房地产行业光大地产AH重点房企样本库负债研究及2018E现金短债压力测试短债压力提升

2018-10-07房地产敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告目录1、统计样本—光大地产（A+H）重点房企样本库.........................................................................32、有息负债增长明显放缓，短债比例保持稳定.............................................................................42.1、有息负债增长放缓，龙头改善更为明显..................................................................................................42.2、短期有息负债占比保持稳定，房企间有所分化.......................................................................................63、现金增长同步放缓，龙头房企融资优势显著.............................................................................73.1、流动性全面收紧，行业现金余额增速放缓..............................................................................................74、净负债率小幅上行，偿债压力相对可控....................................................................................94.1、A股房企净负债率上行，H股内房小幅下降...........................................................................................94.2、龙头房企短期偿债压力逐步缓解，风险或集中于中小型房企...............................................................105、短期现金流偿债压力测试：风险进一步分化...........................................................................126、投资建议：建议关注短债覆盖能力强及融资能力强的行业标的...............................................147、风险提示.................................................................................................................................142018-10-07房地产敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告1、统计样本—光大地产（A+H）重点房企样本库本次统计样本采用光大地产（A+H）重点房企样本库，剔除5家规模较小的A股地产公司，剩余的25家A股房企+20家港股房企。龙头房企定义为13家，包括：万科A、保利发展、招商蛇口、绿地控股、新城控股、华夏幸福、金地集团、中国恒大、碧桂园、中国海外发展、华润置地、融创中国、龙湖集团。中小型房企样本为剩余的32家。表1：25家A股重点上市房企基本情况序号代码简称总市值（亿元）股价（元/股）PE(TTM)PB10日涨跌幅年初至今涨跌幅1000002.SZ万科A2,662.6724.309.02.04%-19%2600048.SH保利发展1,477.2718.699.32.26%-2%3001979.SZ招商蛇口1,447.2912.178.81.31%-11%4600606.SH绿地控股778.766.407.51.32%-9%5600340.SH华夏幸福760.7225.337.41.94%-17%6601155.SH新城控股591.2126.198.02.76%-8%7600383.SH金地集团516.866.305.81.04%-22%8000069.SZ华侨城A467.8015.6013.74.14%-15%9600663.SH陆家嘴409.479.075.11.04%-24%10002146.SZ荣盛发展346.987.985.51.22%-12%11000656.SZ金科股份275.535.1612.41.40%10%12600208.SH新湖中宝267.443.116.20.80%-39%13600675.SH中华企业258.405.4931.52.64%-11%14000671.SZ阳光城241.385.968.71.2-1%-24%15000961.SZ中南建设229.266.1819.11.40%-3%16000402.SZ金融街210.427.047.50.73%-34%17000732.SZ泰禾集团192.6415.488.41.01%-22%18600376.SH首开股份185.477.195.40.63%-17%19600895.SH张江高科154.8710.0030.01.82%-29%20600466.SH蓝光发展151.915.098.91.01%-23%21600325.SH华发股份149.198.013.91.34%-37%22000537.SZ广宇发展149.107.046.21.22%0%23600266.SH北京城建129.448.268.30.60%-35%24002244.SZ滨江集团126.644.079.20.90%-48%25600748.SH上实发展89.094.839.70.93%-24%资料来源：WIND，光大证券研究所整理注：数据截止时间2018年9月30日表2：20家H股重点上市房企基本情况序号代码简称总市值（亿港元）股价（港元/股）PE(TTM)PB10日涨跌幅年初至今涨跌幅13333.HK中国恒大2,861.8321.956.61.7-14%-14%20688.HK中国海外发展2,684.2724.506.31.03%1%2018-10-07房地产敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告32007.HK碧桂园2,138.549.875.71.7-10%-26%41109.HK华润置地1,899.0827.406.81.30%23%50960.HK龙湖集团1,197.9720.207.41.4-6%6%61918.HK融创中国1,061.1524.105.71.9-3%-24%70813.HK世茂房地产650.0719.526.70.9-7%20%83380.HK龙光地产486.418.846.41.5-1%11%92777.HK富力地产463.3814.381.70.6-1%-11%103383.HK雅居乐集团433.2311.064.60.9-4%2%110817.HK中国金茂411.173.567.31.04%11%121030.HK新城发展控股300.025.075.01.7-7%8%130884.HK旭辉控股集团279.643.603.91.0-3%-20%143377.HK远洋集团262.753.454.60.5-4%-32%151813.HK合景泰富集团227.167.164.50.7-6%-16%166158.HK正荣地产175.644.267.61.2-3%9%173900.HK绿城中国158.467.314.90.5-3%-26%181233.HK时代中国控股153.318.363.90.80%13%191628.HK禹洲地产147.913.183.80.7-6%-21%203883.HK中国奥园142.125.305.71.1-1%30%资料来源：WIND，光大证券研究所整理注：数据截止时间2018年9月30日2、有息负债增长明显放缓，短债比例保持稳定2.1、有息负债增长放缓，龙头改善更为明显2015-2017年，45家样本房企有息负债规模分别同比增长26%、35%、37%。截止2018年中期，45家样本房企有息负债余额合计4.74万亿元，较2017年末增长12%，增速较2017年全年增速37%下降25pc。图1：45家样本房企有息负债增速资料来源：WIND、光大证券研究所整理注：有息负债较上期增速已根据可比口径进行调整26%35%37%12%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2015201620172018H145家房企有息负债环比增速2018-10-07房地产敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告H股内房有息负债规模增长放缓更明显截止2018年中期，25家A股房企有息负债余额合计约2.19万亿元，较2017年末增长14%，增速较2017年全年增速（36%）下降约22pc。截止2018年中期，20家H股内房有息负债余额合计约2.55万亿元，较2017年末增长11%，增速较2017年全年增速（38%）下降约27pc。图2：25家A股房企和20家H股内房有息负债增速对比资料来源：WIND、光大证券研究所整理注：有息负债较上期增速已根据可比口径进行调整龙头房企有息负债规模增长放缓更明显截止2018年中期，光大地产（A+H）13家龙头房企有息负债余额2.67万亿元，较2017年末增长9%，增速较2017年全年增速（37%）下降28pc。截止2018年中期，光大地产（A+H）32家中小型房企有息负债余额2.07万亿元，较2017年末增长16%，增速较2017年全年增速（36%）下降20pc。图3：龙头房企和中小型房企有息负债增速对比资料来源：WIND、光大证券研究所整理注：有息负债较上期增速已根据可比口径进行调整20%23%36%14%31%47%38%11%0%10%20%30%40%50%2015201620172018H125家A股房企有息负债环比增速20家H股房企有息负债环比增速30%45%37%9%23%23%36%16%0%10%20%30%40%50%2015201620172018H1龙头房企有息负债增速中小型房企有息负债增速2018-10-07房地产敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告2.2、短期有息负债占比保持稳定，房企间有所分化短期有息负债占比基本保持稳定，优于2014年末水平截止2018年中期，45家样本房企短期有息负债合计约1.32万亿元，占总有息负债比例约30%，与2017年末水平31%相比，基本保持稳定，较2014年末水平34%下降了4pc。图4：45家样本房企有息负债中短期负债占比资料来源：WIND、光大证券研究所整理A股房企短期有息负债占比相对较低截止2018年中期，25家A股房企有息负债中短期负债余额约5767亿元，有息负债占比约26%，较2017年末水平28%下降2pc，较2014年末水平38%下降12pc。截止2018年中期，20家H股内房有息负债中短期负债余额约8372亿元，有息负债占比约33%，较2017年末水平34%下降1pc，较2014年末水平31%提升2pc。图5：25家A股房企和20家H股内房有息负债中短期负债占比资料来源：WIND、光大证券研究所整理34%31%27%31%30%0%5%10%15%20%25%30%35%40%20142015201620172018H145家房企有息负债中短期负债占比38%32%26%28%26%31%31%28%34%33%0%10%20%30%40%20142015201620172018H125家A股房企有息负债中短期负债占比20家H股房企有息负债中短期负债占比2018-10-07房地产敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告龙头房