房地产行业深度报告对外开放再谱新篇上海迈向全球型城市2019

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。深度报告【行业·证券研究报告】房地产行业对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市核心观点以开放促改革，以改革谋发展，上海改革开放成就辉煌。上海的发展分为3个阶段：1978~1989年，扮演了改革开放的“后卫”角色，开放力度不够大，改革步子比较缓。1990~2002年，以浦东开发开放为标志，从改革开放的“后卫”转成“前锋”，承担起改革开放排头兵的责任。2002~2018年，以加入世贸组织为标志，进入建设具有全球影响力的世界级城市阶段。在不同的阶段，发展情况各有不同，但一个明确的趋势就是，开放的力度不断加大，而不断的开放则促进改革不断推进，两者形成上海发展的的合力。2018年上海的GDP3.3万亿元，人均GDP13.5万元，首次突破2万美元，达到发达经济体的标准。经济结构也持续优化，当前上海GDP中第三产业占比为69.9%，已经形成了服务型经济的特点。改革开放40年来，上海能够屡创辉煌的根本经验就在于坚持了改革开放，贯彻以开放促改革，以改革谋发展。新时代上海将成为对外开放新高地，全国全面深化改革排头兵，城市发展将迎来历史性机遇，城市价值将再迎飞跃。2018年11月进博会以后，上海承担起长三角一体化、增设自由贸易区和设立科创板并试点注册制三项任务，标志着上海将谱写新时代改革开放的新篇章。长三角一体化战略在上升为国家战略之后，正从共识走向现实，长三角作为全国经济领先区域，其一体化发展将提升区域内要素流动效率和产业有序分布。上海发挥龙头作用，引领整个一体化战略，为全国其他区域战略提供可借鉴可复制的经验。增设自由贸易区则意味着要将上海建设成新时代对外开放的新高地，而不仅仅是地理面积的扩大。它体现了中国新时代对外开放的新特征，出口与进口并重，营商制度环境改革与吸引外资并重。2018年中国FDI金额为1390亿美元，同比增长3.7%，而同期全球FDI下降13.3%，全球营商环境排名也提升到31位，较2017年上升15位。充分反映了国际社会对于中国持续改革开放的认可。投资建议与投资标的上海作为社会主义新时代的开放新高地，开放的广度与深度不断提升，在开放驱动之下，改革也持续推进，上海的本地企业也将受益于此。具体可以关注以下两条主线：1）区域内提供各类园区服务的企业，受益于开放程度的扩大和科创板设立，科创企业数量增多和经营更活跃后将产生更多的经营场所和支持服务的需求；2）上海市内拥有较多土地储备的企业，受益于相关片区价值的提高。建议关注：上海临港(600848，未评级)、张江高科(600895，未评级)、市北高新(600604，未评级)风险提示宏观经济下行压力超预期。国际经贸摩擦超预期。政策落地执行低于预期。Table_BaseInfo行业评级看好中性看淡(维持)国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2019年11月17日行业表现资料来源：WIND、东方证券研究所证券分析师竺劲021-63325888*[e-mail]执业证书编号：S0860514060003证券分析师房诚琦021-63325888*[e-mail]执业证书编号：S0860518070003联系人马晓东[e-mail]有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产行业深度报告——对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市2目录1光荣与梦想：上海四十年改革开放历程.......................................................41.1辉煌成就，上海已达到发达经济体水平........................................................................41.2以开放促改革，以改革谋发展......................................................................................62新时代谱写新篇章，成为全国开放新高地..................................................102.1长三角一体化，促进区域要素流动.............................................................................102.2增设自贸新片区，塑造开放新格局.............................................................................113投资建议：关注上海本地园区服务企业.....................................................133.1上海临港：受益于自贸区科创板，着力打造园区品牌价值..........................................133.2张江高科：产业集群效应突显，投行定位发挥优势....................................................153.3市北高新：地产+投资综合运营，打造大数据产业新高地...........................................16风险提示......................................................................................................17有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产行业深度报告——对外开放再谱新篇，上海迈向全球型城市3图表目录图1：上海1980年以来GDP增长变化单位：亿元....................................................................4图2：上海人均GDP已经达到发达经济体水平............................................................................4图3：上海城镇和农村军民人均可支配收入变化...........................................................................4图4：上海经济结构持续不断升级优化.........................................................................................5图5：上海关区进出口贸易总额突破8000亿美元........................................................................6图6：上海全社会研发投入持续上升.............................................................................................6图7：上海市城镇人均住房建筑面积.............................................................................................6图8：上海轨道交通运营里程数持续增长.....................................................................................6图9：上海改革开放40年的发展阶段..........................................................................................7图10：80年代上海工业增加值占全国比重..................................................................................7图11：中央正式宣布浦东开发开放..............................................................................................8图12：浦东新区开发办公室正式成立...........................................................................................8图13：上海实际使用外资在浦东开放后迅速提升.........................................................................9图14：上海的非公有制经济占比明显提升...................................................................................9图15：浦东新区GDP快速增长，成为上海经济的组成部分........................................................9图16：自贸区工业产值持续增加................................................................................................10图17：负面清单项目数持续下降................................................................................................10图18：长三角一体化主要协同区域............................................................................................11图19：淀山湖战略协同区示.......................................................................................................11图20：上海自由贸易区产业分布................................................................................................12图21：中国营商环境排名持续提升............................................................................................12图22：全球FD