房地产行业地产板块2019年半年报综述强者逾强分化显现页

行业专题报告请参考最后一页评级说明及重要声明投资评级：推荐（维持）报告日期：2019年09月09日分析师：陈智旭S1070518060005☎021-31829691[e-mail]行业表现数据来源：贝格数据强者逾强，分化显现——地产板块2019年半年报综述融资压力下龙头优势凸显，行业集中度持续提升：截至2019年6月底，行业TOP5公司销售额超过行业总体销售额的20%，行业TOP50公司销售额已超过行业总体销售额的60%。随着上半年中央政治局会议确定不以房地产作为短期刺激经济手段和房地产融资收紧，一二线地产公司所具有的低成本融资与高运营效率优势在未来将更为凸显，中小公司因融资压力提升等因素导致竞争压力提升、经营难度加大，行业集中度料将在未来进一步提升。利润率稳步上行：2019年上半年地产板块毛利率整体稳步提升，2019H1板块毛利率37.5%，较上年同期增长2.4pct，增长的主要原因是2019年板块公司开始对17年前后销售的高价项目进行结算，结算项目单价提升引领板块公司毛利率提升。分类来看，一线房企毛利率明显较高且增速较快，19H1一线房企平均毛利率为38.5%，较上年同期增长2.6pct；二线房企积极提高运营效率致使毛利率稳中有升，19H1平均毛利率34.7%，较上年同期增长2.8pct。中小房企19H1平均毛利率为37.5%，较上年同期增长2.4pct。一线房企加杠杆扩张，二线及中小房企杠杆率开始下降：2019年上半年板块净负债率呈下降趋势，2019H1净负债率为82.7%，较上年同期显著下降7.7pct。但一线房企凭借融资成本较低且本身资产结构安全性较高的优势在国内地产融资收紧的大环境下加杠杆进行扩张，一线房企19H1净负债率为111.1%，较上年同期大幅增长20.4pct。而二线房企在自身净负债率已经较高的条件下更加注重安全性，包括中南建设和阳光城在内的多家二线房企放风险意识突出，已在中报中明确提出将降低负债作为重要经营目标，19H1二线房企净负债率较上年同期快速下降28pct至150.2%。维持推荐评级：近期基本面上重点城市新房市场转弱，行业投资如期下行，而政策面稳中偏紧，我们认为目前的政策基调依然以平稳为主，随着基本面逐步转弱，政策进一步收紧的动力有望减缓。目前板块估值低于2014年初水平，处于历史底部区域，我们认为已基本反应了对行业政策偏紧及基本面下行的预期，结合2019上半年板块公司业绩来看，地产板块上半年盈利能力稳步提升，同时，板块整体负债率逐步下降，我们维持“推荐”评级，个股上我们维持推荐低估值龙头万科、保利、招蛇，以及布局重点城市的二线龙头阳光城，板块业绩分化明显，预计随着政策面稳中偏紧、基本面转弱龙头优势将愈加凸显。风险提示：调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期-20%-10%0%10%20%房地产沪深300分析师证券研究报告行业专题报告行业报告房地产行业行业专题报告长城证券2请参考最后一页评级说明及重要声明目录1.样本选择与分类...................................................................................................................42.行业：估值底部徘徊，集中度持续提升...........................................................................42.1板块估值处于历史底部，一二线房企低于板块整体..............................................42.2龙头优势凸显，行业集中度持续提升......................................................................53.盈利能力：整体维持高增，一二线与中小房企分化明显...............................................63.1营业收入与净利润高增..............................................................................................63.2利润率稳步上行，三费率可控上升..........................................................................73.3ROE：行业ROE平稳上行，各类房企间差异较大................................................83.4少数股东损益持续上涨，未来趋势或将延续..........................................................93.5预收账款稳步上涨，板块未来营收持续高增可期................................................104.负债水平：板块负债保持平稳，回款稳步增长，短期内安全性较高.........................114.1资产负债率保持平稳，剔除预售款后稍有下降....................................................114.2净负债率：一线房企加杠杆扩张，二线及中小房企杠杆率开始下降................124.3短期偿债能力健康，销售回款增幅稍降................................................................135.投资建议.............................................................................................................................15行业专题报告长城证券3请参考最后一页评级说明及重要声明图表目录图1：板块PE估值....................................................................................................................4图2：板块PB估值....................................................................................................................4图3：一二线房企估值情况.......................................................................................................5图4：行业销售额集中度持续提升...........................................................................................5图5：前50名房企销售额增速.................................................................................................5图6：板块营收及同比增速.......................................................................................................6图7：板块公司营收同比增速...................................................................................................6图8：板块归母净利润及同比增速...........................................................................................6图9：板块公司归母净利润同比增速.......................................................................................6图10：一二线房企2019H1营收及净利润增长情况..............................................................7图11：板块公司毛利率.............................................................................................................7图12：板块公司净利率.............................................................................................................7图13：板块公司三费率.............................................................................................................8图14：板块公司财务费用率.....................................................................................................8图15：一二线房企三费率与毛利率情况.................................................................................8图16：板块公司ROE（%）...................................................................................................9图17：一二线房企ROA及ROE情况...................................................................................9图18：板块公司少数股东损益...............................................................................................10图19：板块公司少数股东损益占净利润比重.......................................................................10图20：板块公司少数股东权益占比.......................................................................................10图21：板块整体预收账款及同比增速...................................................................................10图22：板块公司业绩锁定率................................................................