房地产行业成交与土地市场景气度均回落降准或缓解资金压力2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/29[Table_Page]投资策略月报|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业成交与土地市场景气度均回落，降准或缓解资金压力[Table_Summary]核心观点：政策环境综述：融资承压，集体经营性用地入市法制化中央层面，银保监会要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长，部分银行还收到窗口指导要求房地产开发贷表内额度不得超过3月底规模，房企融资持续收紧。《土地管理法（修正案）》获得通过，集体经营性用地入市制度经法律确定。地方层面，上海自贸区新片区加大人才支持力度，“居转户”改为5年（原7年），核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房社保年限缩短至3年（原5年），昆山跟进苏州市调控升级，海南垦区禁售。成交市场综述：市场景气度有所下滑根据房管局数据，8月35城成交面积由正转负同比下降4.3%，各线城市成交均有所下滑，其中一线同比下降12.8%，较7月由正转负，二线同比增长1.9%，涨幅较7月缩窄4.8个百分点，三四线则同比下降8.6%，8月成交市场景气度有所下滑。土地市场综述：土地市场热度回落，供销比有所回升根据中指院数据，19年8月300城宅地供需较去年同期均下滑超20%，单月供销比从上月的1.14大幅上升至1.35，宅地溢价率继续下滑至19.6%，回落至20%以下，土地市场热度明显下降。分线来看，各线城市宅地成交建面和土地出让金同比均下滑，供销比均回升，溢价率均有所下滑。资金环境综述：房贷利率继续上涨，降准或缓解资金压力按揭贷方面，融360数据显示，8月35重点城市首套、二套房贷利率分别增长3bp、2bp，涨幅较上月均扩大1bp。央行2019【16】号文指出10月8日起新发放的个人住房贷款需挂钩LPR，而当前首套房平均利率高于下限62个bp，而二套房平均利率高于下限33个bp。9月6日央行宣布降准合计释放长期资金约9000亿元，流动性边际修复有助于缓解资金面压力。对地产的影响还要观察降准之后的实际影响，近期无论是十年期国债收益率还是8月LPR的利率水平，均体现出下行趋势，与之相关联的按揭及其他贷款额度与成本均有望改善。从以往经验来看，板块估值与流动性呈现正相关，相对PE往往随着国债收益率下行而逐步抬升，从这个角度看，未来板块相对PE具备提升基础。对于个股而言，近期景气度下滑销售均价松动，头部房企加快推盘走量，销售端压力提高。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-09-11[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:降准或缓解资金压力，有助于板块估值修复2019-09-08房地产行业:8月房企表现强于重点城市，土地市场降温明显2019-09-01房地产行业:稳定长期预期，按揭贷款利率机制调整2019-08-27[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-13%-3%7%17%27%38%09/1811/1801/1903/1905/1907/1909/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/29[Table_PageText]投资策略月报|房地产重点公司估值和财务分析表股票简称股票代码货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科A000002.SZ人民币26.912019/08/26买入39.603.564.077.736.766.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币20.092019/03/19买入29.802.292.578.787.828.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币27.582019/08/18买入36.994.936.035.594.578.217.7629.0%26.2%华侨城A000069.SZ人民币7.132018/11/01买入-1.331.425.345.015.775.4615.0%13.8%荣盛发展002146.SZ人民币8.562019/08/17买入13.522.252.483.803.462.140.1722.6%19.9%金科股份000656.SZ人民币6.732019/08/16买入7.260.971.166.955.7917.6922.8018.8%18.4%中南建设000961.SZ人民币7.922019/08/28买入10.781.131.947.004.084.414.3320.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币6.022019/08/04买入8.890.941.256.444.8010.708.4018.0%19.5%蓝光发展600466.SH人民币6.052019/09/02买入10.041.111.725.433.5311.0011.7822.6%25.8%华发股份600325.SH人民币7.302019/09/09买入10.501.401.905.203.8418.1811.8720.0%21.3%新湖中宝600208.SH人民币3.082019/03/18买入5.200.480.576.485.4223.1018.5010.2%10.9%中国国贸600007.SH人民币16.792019/09/02买入19.860.921.0418.1916.227.756.8811.8%11.7%金融街000402.SZ人民币7.812019/08/12买入10.311.291.476.065.3012.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007.HK港币10.462019/04/13买入16.031.962.264.824.193.303.1523.4%18.8%融创中国01918.HK港币32.952019/09/06买入54.705.287.005.674.288.354.9827.2%26.5%旭辉控股集团00884.HK港币4.522019/08/18买入6.160.911.134.553.653.702.8021.6%21.2%万科企业02202.HK港币28.102019/08/26买入38.703.483.987.306.386.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/29[Table_PageText]投资策略月报|房地产目录索引政策环境综述：融资承压，集体经营性用地入市法制化........................................5成交市场综述：市场景气度有所下滑....................................................................10总体成交市场分述：供需双降，批售比维持在荣枯线之上..........................10各线城市成交分述：一线、三四线成交同比转负，二线涨幅收窄................15土地市场综述：土地市场热度回落，供销比有所回升..........................................18土地市场分述：供需均回落，土地出让金同比下降11%.............................18宅地市场分述：各线成交同比均下滑，供销比回升.....................................19资金环境：房贷利率继续上涨，降准或缓解资金压力..........................................24图表索引图1：贷款市场报价利率（LPR）形成机制一览....................................................6图2：集体经营性土地入市过程一览......................................................................6图3：2019年8月重要中央政策一览....................................................................8图4：2019年8月重要地方政策一览....................................................................9图5：全国重点35城市商品房成交面积指数.......................................................10图6：限购和非限购城市成交面积指数................................................................10图7：重点35城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.................................10图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速..................................................11图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速.....................................................11图10：全国26城市商品房库存面积及去化周期.................................................11图11：全国30城市住宅库存面积及去化周期.....................................................11图12：26城商品房批售比...................................................................................12图13：30城商品住宅批售比...............................................................................12图14：中指院重点城市新房开盘去化率..............................................................12图15：百城价格指数变化及环比.........................................................................12图16：13个重点城市二手房销售面积及同比......................................................14图17：中原二手房指数......................