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行业一般研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of23目录1.主要结论.................................................................................................42.2009~2014年：多领域探索，寻找新发展方向..................................72.1.万科：拓展海外和新业务..............................................................72.2.保利：下沉周边城市，拓展海外及新兴业务..............................82.3.恒大：下沉三线，又浮出三线......................................................92.4.碧桂园：继续扩张，并进入海外市场........................................102.5.融创：聚焦“京津沪渝杭”，深耕区域.........................................112.6.龙湖：深耕区域，增持物业........................................................122.7.中海：向综合性房地产运营商转变，联营公司下沉三四线....132.8.华润：住宅和商业同时下沉三四线............................................152.9.华夏幸福：布局环首都、环上海、环沈阳................................163.2009~2014年：精简职能，新增业务................................................173.1.万科：精简管理层级，最终推出事业合伙人制度....................173.2.保利：继续保持二级和职能架构，新设立商业管理中心........173.3.碧桂园：集团-区域的二级架构...................................................183.4.龙湖：总部-区域（城市）的二级架构.......................................193.5.中海：成立区域公司形成三级架构............................................203.6.华润：建立区域总部，形成两级总部、三级管控的架构........21图表目录图1：“总部-区域-城市”的三级管理架构利于房企地域扩张和深耕.......6图2：2009~2014年间万科探索了体验地产、产业地产和地产延伸业务................................................................................................................7图3:2010年公司四大区域布局完成.........................................................7图4:2009~2014年间，公司覆盖城市扩张了1倍...................................7图5：截止2014年底，保利商业建面92万方，经营收入10.3亿元....8图6:2013年公司布局明确为3+2+X的城市群战略................................9图7:2009~2014年间，公司覆盖城市扩张了1.7倍................................9图8：截止2014年底，恒大的投资性物业面积为267万方...................9图9:2014年，恒大覆盖了全国所有省级行政区域...............................10图10:2010~2011年是恒大城市扩张最快的两年................................10图11:截止2014年底，恒大平均每个城市2.1个项目........................10图12:2010年恒大开始下沉三线，但在2013年优化土储结构，重返一二线......................................................................................................10图13：2009~2014年间，碧桂园加大酒店的投资力度...........................11图14:截止2014年底，碧桂园覆盖了全国24个省直辖市自治区......11图15:2009~2014年间，碧桂园覆盖城市扩张了2.6倍......................11图16：融创深耕“京津沪渝杭”5大区域8大城市直到2015年.............12图17:2010~2014年间，融创覆盖城市仅扩张了40%..........................12图18:平均每个城市开发项目扩张了262%，达到10.1个..................12图19：2010年龙湖的投资物业开始快速增长........................................13图20:2009~2014年间，龙湖覆盖城市扩张了1.4倍............................13行业一般研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3of23图21:平均每个城市开发项目收缩了47%，为3.4个..........................13图22：2009~2014年间，中海持有物业面积快速扩张..........................14图23:2009年中海形成五大区域布局，其中北方区域土储最多.........14图24:截止2014年底，中海合计进入31个城市，土地储备达3735万方..........................................................................................................14图25：2009~2014年间，中海系快速扩张，主要靠中海宏洋进入三四线..............................................................................................................15图26：2013年华润整合业务后形成三大业务部门................................15图27:2009~2014年间，华润投资物业继续快速扩张...........................16图28:截止2014年底，华润投资物业主要以商业为主.......................16图29:2009~2014年是华润最近的一次大幅地域扩张...........................16图30:截止2014年底，华润累计进入全国51个城市.........................16图31：截止2014年底，华夏幸福主要布局环北京、环上海和环沈阳17图32:2009年设立广州事业部，简化到8个下属部门.........................18图33:2010年对管理层进行了精简化调整.............................................18图34：2011年保利设立商业管理中心，公司下属10个职能部门......18图35：龙湖的地产开发为总部-城市的二级架构....................................19图36:2009年开始，中海管理层不断精简和集权.................................20图37:到2011年，中海形成9个职能部门，管理集中.......................20图38：2012年后成立区域公司，专门负责该片区的房地产业务........20图39：2010年华润设立区域总部，形成三级管理架构........................21表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览...................4表2:十大房企普遍是先城市扩张再区域深耕，除了融创和万科.........5表3:2009~2014年间，房企的扩张包括进入海外市场、继续城市扩张和业务扩张................................................................................................5请务必阅读正文之后的免责条款部分1.主要结论组织架构是企业战略实施的手段之一。根据企业的战略目标，组织架构会进行相应的调整。本文从十大房企的历史战略和组织架构来讨论房企的发展之路。没有最佳的组织架构，只有最前瞻性的战略，以及搭配合适的架构成为最佳组合。2015年以前，房企的历史之路主要以区域扩张和业务扩张（非转型）为主，组织架构从职能型逐渐向事业部转型，到最后房地产业务基本形成三级管理架构，以事业部的形式发展转型业务，并一定程度上下放权力。表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览公司万科保利恒大碧桂园融创龙湖中海华润绿地华夏幸福类别战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构90年代从深圳进入省外个别一二线城市经营架构削减至单一房地产广州-广州-佛山---重庆-内地住宅，香港商业-北京住宅和写字楼-上海-廊坊-2000~2008年三大城市群全国扩张；单一房地产业务调整为“战略总部-专业区域-执行一线”的三级架构北上广为核心全国扩张；住宅为主，商业为辅直线职能立足省会全国扩张“集团董事局-总公司高管-地区分公司高管”的三级架构一线近郊和二三线城市扩张；开拓酒店业务直线职能深耕环渤海、苏南和成渝三大区域；住宅和商业综合发展-区域聚焦，多业态全国扩张-四大区域一二线城市扩张；住宅为主，商业为辅业务与职能平行全国扩张；住宅开发+投资物业+增值服务从职能转变为业务部门全国扩张；发展超高层商业地产-发展固安工业园区产业新城-2009~2014年四大城市群全国扩张；发展城市配套服务从传统金字塔向扁平化架构转移下沉周边城市扩张；住宅为主，多元业态发展调整职能部门，尝试设立业务部门全国省级行政区域覆盖完毕；优化布局结构-继续扩张；扩大酒店和其他持有型物业从垂直管理调整为“总部-区域”二级管理架构深耕“京津沪渝杭”-五大区域深耕，增持物业地产开发和投资物业两大业务部门，地产旗下城市公司五大区域发展；向综合性房地产运营商转型调整为“总部-区域-城市”的三级架构，与职能部门平行住宅和商业同时下沉三四线，投资物业快速扩张调整为“集团总部-区域总部-城市公司”三级架构--环首都、环上海、环沈阳输出产业新城模式-2015~现在三好住宅+城乡建设与生活服务；转型方向包括租赁、物流地产、商业地产、冰雪度假、养老、教育、酒店、文化艺术等下放权力，赋予区域更大运营管理决策权一主两翼，房地产开发为主，房地产金融和社区消费服务为辅增设大区公司，调整为“总部-大区-平台”三级架构房地产+服务业，服务业包括健康、文化旅游、金融、高科技-覆盖客户全生命周期的资源整合平台优化总部职能部门。管理架构变为“总部-区域-城市”的三级架构八大区域城市扩张；打造文旅地产“总部-区域-城市”的