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住房的消费属性从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善型需求。刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等等。改善型需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的。城镇化率提升带来的需求人均住房面积提升带来的需求核心观点Highlights预计我国城镇化率将在2030年达到75%；总人口将在2029年达到顶峰，为14.39亿人。截止到2017年，全国城镇住房总建筑面积为236亿平。根据测算2018-2020年城镇化率提升带来的新增住房需求分别为7.55、6.53、6.41亿平。2030年前，城镇化率提升带来需求平均每年为6.1亿平，而2031年之后会下降到0.65亿平。一线单个城市平均每年有746万平的需求，二线单个城市有2100万平。根据我们测算，我国城镇常住人口人均住房建筑面积为29平/人，套内面积约为23平/人，发达国家普遍在30平/人以上。根据我们的趋势拟合，在每年提升0.67平的基础上，预计在2020年达到日本的水平。人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.5亿平/年。一线单个城市平均每年有1297万平的需求，二线单个城市有728万平。我国的住房真实需求还有多少根据我们的测算，2018-2020年真实住房需求分别为13.2、12.5、12.6亿平。我国住房真实需求在2030年前都超过12.5亿平/年，平均中枢为13.4亿平/年，根据新房占销售的70%估算，预计商品住宅销售中枢在9.4亿平/年。2030年以后真实需求会下降，但仍超过5.5亿平/年。第一部分住房的两大属性：消费属性&投资属性第二部分2030年前城镇化率的提升带来的需求为6.1亿平/年第三部分人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年第四部分2030年前每年真实需求超过12.5亿平，2030年后超过5.5亿平目录ContentsPage第一部分住房的两大属性：消费属性&投资属性住房的消费属性是真实需求，包括刚需和改善1从消费和投资属性拆分居民住房需求房屋的两大属性消费属性刚性需求人口和城镇化率的提升结婚购房家庭人数增加城市人口迁移……改善性需求人均住房面积的提升住房成套率提高棚改改善性需求……投资属性投资性需求资产价值增值收取租金居民住房具有两种属性：消费属性和投资属性。消费属性包括刚性住房需求与改善性住房需求，其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升。改善性住房需求主要来源于：人均住房面积的提升和和棚改带来的改善性需求。投资属性即金融属性更加周期性，其中预期资产价值升值和收取稳定的租金是投资性需求的关键因素。真实需求2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年第二部分2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所2根据我们测算，2030年全国城镇化率将达到75%常住人口城镇化率稳步提高，但对比国外仍有提升空间。2004-2017年，常住人口城镇化率基本呈现了线性增长趋势，2017年常住人口城镇化率为58.5%，城镇常住人口为8.13亿。美国城镇化率在1960年达到70%，1990年达到75%，2003年达到80%，2017年为82%；日本城镇化率在1960年达到63%，1975年达到75%，2001年达到80%，2010年达到90%，2017年为92%。参照日本的城镇化率增长趋势，我们预测在2030年，常住人口城镇化率约达到75%；2055年，常住人口城镇化率达到80%；2065年达到90%。备注：户籍人口城镇化率2014年（不含）之前数据为户籍非农业人口比重值。60.065.070.075.080.085.090.095.0日本美国法国数据来源：《中国人口展望2018：从数量压力到结构挑战》、Wind、方正证券研究所2总人口将在2029年达到顶峰，为14.39亿人总人口预测方法：队列要素预测法。在给定基年分性别、分年龄人口数据的基础上，在队列生育、死亡和迁移风险的作用下，估计出未来的分性别、分年龄人口，人口中经历人口事件的风险都因年龄和性别而异。总人口预测工具：PADIS-INT。用户输入人口参数数据后（包括起始人口、预期寿命、死亡模式、总和生育率、年龄别生育率、出生性别比、迁移水平、年龄别迁移模式等），软件可分别按队列估计出生、死亡和迁移随时间变化的递进结果，从而进行未来人口的预测。数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所2未来三年城镇化率提升带来的新增住房需求共计20.49亿平时间城镇化率（%）总人口（亿人）城镇常住人口（亿人）城镇户籍人口（亿人）城镇户籍人均住房建筑面积（平米/人）城镇户籍总住房建筑面积（亿平米）城镇住房总建筑面积（不含建制镇）（亿平）建制镇住房建筑面积（亿平）城镇住房总建筑面积（亿平）校正系数城镇常住人均住房建筑面积（平米/人）新增住房需求（亿平米）200239.0912.764.993.4924.5085.681.929.894.90.9019.01200340.5312.855.213.7425.3094.789.132.1103.00.9219.784.30200441.7613.005.433.9126.40103.296.234.4111.00.9320.444.55200542.9913.085.624.0927.80113.7107.736.7122.70.9321.834.24200644.3413.145.834.2128.50120.0130.50.9222.404.55200745.8913.216.064.3130.10129.7141.10.9223.275.49200846.9913.286.244.4030.60134.6146.40.9223.464.18200948.3413.356.454.5031.30140.9153.20.9223.745.06201049.9513.416.704.6031.60145.4158.10.9223.605.78201151.2713.476.914.7132.65153.8167.20.9224.225.03201252.5713.547.124.8032.91158.0171.80.9224.145.11201353.7313.617.314.9134.23168.1182.80.9225.004.87201454.7713.687.495.0435.02176.5192.00.9225.624.61201556.1013.757.715.4935.81196.5213.70.9227.706.13201657.3513.837.935.7036.60208.5226.80.9228.606.23201758.5213.908.135.8936.90217.2236.20.9229.045.892018E59.8314.038.39243.829.047.552019E61.1314.108.62250.329.046.532020E62.4414.168.84256.729.046.41备注：红色底纹为预测值，红色数据为缺失替换值，其中由于2015年开始不再区分非农及农业户口，故非农业户籍人口2015-2017年数据为城镇户籍人口；城镇户籍人均住房建筑面积2013-2014年数据缺失，由趋势拟合得到；2006年后校正系数均为2002-2005年校正系数的均值。城镇化率提升带来的新增住房需求=新增城镇常住人口*城镇常住人口人均住房面积=常住人口城镇化率*总人口*（城镇住房总建筑面积/城镇常住人口）此处假设不变数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所22030年前，城镇化提升带来的住房需求平均6.1亿平/年根据测算2018-2020年城镇化率提升新增住房需求分别为7.55、6.53、6.41亿平，平均每年6.8亿平。2030年以前，每年的住房需求仍将超过5亿平，平均每年6.1亿平。当2030年城镇化率提升至75%时，当年新增住房需求为5.38亿平。2031-2055年期间，城镇化率提升速度减缓，2055年提升至80%，新增住房需求从2031年0.65亿方下降至2055年-0.94亿方；之后由于城镇化率提升速度加快，2065年为90%，当年新增住房需求为1.21亿方。2028年2030年2031年2055年2056年2042年2065年2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年第二部分2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平数据来源：国家统计局、方正证券研究所2.1全面二孩政策后，二孩新生占比提升至50%从单独二孩政策到全面二孩政策，总人口出生率有所增加。2013年，全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省（自治区）农村实施单独二孩政策；2014年，单独二孩政策开始在全国实施，当年总人口出生率同比增加0.3个千分点，但2015年又回落至12.1‰；2016年1月，全面二孩政策实施，当年总人口出生率显著增加至13.0‰；2013年后，二孩新生占比显著增加。人口抽样调查数据显示不同孩次新生占比中，二孩新生占比从2013年开始不断增加，2017年达到50.0%，超过一孩新生占比。备注：2010年为普查年份数据；2005、2015年为1%人口抽样调查样本数据，其他年份为1‰人口变动调查样本数据。12.2912.4012.0912.1012.1411.9511.9011.9312.1012.0812.3712.0712.9512.4311.211.411.611.812.012.212.412.612.813.013.2总人口出生率（‰）69.3%63.0%65.8%66.8%67.5%67.1%66.8%66.4%65.2%64.4%57.6%53.1%54.9%45.0%27.3%31.7%30.3%29.5%28.8%29.3%29.3%29.3%30.4%31.2%35.9%39.8%40.0%50.0%3.4%5.4%3.9%3.7%3.7%3.6%3.9%4.3%4.4%4.5%6.5%7.1%5.1%5.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20042005200620072008200920102011201220132014201520162017一孩新生占比（%）二孩新生占比（%）三孩及以上新生占比数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所2.1我们预测未来三年城镇新生儿人数约为2268万人时间总人口（万人）总人口出生率（‰）总新生儿（万人）城镇新生儿占总新生儿比重城镇新生儿（万人）一孩新生占比（%）二孩新生占比（%）三孩及以上新生占比一孩城镇新生儿（万人）二孩城镇新生儿(万人)三孩及以上城镇新生儿（万人）城镇户籍人均住房建筑面积一孩对应新增住房有效需求（万平）二孩对应新增住房有效需求(万平)三孩及以上对应新增住房有效需求（万平）2004129,98812.31,59845%71969.3%27.3%3.4%4981962526.413,1503,1051962005130,75612.41,62145%73063.0%31.7%5.4%4592313927.812,7723,8533272006131,44812.11,58945%71565.8%30.3%3.9%4702172828.513,4053,7112382007132,12912.11,59945%71966.8%29.5%3.7%4812122630.114,4753,8332382008132,80212.11,61245%72567.5%28.8%3.7%4902092730.614,99