房地产行业基本面持续回落按揭贷边际收紧2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/18[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业基本面持续回落，按揭贷边际收紧[Table_Summary]核心观点：本周政策情况：LPR利率下降不影响房贷利率，宿州鼓励农民购房本周，中央层面，央行发布市场报价利率（LPR）形成机制，5年期LPR可为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，新5年期LPR报价为4.85%，比5年期贷款基准利率低5个BP，央行副行长刘国强强调坚持“房住不炒”的定位，坚持避免把房地产工具化，做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。地方层面，宿州市全面放开城镇落户，取消一切门槛，并规定农村户口转城镇户口仍享有原农村土地的权利及其派生权利，同时对农民与务工人员进城落户购房给予相应补贴。本周基本面情况：8月前22天35城新房成交同比下滑4.8%19年8月前22天，35城新房成交同比下滑4.8%，其中二线上涨4.4%，一线、三四线分别下滑12.9%、13.3%，13城当月批售比上升至1.02，其中一线上升至0.98，二三线上升至1.04，二三线景气度回落较快。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续10周下滑至14.9%，其中一线、二线、三四线分别为13.0%、14.2%、16.6%，较前周分别下滑0.2个百分点、0.8个百分点、1.5个百分点。基本面持续回落，按揭贷边际收紧基本面来看，8月中上旬35城成交一二线表现强于三四线，但同比均转负，推盘力度减弱叠加去化率下行，市场热度明显回落。从土地市场来看，百城土地单周供给/成交在2倍以上，溢价率连续10周下滑，在销售回款及融资环境均恶化的背景下，房企拿地更加谨慎。从市场反馈来看，合肥、南京、绍兴等地均出现了房贷收紧的报道，6月以来按揭贷边际收紧，一定程度上加速了景气度的回落。我们认为，未来房企周转水平的差异将最终导致房企业绩兑现能力分化，具备经营效率的房企将会在规模和利润之间取得较好的均衡，且目前主流房企动态PE处于相对底部位置，估值具备修复空间。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-08-25[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:抗趋势融资销售积极，拿地力度创年内新高2019-08-21房地产行业:利率环境改善，基本面压力增加2019-08-18房地产行业:中央重申“房住不炒”，融资环境趋紧2019-08-16[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-13%-3%7%17%27%38%08/1810/1812/1802/1904/1906/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/18[Table_PageText]跟踪分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科A人民币26.962019/04/08买入39.603.483.967.756.816.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币20.362019/03/19买入29.802.292.578.907.938.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币27.402019/08/18买入36.994.936.035.554.548.217.7629.0%26.2%000069.SZ华侨城A人民币6.952018/11/01买入-1.331.425.214.885.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币8.442019/08/17买入13.522.252.483.753.412.140.1722.6%19.9%000656.SZ金科股份人民币7.062019/08/16买入7.260.971.167.296.0717.6922.8018.8%18.4%000961.SZ中南建设人民币7.602019/05/31买入10.781.081.897.054.034.594.7819.6%25.5%000671.SZ阳光城人民币6.132019/04/03买入8.890.941.256.554.8910.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币6.162019/03/20买入10.041.111.725.533.5911.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币2.892019/03/18买入5.200.480.576.085.0923.1018.5010.2%10.9%600007.SH中国国贸人民币16.402019/07/08买入19.860.921.0417.7615.847.756.8811.8%11.7%000402.SZ金融街人民币7.602019/08/12买入10.311.291.475.905.1612.8110.6510.9%11.1%02007.HK碧桂园港币9.602019/04/13买入16.031.962.264.413.833.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币34.002019/04/07买入54.705.287.005.834.408.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币4.612019/08/18买入6.160.911.134.633.713.702.8021.6%21.2%02202.HK万科企业港币28.152019/04/08买入38.703.483.967.286.406.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/18[Table_PageText]跟踪分析|房地产目录索引地产行业政策及基本面跟踪情况..............................................................................5主要政策回顾...................................................................................................5重点城市成交情况............................................................................................5重点城市推盘及库存跟踪...............................................................................10全国土地市场供给成交情况...........................................................................13地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.................................................................15图表索引图1：本周主要政策一览（2019.08.18-2019.08.23）...........................................5图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比....................6图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）......................................................7图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）...............................................7图5：35城新房月度成交同环比（%）..................................................................7图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）.......................................................7图7：35城新房成交整体年同比（%）..................................................................8图8：35城新房成交分线城市年同比.....................................................................8图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.16-2019.08.22）...8图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）.................................................9图11：12城分线城市二手房周成交环比增速........................................................9图12：12城二手房成交月度同环比....................................................................10图13：12城分线城市二手房成交月同比.............................................................10图14：12城市二手房成交整体年同比.................................................................10图15：12城市分线二手房成交年同比.................................................................10图16：13城市商品房周度推盘............................................................................11图17：13城市商品房月度推盘............................................................................11图18：13城市商品房推盘年同比趋势.............