房地产行业专题报告行业发展换挡城市周期兴起20190624海通证券25页

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产证券研究报告行业专题报告2019年06月24日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持市场表现[Table_QuoteInfo]-23.97%-14.73%-5.50%3.74%12.97%22.21%2018/62018/92018/122019/3房地产海通综指资料来源：海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《一线城市新房市场成交量同比持续上升》2019.06.16《投资销售增速回落，高位拐点初显》2019.06.15《本周成交量环比回调，同比增速逐渐扩大》2019.06.09[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:[phone]Email:[e-mail]证书:S0850510120001分析师:杨凡Tel:[phone]Email:[e-mail]证书:S0850518070003分析师:谢盐Tel:[phone]Email:[e-mail]证书:S0850511010019行业发展换挡，城市周期兴起[Table_Summary]投资要点：房地产行业进入总量高位，增速低位阶段。1980年中国住房制度改革以来，中国房地产市场总量持续增长。房地产行业总销量为住房面积需求和单价的乘积。行业历次周期主要受政策影响而呈现周期波动。平滑周期波动后，我们发现行业增速较高阶段主要由住房销售面积拉动，而住房销售面积增速动力减弱与总人口增长动力减弱趋势基本相同。我们认为如果‚房住不炒‛基调不变，行业价格涨幅可能长期受政策调控，行业销售金额总量可能持续受销售面积增速和人口增速影响而进入到总量高位而增速低位的阶段。行业调控思路转变，行业周期波动收窄。中国房地产行业进入2000年以来，一共经历四次收紧调控，销售金额和面积的同比增速在政策松紧变换中呈现明显波动。2016年9月以来，最新一轮调控政策采取因城施策方式，对不同城市实行分化调控。从行业历史数据的波动性来看，在此次因城施策的调控下行业销售及投资端主要数据指标波动变小，行业周期波动逐步收窄。城镇化建设任务方向明确，城市周期兴起。国家发改委发布的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》和《2019年新型城镇化建设重点任务》中对于城镇化发展的思路向都市圈内中心城市及周边中小城市倾斜，例如降低大中小城市落户限制、允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂等。我们认为，当行业总量进入低增速阶段时，地域人口流动所带来的住房需求将逐渐占据行业销售主要影响因素。我们认为，行业政策促进了人口流入资源型城市，进而促进了城市分化，行业周期将从行业整体同涨同跌变为城市周期。房企竞争方式转换，从行业红利转向企业红利。行业原先的发展主要是依靠人口整体增长所带来的行业红利。在总量稳定的情况下，企业红利开始提升，即不同企业依靠自身核心竞争力精准把握项目区域布局和产品选择。考虑产品选择涉及微观实体运营较多，本文暂时不深入讨论，集中分析城市选择问题。经济体量吸引人口，核心50城具备发展潜力。基于对行业周期趋势变化以及所造成的城市波动影响，我们选取了50个潜力城市，通过对常住人口数量、GDP增速、城镇人均可支配收入、区位影响等因素对其基本面进行分析，并选择我们认为较优的长期城市，包括上海、深圳和北京，以及广州、天津、苏州、重庆、武汉、南京、成都、杭州、长沙、无锡、宁波。风险提示。因城施策下各城市调控整体偏严格，导致城市分化速度较慢。行业相关股票[Table_StockInfo]股票代码股票名称EPS（元）投资评级20182019E2020E上期本期000002万科A2.993.614.34优于大市优于大市600048保利地产1.591.932.32优于大市优于大市601155新城控股4.655.988.00优于大市优于大市000961中南建设0.591.081.89优于大市优于大市03333中国恒大2.854.074.89优于大市优于大市01918融创中国3.735.567.30优于大市优于大市00817中国金茂0.450.570.74优于大市优于大市注：EPS基于海通最新外发报告盈利预测、并按最新股本摊薄。资料来源：Wind，海通证券研究所行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2目录1.行业进入总量高位，增速低位时代............................................................................61.1房地产行业销售总量影响因素分析..................................................................61.2人口需求总量进入高增长低增速阶段..............................................................72.行业调控方式转变，发展方式换挡............................................................................82.1行业主要指标周期波动幅度减弱......................................................................82.2区域分化，城市周期兴起...............................................................................102.3房企竞争方式转换，从行业红利转向企业红利..............................................103.重点50城基本面分析.............................................................................................113.1分线城市总量分析.........................................................................................113.2人口流入情况分析.........................................................................................163.3分线城市经济特征.........................................................................................183.4分线城市综合因素排名..................................................................................194.总结.........................................................................................................................215.风险提示..................................................................................................................21行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3图目录图1房地产行业销售总量影响因素分解简示..............................................................6图21999-2018年房地产销售金额及同比增速..........................................................7图31999-2018年房地产销售面积及同比增速..........................................................7图41999-2018年中国总人口年增长.........................................................................8图51999-2018年房地产销售单价及同比增速..........................................................8图61999-2018城镇人口增速逐步放缓.....................................................................8图71999-2018中国城镇化率不断提升，变化速率降低............................................8图8房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——销售端.................................9图9房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——投资端.....................................9图10房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——房价........................................9图11影响房企核心要素简析图..................................................................................11图122018年31个省市GDP占比较1999年变化...................................................11图131999-2018年常住人口年复合增速与GDP占比相关性....................................11图14样本城市GDP及全国占比...............................................................................12图15样本城市常住人口及全国占比..........................................................................12图1650个样本城市2018年常住人口数量比较........................................................13图1750个样本城市近十年GDP均值比较...............................................................14图18分线城市GDP逐年同比变化率........................................................................14图1950个样本城市近十年城镇人均可支配收入均值比较........................................15图20分线城市城镇人均可支配收入逐年同比变化率.................................................15图2150个样本城市“辐射城市GDP/样本城市与辐射城市距离”比较.........................16图2250个样本城市近十年常住人口绝对变化..........................................