，全国房地产宏观调控由此全面展开，但房价上涨势头并未得到有效控制，2005-2008年小周期的政策调控重心仍是稳定房价，缓解上涨的巨大压力。12345四轮小周期回顾Chinagalaxysecurities资料来源：中国银河证券研究院整理-202468101214Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Jan-06Mar-06May-06Jul-06Sep-06Nov-06Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-0870城住宅价格指数同比房价得以有效控制房价报复性上涨房价增幅稳定楼市过热出现苗头2005.03国八条：强调稳定住房价格的重要性，稳定房价。央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策2008.03免征房地产相关税费2005.10实施房地产税收一体化管理，买卖二手房缴纳个税2005.09银监会212号文件：收紧房地产信托2005.05七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》2006.08建设部出台廉租房管理实施办法2006.07，165、166号文件：未取得预售许可证不得发布预售广告、90平米住房占比达70%2006.06“90/70”个人转手营业税延长至5年；90平米以上首付比例30%2006.05“十五条”调节住房结构，严打囤地、囤房投机行为，控制地产信贷国税总局出台二手房营业税政策2006.04央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点2007.09央行银监会《关于加强商业性房地产信贷管理通知》贷款首付比率：90平方米以下首套20%，90以上30%2007.08，24号文件回归保障、健全廉租住房制度2007.01-03央行6次上调人民币存贷款基准利率2008.09西安、沈阳等地开始鼓励买房，地方政策首先出现松动9/29CHINAGALAXYSECURITIES2.208-11年小周期：房地产逆周期对冲金融危机，政策作用显著2008.09-2009.11上行，销售金额同比由-19.8%攀升至86.8%。2009.12-2011.12下行，销售金额同比先收窄后震荡，进入12年后，销售同比转负并跌至谷底。相对沪深300收益从2008年11月到2010年末，长达两年的时间内，相对收益均为正值，平均达8%。政府“救市”使房地产真正成为国民经济支柱产业，信贷资金源源不断流向房地产市场，楼市空前繁荣带动资本市场表现一路跑赢大盘。进入2011年后，随着GDP增速稳定、CPI同比持续攀升，市场预期政策将转向，2011年底中央“坚持房地产政策不动摇”进一步加强市场悲观预期，相对收益差距继续扩大。资料来源：中国银河证券研究院整理2008-2011销售金额、销售面积同比增速2008-2011房地产行业绝对收益、相对收益变动(40)(20)02040608010005,00010,00015,00020,00025,0002008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-02月销售额(亿元)月销售面积(万方米)销售面积同比销售额同比-40-20020406080绝对收益-15-10-505101520相对沪深300收益12345四轮小周期回顾Chinagalaxysecurities10/29CHINAGALAXYSECURITIES2.2行业政策调控：政策先行趋势明显，调控作用显著2008年金融危机带来的外需骤缩抑制经济增长，房地产作为政府调控的经济的工具，承担起拉动内需、促进经济的任务，再一次迎来行业繁荣周期。2008年底，房地产市场基本面见底，销售快速拉高带动价格、投资上升，直到09年底通胀压力开始显现，政策重心由宽松转向调控。资料来源：中国银河证券研究院整理-4-2024681012141618Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Jan-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11Jan-12Ma