房地产行业深度再谈城市人口变迁与地产深度调控2019

本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明再谈城市人口变迁与地产深度调控证券研究报告所属部门।行业研究部报告类别।深度报告所属行业।金融地产/地产报告时间।2019/8/22分析师陈雳证书编号：[e-mail]联系人王一棠证书编号：[e-mail]川财研究所北京西城区平安里西大街28号中海国际中心15楼，100034上海陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼，200120深圳福田区福华一路6号免税商务大厦30层，518000成都中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼，610041——房地产行业深度（20190820）核心观点2019年5月以来的房地产调控促使现阶段行业热度有所减退。2019年5月开始，政府对房地产的调控政策进一步加强，并从2019年7月以来呈现出连续加码的态势，这使房地产市场结束了今年3-4月的“小阳春”行情。由于调控政策开始着力于房企融资端，土地市场的降温开始显现。人口数量与城镇化率升高或使未来十年房地产调控延续。目前阶段的房地产调控政策使商品房销售市场和土地市场的热度有所降温。中长期来看，人口增加和城镇化率升高或使未来十年房地产调控政策进一步延续。2030年中国人口预计增长至14.64亿的峰值，中国常住人口城镇化率的目标是到2030年要提升至70%。从重点发达经济体和新兴经济体的城市化历程来看，城市化率达到70%之后，依然还会呈现不断上升的趋势。随着中国经济和社会的发展，预计中国城镇化率在较长的一段时间内仍有较大的提升空间，这一过程的时间要远大于十年，在城镇化可能使我国整体房地产需求端热度延续超过十年的情况，相应的调控政策很可能会在这期间相应延续。根据城市发展的周期来看，预计未来十年城市人口较为集中的核心城市仍然是房地产市场热度相对较高的地区，面临的调控压力也较大。预计长三角、珠三角和京津冀等地区依然会成为人口集中的核心区域，而随着时间进一步推移，长三角、珠三角和京津冀这些区域的人口溢出效应以及逆城市化的发展会使一些人口分散在这些核心区域周边的卫星城市，我国人口集中的大都市带以及周边重点卫星城市较其他地区而言面临的调控力度更大。由于融资端调控政策的陆续出台，房企拿地的分化开始加大。从今年1-7月新增土地面积排名前100的房企来看，新增土地集中度分化明显，新增土地项目主要向少数大型房企聚集。排名前十的房企拿地建筑面积总和占新增土地建筑面积排名前100的房企拿地建筑面积总和的43.01%，而排名51-100的房企拿地建筑面积总和仅占新增土地建筑面积排名前100的房企拿地面积总和的14.05%。今年1-7月新增土地建筑面积位列前十的公司为碧桂园、绿地控股、万科、融创中国、新城控股、中国恒大、中梁控股、华润置地、保利和世茂。万科和保利是在新增土储上有较强竞争力的两个典型代表。在今年5-7月融资端持续收紧的情况下，万科和保利在土储扩充上仍然具备一定优势，且绝大多数新增土地位于人口密集的一、二线重点城市。风险提示：经济增长不及预期；房地产政策大幅收紧；全球范围内黑天鹅事件。川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明2/29正文目录一、2019年以来的房地产调控促使行业热度减退...................................51.12019年年初以来的房地产调控政策.......................................51.22019年5月以来商品房销售市场遇冷.....................................61.32019年6月以来土地市场出现降温.......................................9二、人口红利与城镇化对房地产的影响..........................................112.1人口数量与城镇化率升高或使未来十年房地产调控延续......................112.2房企拿地分化程度开始加大............................................182.32019年5-7月万科和保利的新增土储....................................21风险提示................................................................27川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明3/29图表目录图1：全国商品房累计销售面积（万平方米）.........................................................................6图2：全国商品住宅累计销售面积（万平方米）.....................................................................7图3：全国30个大中城市商品房成交套数月度同比增速（%）............................................7图4：全国30个大中城市商品房成交面积月度同比增速（%）............................................8图5：全国百城住宅价格指数增速（%）..................................................................................8图6：全国商品住宅待售累计面积（万平方米）.....................................................................9图7：全国住宅类土地成交占地面积和土地总价增速（%）..................................................9图8：全国100大中城市供应住宅土地规划建筑面积同比增速（%）................................10图9：全国100大中城市成交住宅土地楼面均价（元/平方米）..........................................10图10：全国100大中城市住宅的土地溢价率（%）................................................................11图11：WORLDPOPULATIONREVIEW对中国人口数量的预测曲线..........................................12图12：2008-2018年我国城镇化率（%）.................................................................................12图13：2008-2018年我国不同区域城镇化率水平（%）..........................................................13图14：1950-2018年主要发达经济体城市化率（%）..............................................................13图15：1950-2018年主要新兴经济体城市化率（%）..............................................................14图16：美国人口分布情况..........................................................................................................14图17：美国不同区域房屋销售数量（千套）...........................................................................15图18：2018年我国不同区域人口分布情况..............................................................................17图19：2018年我国重点城市人口数量（万人）......................................................................17图20：近十年我国不同城市人口增速（%）............................................................................18图21：部分人口密集城市的人口数量（万人）.......................................................................18图22：部分人口密集城市商品住宅成交面积（万平方米）...................................................18图23：2019年1-7月百强房企新增土储分布城市..................................................................19图24：2019年1-7月百强房企新增土储分布区域..................................................................19图25：2019年1-7月百强房企拿地建筑面积集中度..............................................................19图26：2019年1-7月拿地建筑面积排名前十房企（万平方米）...........................................19图27：2019年1-7月拿地建筑面积排名11-50名房企（万平方米）...................................20图28：2019年1-7月百强房企新增土地价值集中度..............................................................20图29：2019年1-7月新增土地价值排名前十房企（亿元）...................................................20图30：2019年1-7月新增土地价值排名11-50名房企（亿元）...........................................21图31：2019年7月拿地金额较今年1-6月上升较大的房企...................................................21图32：2019年7月拿地金额较今年1-6月回落较大的房企...................................................21川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明4/29表格1.2019年以来的房地产调控政策........................................................................................5表格2.2019年美国人口分布区域......................................