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请务必阅读正文之后免责条款部分[Table_Summary]中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估恒大研究院研究报告房地产行业专题报告2019/7/18房地产首席研究员：夏磊联系人：郑南宏联系人：庞欣陈雨田对本文有重要贡献相关研究：1.中国住房制度：回顾、成就、反思与改革2019-07-112.国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验2019-06-283.控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录2019-06-274.日本房地产市场大起大落的终极逻辑——日本住房制度启示录2019-04-025.发达经济体房地产税怎么收？2019-03-186.60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕——美国住房制度启示录2019-03-017.传统周期延续，还是长效机制破局？—2019年房地产市场展望2018-12-268.高房价之困—香港住房制度反思2018-11-079.新加坡如何实现“居者有其屋”？—新加坡住房制度启示录2018-09-2110.全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录2018-08-20导读：房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。纵观70年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都跟我国基本住房制度有关。促进市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。中国住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。从解放之初的福利公房，到改革开放后的提租改革，从1994年出售公房，到1998年商品房改革。70年制度变迁，是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史，也是发挥中央、地方两个积极性，不断的摸着石头过河，以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。中国，一个14亿人口的大国，占世界18.8%的人口，在1949年解放之初，人均居住面积仅4.5平米，到如今城镇人均住宅建筑面积超30平，市场的力量创造着奇迹，因为房改，充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力，蕴含其中的改革哲学，奠定着成功的基石。新时代，新思路，新住房制度。住房制度的要义就是解决住房问题，维持平稳发展的房地产市场。当前，城镇化率仅59.6%，住房自有率79.2%，经济发展水平从1998年房改时的人均GDP6860元、经济总量世界第八，到2018年人均GDP64644元、世界第二大经济体。对住房制度的认识，当随着发展阶段而逐渐深化。摘要：·什么是好的房地产市场？综观全球，各经济体房地产市场表现各异，有的实现了房价近半个世纪的稳定；有的经历过60年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣，却引爆了全球金融危机，进而黯然落幕；有的历经两次房地产危机，痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场，理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。·我国有着怎样的房地产市场？单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况，因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中，“量”对应着供给风险，包括套户比等指标；恒大研究院研究报告立足企业恒久发展2服务国家大局战略“价”对应着价格风险，包含房价增速、房价收入比等指标；“质”是指住房质量，用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。从“量”上看，供需较为均衡，2017年城镇住房套户比1.07，从国际看，当前美国、日本、德国和英国分别为1.15、1.16、1.02和1.03，中国城镇住房套户比尚低于1.1，既解决了住房短缺问题，又不存在明显过剩。从“价”上看，房价绝对涨幅高，相对涨幅低。1998-2018年中国名义房价上涨4倍，年均涨8%，高于美国、日本、英国等主要发达经济体，但同期城镇居民人均可支配收入上涨6倍，名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6，低于OECD平均值1.1。2018年全国房价收入比7.3，为1998年以来最低25%分位，尚处于较安全的水平。从“质”上看，整体居住水平较好，2016年城镇人均住房建筑面积为36.6平/人，折算成人均居住面积为29.3平/人，已达到部分发达经济体的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为16.0、22.3、27.6平方米；住房设施方面，估算2015年城镇住房成套率（同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比）达85.7%，相比2000年68.0%明显提升，但相比发达经济体接近1的水平还有改善空间。·二十年房地产周期回顾中国房地产经历了二十年长景气周期，由城镇化和经济增长驱动。1998-2018年，中国城镇化率从33.4%上升至59.6%，年均提升1.3个百分点；同期，中国城镇人均可支配收入年均增长11%，居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动，中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018年，商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米，累计上涨4倍，年均上涨8%。涨幅高于多数发达国家，如英国、美国、德国、日本同期分别上涨2.2、1.3、0.4、-0.3倍，年均上涨6%、4%、2%、-2%。二十年长景气周期中包含六轮小周期。中国房地产市场维持上行趋势的同时，经历了6轮小周期波动，平均每轮历时3年，周期峰值（以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标）依次为2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行阶段房价上涨8%至54%，下行阶段房价增速-4%至15%，每轮小周期结束房价累计增速-2%至54%。伴随房地产小周期波动，中国共出台6轮房地产调控政策，其中2轮刺激，包括2008-2009年、2014-2016年9月；4轮收紧，包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。风险提示：政策推动不及预期等恒大研究院研究报告立足企业恒久发展3服务国家大局战略目录170年住房制度变迁与房地产市场演变...............................................................................................................41.11949-1978：福利公房时代........................................................................................................................41.1.1时代背景：重工业优先战略，“先生产，后生活”.......................................................................41.1.2住房制度：统一管理、统一分配、以租养房的福利性低租公房分配制度...............................51.1.3市场表现：住房供给效率低...........................................................................................................71.21978-1994：提租改革时期........................................................................................................................81.2.1时代背景：邓小平是住房制度改革的总设计师...........................................................................81.2.2政策实践：提高公房租金；土地、商品房预售等基本制度确立.............................................101.2.3市场表现：房地产市场过热初现.................................................................................................121.31994-1998：出售公房改革时期..............................................................................................................141.3.1时代背景：市场经济确立，各项改革全面提速.........................................................................141.3.1政策实践：出售公房、建立公积金制度.....................................................................................161.3.2市场表现：房改进程提速，地方民营房企崛起.........................................................................161.41998-2018：商品房时代..........................................................................................................................171.4.1时代背景：亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点.........................................................171.4.2政策实践：住房实物分配终结.....................................................................................................181.4.3市场表现：启动房地产市场.........................................................................................................202中国住房制度评价..............................................................................................................................................212.1房地产市场发展阶段：从大建设阶段转向提质降速阶段....................................................................212.2房地产市场风险评估...............................................................................................................................272.2.1房价泡沫风险：不存在全局性风险.............................................................................................272.2.2流动性风险：居民、企业加杠杆放缓.........................................................................................282.2.3供给过剩