房地产行业业绩增长稳定真实负债率下降2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/23[Table_Page]深度分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业业绩增长稳定，真实负债率下降[Table_Summary]核心观点：业绩分析：板块毛利率下行，业绩保障倍数提升19年前三季度，板块房企营收同比增长24.3%，归母净利润同比增长19%，增速维持稳定，由于当期结算项目受限价因素影响，19年前三季度板块扣税毛利率下降至23.6%，期间费用率上升，叠加当期损益占比的上升，导致归母净利润增速略低于营收增速。虽然已售未结算资源规模增速下滑，但业绩保障倍数上升，体现出主流房企对于未来业绩稳定增长较为充足的准备，预计20年行业整体增长依旧有能力维持稳定。销售表现：头部企业集中度提升，全年销售目标基本锁定19年前10月百强房企销售金额同比增长16%，增速高于全国，TOP30房企集中度提升弹性更大，资源集中优势进一步凸显。截至10月末，主流房企平均目标完成率为81.8%，全年销售目标基本锁定，对应其业绩的确定性顺延至21年。值得注意的是，10月市场存在一定以价换量的现象，景气度下行背景下走量情绪支撑销售，保障回款以及现金流的稳定。拿地表现：头部房企拿地谨慎，拿地策略聚焦核心区域伴随供给端资金面调控，16家主流房企19年拿地力度（拿地金额/销售金额）从二季度的42%下降至三季度37%。19年前三季度房企拿地偏谨慎，我们总结了三大特征：1）拿地向一二线核心区域集中；2）新城市拓展速度放缓；3）头部房企加大开工以减少库存规模，库存水平下降意味着房价上涨压力的提升，后续土地供应情况值得密切关注。杠杆表现：真实负债率下降，杠杆结构优化随着行业投资节奏放缓，业绩释放提高净资产规模，19年三季度末板块扣除预收账款的真实负债率下降至51%。杠杆方面，三季度末板块整体杠杆乘数为8.1x，较18年末上升0.3x，其中经营杠杆提升至4.3x，较18年末上升7.2%，占比进一步提升至52.7%，杠杆结构优化。在各类房企中，龙头房企的负债结构更为健康。板块投资建议：房企供给侧头部优势显现，继续建议加大板块配置板块投资方面，主流全年销售目标基本锁定，业绩的确定性也就顺延至21年。我们认为从当前至年底，板块的投资机会更多是alpha推动的估值切换。从标的选择来看，在价格控制、周期窄幅波动的背景下房企竞争力回归到内生增长性，除资源（土地+资金）竞争外，管理的优胜劣汰将进一步凸显，目前主流房企动态PE处于相对底部位置，估值具备修复空间。风险提示供给改善存在不确定性；资金成本上行；行业景气度下行风险。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-11-10[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:走量情绪支撑销售，土地市场持续降温2019-11-03房地产行业:按揭贷持续收紧，房价涨幅回落2019-10-27房地产行业:销售亮眼韧性依旧，投资增速维持稳定2019-10-20[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-7%2%11%20%29%38%11/1801/1903/1905/1907/1909/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/23[Table_PageText]深度分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票简称股票代码货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科A000002.SZ人民币26.742019/10/27买入39.603.674.227.466.486.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币18.712019/03/19买入29.802.292.578.187.288.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币28.772019/10/20买入36.994.936.035.844.788.467.9729.0%26.2%华侨城A000069.SZ人民币7.102018/11/01买入-1.331.425.324.995.775.4615.0%13.8%荣盛发展002146.SZ人民币8.732019/10/26买入13.522.252.473.883.542.741.5222.5%19.8%金科股份000656.SZ人民币6.872019/11/03买入7.971.001.206.895.7213.1111.8719.3%18.8%中南建设000961.SZ人民币8.352019/10/30买入10.781.131.947.374.304.414.1620.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币6.772019/10/28买入8.890.941.307.245.199.934.9818.0%20.1%蓝光发展600466.SH人民币6.512019/10/26买入10.041.111.725.893.8311.0011.7822.6%25.8%华发股份600325.SH人民币7.202019/10/29买入10.501.401.905.133.7918.2311.9120.0%21.3%新湖中宝600208.SH人民币4.392019/11/03买入5.200.360.4512.049.6533.1332.678.4%9.5%中国国贸600007.SH人民币17.502019/09/02买入19.860.921.0418.9516.907.756.8811.8%11.7%金融街000402.SZ人民币7.842019/08/12买入10.311.291.476.085.3212.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007.HK港币11.562019/09/18买入16.031.932.265.354.573.302.8925.6%23.1%融创中国01918.HK港币38.302019/10/11买入54.705.287.006.524.928.354.9827.2%26.5%中国海外发展00688.HK港币27.102019/10/15买入32.904.114.635.895.234.764.3115.0%14.4%旭辉控股集团00884.HK港币5.752019/08/18买入6.160.911.135.744.603.702.8021.6%21.2%万科企业02202.HK港币28.552019/10/27买入38.703.674.227.126.196.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/23[Table_PageText]深度分析|房地产目录索引房地产供给侧改革下的企业选择.............................................................................5业绩表现：板块毛利率下行，业绩保障倍数提升...................................................5经营表现：全年销售目标锁定，投资聚焦核心区.................................................10销售表现：头部企业集中度提升，全年销售目标基本锁定..........................10拿地表现：头部房企拿地谨慎，拿地策略聚焦核心区域..............................14杠杆表现：真实负债率下降，杠杆结构优化.........................................................18风险提示...............................................................................................................21图表索引图1：地产板块营业收入及增速..............................................................................6图2：板块内各类房企营业收入增速......................................................................6图3：地产板块归属净利润及增速..........................................................................6图4：板块内各类房企归母净利润增速...................................................................6图5：板块整体毛利率及扣税毛利率......................................................................7图6：板块内各类型房企扣税毛利率......................................................................7图7：样本房企19年三季度及前三季度扣税毛利率水平.......................................7图8：地产板块期间费用率及结构变化...................................................................7图9：销售管理费用占经营现金流流入及销售金额................................................7图10：地产板块管理销售费用率（现金流口径）..................................................8图11：主流房企销售管理费用/经营性现金流流入.................................................8图12：房企收入、盈利能力及业绩增长关系对比..................................................8图13：地产板块投资收益及同比增速....................................................................8图14：地产板块少数股东损益及权益变化.............................................................9图15：分类房企少数股东损益及少数股东权益......................................................9图16：地产板块预收账款及增速变化..........................