房地产行业成交和土地市场景气度边际改善按揭贷环境继续收紧2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/30[Table_Page]投资策略月报|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业成交和土地市场景气度边际改善，按揭贷环境继续收紧[Table_Summary]核心观点：政策环境综述：货币政策维稳，地方落户政策相继着地中央层面，央行行长易纲表示中国的货币政策要保持稳健的取向，不急于采用比较大的降息和量化宽松的政策，而财政政策方面，据财政部统计，19年前9月累计发行地方债4.2万亿元，其中发行新增债券3.0万亿元，发行进度99.43%，今年新增债券发行基本收官。地方层面，响应住建部提出在全国开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作，9月共有21个省市加强了对住房租赁市场的监管。发改委提出督促农业转移人口市民化任务较重的地区全面落实1亿非户籍人口在城市落户政策，确保今年年底取得决定性进展，本月共有11个省市全面放开或放松落户政策。成交市场综述：“金九”景气度有所改善根据房管局数据，9月在26城推盘同比下滑15.2%的情况下35城成交面积同比由负转正上升8.0%，成交表现较好，中指院开盘去化率也继续回升至70%。分线来看，一线继续走弱而二线表现较好，三四线有所改善。推盘方面，各线城市推盘同比均下滑，其中一线、二线、三四线分别下滑26.9%、8.4%、32.5%，而成交方面，一线同比下滑17.0%，降幅较8月扩大4.2个百分点，二线同比上升23.7%，涨幅较上月扩大21.1个百分点，三四线同比上升1.9%，较上月由负转正。土地市场综述：土地市场热度回暖，单月供销比下降根据中指院数据，19年9月宅地市场有所回暖，300城宅地供需均从8月的同比下降20%左右回升到同比持平，单月供销比回落至1.27，流拍率有所回落。分线来看，一二线城市宅地市场继续维持较高热度，供需同比均上涨，其中一线在去年低基数下成交同比大幅上涨119%，而三四线宅地供需同比均继续下滑，市场热度继续回落。资金环境综述：房贷利率继续上涨，按揭贷环境边际收紧按揭贷方面，融360数据显示，9月份35重点城市首套房按揭贷利率环比上涨4bp，二套房按揭贷利率上涨5bp，按揭贷方面流动性有所收缩，预计下半年在严监管的情况下房企资金环境仍将收紧，融资政策的收紧会使得资源向头部企业集中，使得龙头房企多元化融资优势进一步凸显，从而加大竞争优势。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-10-15[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:金九成交边际改善，景气度好于去年同期2019-09-29房地产行业:头部房企坚定走量，表外融资规模下滑2019-09-23房地产行业:中西部表现依旧突出，土地降温仍在持续2019-09-22[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-5%6%18%30%41%53%10/1812/1802/1904/1906/1908/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/30[Table_PageText]投资策略月报|房地产重点公司估值和财务分析表股票简称股票代码货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科A000002.SZ人民币27.122019/08/26买入39.603.564.077.796.826.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币20.202019/03/19买入29.802.292.578.837.868.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币28.512019/08/18买入36.994.936.035.784.728.217.7629.0%26.2%华侨城A000069.SZ人民币7.362018/11/01买入-1.331.425.525.175.775.4615.0%13.8%荣盛发展002146.SZ人民币8.962019/08/17买入13.522.252.483.983.622.140.1722.6%19.9%金科股份000656.SZ人民币7.182019/08/16买入7.260.971.167.426.1717.6922.8018.8%18.4%中南建设000961.SZ人民币8.932019/08/28买入10.781.131.947.894.604.414.3320.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币6.572019/08/04买入8.890.941.257.025.2410.708.4018.0%19.5%蓝光发展600466.SH人民币6.902019/09/02买入10.041.101.706.254.0611.0011.7822.6%25.8%华发股份600325.SH人民币7.652019/09/09买入10.501.401.905.454.0318.1811.8720.0%21.3%新湖中宝600208.SH人民币3.092019/03/18买入5.200.480.576.505.4423.1018.5010.2%10.9%中国国贸600007.SH人民币17.752019/09/02买入19.860.921.0419.2317.147.756.8811.8%11.7%金融街000402.SZ人民币7.982019/08/12买入10.311.291.476.195.4212.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007.HK港币10.522019/09/18买入16.031.932.264.924.203.302.8925.6%23.1%融创中国01918.HK港币34.802019/09/06买入54.705.287.005.984.518.354.9827.2%26.5%旭辉控股集团00884.HK港币5.042019/08/18买入6.160.911.135.074.073.702.8021.6%21.2%万科企业02202.HK港币28.952019/08/26买入38.703.483.987.506.566.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/30[Table_PageText]投资策略月报|房地产目录索引政策环境综述：货币政策维稳，地方落户政策相继着地........................................5成交市场综述：“金九”景气度有所改善.................................................................10总体成交市场分述：推盘下滑而成交改善，开盘去化率有所回升................10各线城市成交分述：一线继续走弱而二线表现突出，三四线有所改善........14土地市场综述：土地市场热度回暖，单月供销比下降..........................................18土地市场分述：供需同比均转正，单月供销比有所下滑..............................18宅地市场分述：一二线仍维持热度，三四线景气度下滑..............................20资金环境：房贷利率继续上涨，按揭贷环境边际收紧..........................................25图表索引图1：9月租赁住房市场专项整治活动...................................................................6图2：各地放松、收紧政策一览.............................................................................7图3：2019年9月重要中央政策一览....................................................................8图4：2019年9月重要地方政策一览....................................................................9图5：全国重点35城市商品房成交面积指数.......................................................10图6：限购和非限购城市成交面积指数................................................................10图7：重点35城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.................................10图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速..................................................11图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速.....................................................11图10：全国26城市商品房库存面积及去化周期.................................................11图11：全国30城市住宅库存面积及去化周期.....................................................11图12：26城商品房批售比...................................................................................12图13：30城商品住宅批售比...............................................................................12图14：中指院重点城市新房开盘去化率..............................................................12图15：百城价格指数变化及环比.........................................................................12图16：13个重点城市二手房销售面积及同比......................................................14图17：中原二手房指数......................................