房地产行业不悲观供给收缩需求维稳2019

证券研究报告（优于大市，维持）不悲观—供给收缩，需求维稳！2019年11月6日涂力磊（房地产行业分析师）SAC号码：S0850510120001谢盐（房地产行业分析师）SAC号码：S08505110100191.基本面情况：4Q加速推盘去化新房成交：2019年1-9月，一线、二线和三四线城市商品住宅累计成交面积同比分别增加14.3%，下滑1.20%和增加1.30%。一线、二线和三四线商品住宅累计成交额同比分别增加22.0%，增加3.60%和增加11.7%。我们预计，四季度一线城市商品住宅成交额增速将继续回调，二线城市商品住宅成交额增速将稳中微增，三四线城市商品住宅成交额增速仍难企稳。图各线城市商品住宅累计成交面积增速图各线城市商品住宅累计成交额增速资料来源：wind，海通证券研究所-40%-20%0%20%40%Mar-18May-18Jul-18Sep-18Nov-18Jan-19Mar-19May-19Jul-19Sep-19一线累计同比二线累计同比三四线累计同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%Mar-18May-18Jul-18Sep-18Nov-18Jan-19Mar-19May-19Jul-19Sep-19一线累计同比二线累计同比三四线累计同比请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明230大中城市:商品房成交面积（万平）同比（%）30大中城市:一线城市（万平）同比（%）30大中城市:二线城市（万平）同比（%）30大中城市:三线城市（万平）同比（%）2018/10/1假期133.73-7%14.5837%67.49-20%51.666%2019/10/1假期124.22-7%9.32-36%64.42-5%50.49-2%新房成交：2019年10月1日到10月7日为国庆假期，期间30大中城市新房成交面积为124.22万平方米，同比下降7%。其中一线城市销售面积9.32万平方米，同比下降36%。二线城市销售面积64.42万平方米，同比下降5%。三线城市销售面积50.49万平方米，同比下降2%。表重点30城市10月假期成交平淡1.基本面情况：4Q加速推盘去化资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明31.基本面情况：4Q加速推盘去化二手房成交：9月一线重点城市二手房成交面积380.3万平，同比增加5.37%，环比下跌1.60%。9月二线重点城市二手房成交面积448.4万平，同比增加35.2%，环比下跌0.91%。从月度成交总量上来看，除4月短暂小阳春二手房成交量大幅回升之外，其余月份重点城市月度成交量逐渐回落。图一线重点城市二手房成交情况图二线重点城市二手房成交情况资料来源：wind，海通证券研究所-100-500501001500100200300400500Dec-18Jan-19Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19成交面积(万平，左轴)同比(%，右轴)环比(%，右轴)-60-40-200204060801001200100200300400500600Dec-18Jan-19Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19成交面积(万平，左轴)同比(%，右轴)环比(%，右轴)请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明41.基本面情况：4Q加速推盘去化行业去化普通，新增供给克制：9月，一线重点城市新建商品住宅成交面积同比下跌26.4%，环比增加36.6%。9月二线重点城市新建商品住宅成交面积同比下跌6.5%，环比增加32.5%。图二线重点城市新增住宅供应量情况图一线重点城市新增住宅供应量情况资料来源：wind，海通证券研究所-100-500501001502000100200300400500600700Dec-18Jan-19Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19供应面积(万平，左轴)同比(%，右轴)环比(%，右轴)-150-100-50050100150200250050010001500200025003000Dec-18Jan-19Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19供应面积(万平，左轴)同比(%，右轴)环比(%，右轴)请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5库存：进入下半年，一线重点城市和二线重点城市的住宅销供比有所回落，显示多数城市的市场转向供过于求。1.基本面情况：4Q加速推盘去化图一线和二线重点城市商品住宅销售与供给之比情况资料来源：wind，海通证券研究所01122334Dec-18Jan-19Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19一线城市商品住宅销供比(倍)二线城市商品住宅销供比(倍)请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明62.本轮政策导向：供给收缩，需求维稳人口增长住房改善刚性需求和改善性需求不变“因城施策”持续城镇化率上升明年市场需求调控方式“房子是用来住的，不是用来炒的”国家政策指向需求拆迁旧改市场化和行政性调控持续土地购臵增速下行新开工增速下行房地产投资增速下行供求矛盾供给资料来源：共产党员网，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明72.板块三低一高板块三低一高；1）低估值。当前19、20年PE在6.17X和5.07X，处于历史中低位。表A股地产公司估值情况（收盘价日期：2019年11月4日）A股最新收盘价（元）股息率（%）2018年销售额（亿元）市销率（倍）EPS（人民币）PE（倍）2019E2020E2021E2019E2020E000002.SZ万科A26.863.89%60700.503.614.345.377.446.19600048.SH保利地产14.793.38%40480.442.082.472.897.115.99600340.SH华夏幸福28.754.17%16350.534.936.468.135.834.45600383.SH金地集团12.134.95%16230.342.182.603.035.564.67001979.SZ招商蛇口19.044.10%17060.882.423.083.867.876.18600823.SH世茂股份4.036.45%2710.560.760.900.925.304.48000402.SZ金融街8.083.71%3071.241.381.536.525.86000656.SZ金科股份6.825.28%11880.310.981.261.556.935.42000671.SZ阳光城6.290.89%16290.161.041.391.836.054.53000732.SZ泰禾集团5.833.77%5910.251.251.521.844.683.82000961.SZ中南建设8.111.48%14660.211.081.892.407.514.29002146.SZ荣盛发展8.835.10%10160.382.202.693.264.013.29002244.SZ滨江集团4.341.38%8500.160.900.660.834.826.58600376.SH首开股份7.965.03%10070.201.581.671.955.044.76600325.SH华发股份7.412.02%5820.271.261.591.915.884.66000031.SZ大悦城7.111.55%3990.700.831.060.968.576.71600565.SH迪马股份3.208.75%5490.140.550.750.955.794.28均值3.88%0.381.702.102.546.175.07资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明82.板块三低一高板块三低一高；2）低仓位。我们预计机构四季报地产仓位仍将处于低配阶段。表基金重仓股中行业市值占比及其变动资料来源：wind，海通证券研究所序号中信一级行业19Q3基金重仓股中占比（%）环比变动（百分点）序号中信一级行业19Q3基金重仓股中占比（%）环比变动（百分点）1石油石化0.3-0.218医药14.51.82煤炭0.2-0.119食品饮料16.6-1.83有色金属1.1-0.120农林牧渔3.1-0.84电力及公用事业1.0-0.121银行5.5-0.45钢铁0.10.022非银行金融6.9-0.96基础化工2.40.423房地产4.1-0.47建筑0.40.024交通运输2.3-0.18建材1.3-0.225电子元器件11.34.49轻工制造0.90.026通信1.90.210机械3.0-0.227计算机4.6-0.211电力设备3.00.028传媒2.80.512国防军工0.8-0.129综合0.00.013汽车2.5-0.130环保及公用事业（二级）0.5-0.114商贸零售1.8-0.931食品（二级）3.0-1.615餐饮旅游1.60.232白酒（二级）13.4-0.116家电5.8-0.833证券（二级）1.30.217纺织服装0.4-0.134保险（二级）5.5-1.0请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明9板块三低一高；3）低预期。7月政治局会以后，房地产行业处于持续收紧“前融”阶段。时间涉及房地产的部分内容2019年7月30日坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段2019年4月19日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制2018年12月13日没有提到房地产2018年10月31日没有提到房地产2018年7月31日下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制2018年4月23日要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患2017年12月8日加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品2017年7月24日要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制2017年4月25日要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制2.板块三低一高表近期政治局会议内容请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明10资料来源：共产党员网，海通证券研究所板块三低一高；4）蓝筹业绩增速锁定性不断增高。2019年1-10月，百强房企销售情况同比依旧下滑，但跌幅有所收窄。2019年1-10月销售业绩排行榜数据，前100强房企操盘口径销售金额达到78762亿元，同比上年增加0.60%。图Top100单月操盘销售2.板块三低一高资料来源：中国指数研究院，海通证券研究所-100%-50%0%50%100%050001000015000TOP100单月操盘销售额（亿元，左轴）环比（右轴）同比（右轴）请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明11板块三低一高；4）蓝筹业绩增速锁定性不断增高。2019年1-10月销售业绩排行榜数据，前100强房企操盘口径销售权益金额达到66994亿元，同比上年增加5.0%；权益比85%。2.板块三低一高图Top100单月权益销售-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0200040006000800010000TOP100单月权益销售额（亿元，左轴）环比（右轴）同比（右轴）请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明12资料来源：中国指数研究院，海通证券研究所2.板块三低一高板块三低一高；4）蓝筹业绩增速锁定性不断增高。从2019年1-10月操盘口径销售金额来看，TOP1-10强同比增加1.1%，TOP11-20强同比上升12.6%，TOP21-30强同比下滑9.8%，TOP31-50强同比下滑0.7%，TOP51-100强同比下滑3.3%。权益销售金额