房地产行业土地市场整体热度延续按揭贷利率边际收紧20190714广发证券32页

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/32[Table_Page]投资策略月报|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业土地市场整体热度延续，按揭贷利率边际收紧[Table_Summary]核心观点：政策环境综述：融资政策精准调控，热点城市土拍收紧中央层面，央行表态我国货币政策在利率和存款准备金率上有充足的调整空间，稳健的货币政策要松紧适度，另一方面监管层针对部分信托和银行的房地产业务进行了约束，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，实施精准调控。地方层面，部分土地市场热度较高的城市（东莞、杭州）修改了土拍政策以平抑土拍热度，东莞取消了限价地价高者得的竞拍方式，杭州限定了宅地未来的毛坯房销售均价、最高价以及精装最高标准。成交市场综述：重点城市景气度略有下滑根据房管局数据，6月38城成交面积同比上涨4.0%，较5月扩大1.8个百分点，其中一线表现显著，同比上涨13.3%，涨幅较5月扩大2.2个百分点，二线同比增长3.5%，涨幅较上月有所收窄，三四线则同比下降0.1%，降幅有所收窄，过去两年一线城市相比其他重点城市降幅更大，在低基数的情况下有较大的增长弹性。去年6月为成交相对高点，高基数下今年6月表现承压，批售比下滑至0.96，市场景气度略有回落，预计进入三季度成交表现将趋稳。土地市场综述：单月供销比提高，市场整体热度延续6月300城宅地供给仍在增长，带动成交仍维持一定热度，但单月供销比已从3-5月的平均1.12提高至1.36，其中一线市场仍维持较高热度，单月供销比1.02，二线和三四线供销比上升较快，分别为1.33、1.42。从溢价率的角度来看，300城宅地溢价率回升至26.0%，楼面价创18年来新高，流拍率仍维持18年以来历史低位，整体热度仍然较高。资金环境综述：首套及二套房贷利率小幅上涨，资金环境有所收紧按揭贷方面，融360数据显示，6月份35重点城市首套、二套房按揭贷利率环比均小幅上涨1bp，均为18年12月以来的首次上涨，按揭贷方面流动性有所收缩。银保监会23号文发布之后，6月监管层针对部分房地产业务增长较快的信托和银行进行“预警提示”或“窗口指导”，主要针对去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热，我们认为此政策会进一步使得资源向头部企业集中。行业景气度与一季度比有所下降，有助于缓解政策压力，调控政策持续加码及扩散的可能性较低。我们维持前期观点潜在的货币政策改善利于板块估值修复，板块投资价值提升。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-07-14[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置2019-07-07房地产行业:二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃2019-06-30房地产行业:几多风雨千山路，好事多磨终有期2019-06-23[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-18%-8%2%11%21%31%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/32[Table_PageText]投资策略月报|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科A人民币29.652019/04/08买入39.603.483.968.527.496.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币21.002019/03/19买入29.802.292.579.188.188.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币30.402019/05/01买入36.994.936.036.165.048.918.3329.0%26.2%601155.SH新城控股人民币27.842019/03/13买入47.876.477.484.303.728.9010.9133.1%27.6%000069.SZ华侨城A人民币7.352018/11/01买入-1.331.425.515.175.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币9.162019/04/29买入13.522.252.684.073.422.630.5822.6%21.2%000961.SZ中南建设人民币8.652019/05/31买入10.781.081.898.034.594.594.7819.6%25.5%000671.SZ阳光城人民币6.732019/04/03买入8.890.941.257.205.3710.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币6.132019/03/20买入10.041.111.725.503.5711.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币3.002019/03/18买入5.200.480.576.315.2823.1018.5010.2%10.9%600007.SH中国国贸人民币16.982019/07/08买入19.860.921.0418.3916.407.756.8811.8%11.7%02007.HK碧桂园港币11.422019/04/13买入16.031.962.265.114.443.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币37.852019/04/07买入54.705.287.006.324.778.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币5.622019/04/30买入6.160.911.135.504.413.903.0021.6%21.2%02202.HK万科企业港币31.152019/04/08买入38.703.483.967.866.916.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/32[Table_PageText]投资策略月报|房地产目录索引政策环境综述：信贷政策精准调控，热点城市土拍收紧........................................6成交市场综述：重点城市景气度略有下滑............................................................11总体成交市场分述：高基数下成交小幅上涨，批售比略有下滑...................11各线城市成交分述：各线城市成交均有所改善，其中一线领涨...................16土地市场综述：单月供销比提高，市场整体热度延续..........................................19土地市场分述：累计成交同比转正，一二线成交继续向好..........................196月宅地市场分述：单月供销比有所提高，市场整体仍有较高热度.............21资金环境：房贷利率小幅上涨，资金环境有所收紧..............................................26图表索引图1：近期地方主要调控政策一览..........................................................................6图2：各地放松、收紧政策一览.............................................................................7图3：杭州近期溢价率情况.....................................................................................8图4：苏州近期溢价率情况.....................................................................................8图5：合肥近期溢价率情况.....................................................................................8图6：东莞近期溢价率情况.....................................................................................8图7：2019年6月重要中央政策一览....................................................................9图8：2019年6月重要地方政策一览..................................................................10图9：全国重点38城市商品房成交面积指数.......................................................11图10：限购和非限购城市成交面积指数..............................................................11图11：重点38城市及限购、非限购城市成交面积同比增速...............................11图12：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速................................................12图13：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速...................................................12图14：全国26城市商品房库存面积及去化周期.................................................12图15：全国30城市住宅库存面积及去化周期.....................................................12图16：中指院重点城市新房开盘去化率..............................................................13图17：26城商品房批售比...................................................................................14图18：30城商品住宅批售比.................................................